具體根據政府的補償政策

直接租賃的廠房用於生產經營遇到拆遷怎麼補償

　　承租戶本身沒有的使用權或所有權排除在外，其他的補償都應該屬於承租戶。之前我也在《法律大講堂》上說過廠房拆遷有六個補償專案，除非在簽訂租賃協議的時候約定遇到拆遷承租雙方對補償有所分割。比如只租賃了土地，在拆遷的時候可以獲得廠房重置價、停產停業損失、裝修附屬物搬遷費、機器裝置等相應的補償。如果租賃的是廠房，所以土地和廠房的補償都不屬於承租戶，只要其他的補償只要不放棄都應該屬於承租戶。還有停產停業損失是屬於實際經營者的。

　　如何確定實際經營者

　　實踐中有兩種觀點，一種觀點就是實際經營者就是正常納稅，取得營業執照並且實際經營的人。但在實踐中有觀點認為房東的出租行為也是一種經營行為，一旦雙方到法庭上打分割之訴的時候，就會給房東批出30%-50%。有些地方是認可房東的租房行為，即便沒有取得房屋租賃的相關許可，但租房行為是生產經營行為。

　　與房主或地主的關係處理問題

　　承租戶遇到拆遷往往地位比較弱勢，拆遷方只和房屋所有人談，次承租人是不針對的，也就是承租戶的利益往往需要房東或地主來做決定，但在做決定的時候會減少甚至放棄租戶的利益，這就是承租戶的弱勢地位。承租戶本身應該獲得很大的補償，但是由於房主的對利益的放棄、減少造成利益損失。在這個問題上承租戶一定要爭取主動地位，參與到實際拆遷談判中去。

　　與拆遷方的法律關係

　　由於承租戶和拆遷方之間可能不存在直接的徵收與被徵收關係，也就是說拆遷方作為拆遷主體，那麼不動產的使用權人和所有權人才是被徵收主體。但是由於是租賃方不存在這種關係，往往有弱勢。在這裡要提醒承租戶，你雖然不是被徵收人，但你是利害相關人。從民事法律關係也好，從刑事法律關係也好，只要是利害相關人都有權利去參與到實際的協商談判中去，包括一些法律程式的提起，一些訴訟你都有權利。你的訴訟主體資格都來源於利害相關性，而不是僅僅針對徵收人或被徵收人的主體資格，在這一點要提醒承租方。

　　租賃土地上自建廠房拆遷能獲得補償

　　承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償專案大概有以下幾類：

　　1、停產停業損失的補償;

　　2、裝置拆卸安裝的補償(主要針對於大型或者精密生產裝置);

　　3、搬遷費(裝置、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);

　　4、解聘員工的安置補償費;

　　5、關於因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

　　6、獎勵和補助;

　　7、自建房的重置成新補償;

　　8、剩餘租賃年限的租金差價的補償;

　　9、其他。

　　關於補償的計算需要結合拆遷專案的拆遷安置補償政策，通常情況下，計算方式如下：

　　(一)、承租房屋企業，補償金額計算公式為：

　　補償金額=租金差價【(重新租賃租金-原租金)×剩餘租賃時間】+裝置搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失;

　　(二)、承租土地上自建房屋企業，補償金額計算公式為：

　　補償金額=租賃土地差價【(重新租賃租金-原租金)×剩餘租賃時間】+房屋面積×房屋重置成新價+附屬物及裝置損失及重置成新費+裝置搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失。

　　承租人在承租的土地上有自建房，但卻不給拆遷補償，可不可以爭取?

　　關於企業承租土地自建房的情況分為兩類：第一類是取得合法規劃、建設審批手續的自建房;第二類是未取得規劃、建設審批手續的自建房。

　　第一類自建房實質上是合法建設的房屋，承租企業對該房屋有所有權，但是對於該房屋坐落的土地卻是基於承租取得的土地使用權，雖然突破"房地一體"原則，但並不影響承租人取得拆遷補償的權利。

　　第二類自建房需要結合建房年限、歷史原因、當時的政策綜合確定是否被認定違法建築。該自建房被認定為違法建築的情況下，依據《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《行政強制法》等法律規定可能被強制拆除。儘管國有土地上的房屋徵收或集體土地上的徵地拆遷，都規定對違法建築不予認定，但是對違法建築的認定與處理要按法定程式處理，這時候要在專業人士幫助或指導下爭取合理的補償。

　　合同正常履行，還有剩餘租賃年限，遇到拆遷時可以獲得哪些補償?

　　關於承租土地自建房屋經營和承租房屋經營(沒有自建房)兩種情況，拆遷補償中可以取得的補償專案略有差異。

　　涉及到承租土地自建房屋的，較上述而言，多了關於房屋的補償部分。該房屋補償的計算，需要分情況討論，以國有土地上自建為例：一是取得合法審批手續建設的;二是沒有取得建設工程規劃許可證建設的房屋(可能被認定為違法建築)。實踐中，關於該房屋的補償主要是房屋的重置成新價。

　　租賃土地上自建廠房拆遷能獲得補償，承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償專案大概有停產停業損失的補償，裝置拆卸安裝的補償(主要針對於大型或者精密生產裝置);剩餘租賃年限的租金差價的補償等。

補償金額=租賃土地差價【(重新租賃租金-原租金)×剩餘租賃時間】+房屋面積×房屋重置成新價+附屬物及裝置損失及重置成新費+裝置搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失。