法拍房因為部分房源存在價差，很多做住房投資的都轉戰法拍，因此出現了法拍中介。

1、很多人對法拍程式不熟，確實需要有熟悉流程的、專業的人幫忙，才能更好地參與。

2、法拍中介熟悉各個環節，自身也有專業知識和人脈，確實對初次進入參與法拍的人有很好的指導作用。

3、法拍中介的作用大致就是程式指導、盡調、風險提示、收益諮詢、中介服務等。

4、如自身對法拍不熟悉，建議多參與，熟悉後，再深度參與和出手。中介在法拍中的作用是有限的，是否出手，需要自己去盡調和決策，掌握真實資料，如將盡調和收益評估交給中介，那可能收益風險就不可控了。

如任然要交給中介，那在合同中，要明確約定盡調失實的責任承擔、違約責任、產權手續瑕疵的處理等。

這個風險，中介方是保證不了的，

但是，中介方應該提供相應的諮詢服務，要和購房者逐步深入核實清楚，

1.法院公告，這個一定要仔細，有些是不寫的，

2.原租戶租期長短，一定要和租戶見面，

有的租戶有可能是轉租別人的，各種奇葩的事情都有，

3.去物業核實，欠費情況，目前物業繳費是不是業主本人，還是租戶，

4.有可能就和業主見個面，有的是可以聯絡到業主方的，瞭解被法拍的原因，

5.稅費，這個要看房本了，一般新近幾年的房本，都不會有太多隱形的稅費，反而是一些早年的房本，因為各種原因，產生的稅費可能很多，

6.房子如果是因為抵押貸款，尤其是高評的一定要注意，有的可能中間變更過業主方，導致歸屬權有爭議，總之，各種奇葩的事情都有，

與中介籤的法拍合同，實際上類似於“意向金”，具有可以拍賣的資格，拍賣成功之後才會產生正式的服務，這個“意向金”罰拍保證金是可以退的。

購買法拍的房子，很多風險是無法解決的，包括中介和法院。

1， 房屋權屬可能存在某種瑕疵，如：未交土地出讓金。可能遭到其他債權人追討。

2， 不能落戶，法拍房上面有原戶主落戶的，如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制遷出的權利，可能導致無法落戶。

3， 可能無法馬上入住，如果原業主存在租賃在前，抵押在後，拍完成交後原租賃合同繼續有效。租戶已經簽訂5-10年的租賃合同，並且已經付款的情況，無法強制租戶搬走，自己是無法搬進去住的。

4， 補繳各種費用，如：拖欠水，電，物業費，取暖費。因為長期無人使用，費用往往也不少。

以上的這些問題，法院是不負責解決的，如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔和解決，所以購買法拍房一定要慎之又慎。

作為專門從事銀行債權清收的專業律師，在實踐過程中經常要處置抵押給銀行的房產。銀行的抵押房產處置方式主要包括司法拍賣、自主賣房、中介贖樓等。其中司法拍賣是最常見的方式。

司法拍賣也經歷了線下司法拍賣和線上司法拍賣兩個階段。

線下司法拍賣是透過有資質的拍賣公司來組織報名參拍人員現場拍賣舉牌的方式來進行。該拍賣方式最大的缺點就是拍賣受眾面窄、處置時間長、容易形成圍標或流標等問題。

自從淘寶和京東介入司法拍賣並上線網路司法拍賣以來，有效的解決了線下司法拍賣的各項弊端，當然也直接把好多拍賣公司拍死在沙灘上。

網路司法拍賣有如下優點：一是資訊公開透明，不會存在暗箱操作等情形，資訊大家都能看到，且看到的都一樣。二是受眾面廣，只要掛上網，全國都可以看的到，只要符合條件，大家都可以報名參拍。三是出價透明，在拍賣過程中，參拍人員的出價情況實時顯示，過程公開，最終價高者得。

但是網路司法拍賣應該注意的問題又有哪些呢？

一是全款購房。目前大多數司法拍賣都要求拍得後數個工作日內將購房全款一次性交入法院。因此，在決定拍賣前，購房者要綜合評估自身的實際情況再作決定。

二是限購措施。關於司法拍賣的房產是否限購，這個是因城而異。據瞭解，目前北京、上海、南京、深圳等城市對司法拍賣的房產也納入到限購範圍。而我所在的城市南昌目前司法拍賣的房產還不限購。所以，在拍賣前一定要了解清楚你所在城市是否限購。

三是房產登記的性質。一般而言房產證登記為住宅性質的過戶費大概在3至5個點、而登記為非住宅性質的過戶費大概在15至20個點。差別非常大，所以在拍賣前一定要了解清楚你所購買房產是住宅還是非住宅。還有些法院拍賣的房產是屬於小產權房的，也要充分注意。

四是所購房產的土地性質。要注意所購房產的土地性質，是出讓還是劃撥，如是劃撥一般還要另外繳納1個點的土地出讓金。

五是是否為離婚析產。要注意所購房產是否是離婚析產，如是還要繳納額外稅費。

六是過戶稅費承擔的問題。有些法院拍賣公告上會特別註明所有稅費由買受人承擔。有些法院拍賣公告上則會註明由賣方承擔的稅費買方不承擔，賣方承擔稅費在拍賣款中扣除。

七是所購房產的戶口問題。有些人參與司法拍賣購房可能是衝著該房的學區學位去的。所以在購房前一定要確認該房原房東戶口有沒有遷走，如沒有遷，後續小孩讀書將會遇到很大困難。

八是清房問題。司法拍賣具有強制執行屬性，有些房產會有原房東一直賴在裡面不出來等情形。因此，在拍賣前一定要到現場瞭解房屋使用情況及法院清房力度等，確保買了之後能順利收房。

九是房產內的傢俱及裝修等歸屬問題。一般而言，可移動的傢俱家電歸原房東所有，不可移動的傢俱家電及裝修歸買受人所有。

十是拍賣成功後辦理過戶手續的問題。拍賣成交且尾款交付後，法院會向買受人出具過戶裁定書，買受人憑過戶裁定書就可以單方面去不動產過戶，不需要原房東的配合。但是辦理過戶手續也是比較繁雜，需要買受人多次往返辦理。

所以，你如果委託司法拍賣中介來購房的話，基本上就是按照上述所分析的情況進行籤合同就沒有什麼問題了！

仔細看合同吧，責任條款清楚明瞭

法拍房有風險，比如是否凶宅，是否涉黑，是否被他人強佔，是否惡意租約，是否少數民族戶口，是否國家秘密部門，是否有70歲以上老人，5歲以下小孩，孕婦，是否學位可用，是否配合騰房。

長沙法拍房是被限購人群首選，當然值得買，優點多，有機率撿漏，法院賣房比一般二手房更靠譜。但是，法拍房每月500－600套，法拍房背景複雜，個人難以把控風險，不建議直接買，找專業機構輔助靠譜吧，有安全保障。能全程兜底服務，幫承攬風險