土地市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規定性。但是，土地是一種特殊形態的商品，具有區別於一般商品市場的明顯特點。
1、交易實體的非移動性。一般市場交換表現為商品實體的運動，而土地在交易過程中，交易物件不移動，只發生貨幣運動和使用者的移動，其實質是土地產權契約的交易。因此，土地交易往往以一定的契據等法律檔案為依據，權利的取得必須以法律為依據方為有效，並按權屬管理和市場管理的需要進行變更登記，使其權屬的變更得到法律確認。
2、土地市場的地域性。由於位置固定的特性，使得土地市場基本上是一個地方市場，土地必須原地出售。因此，不同地區由於經濟發展水平不同，土地市場產生和發展的動力也不完全相同，因而也就引起不同地區土地市場狀況的不均衡。如中國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內地一般城市、東部地區與中西部地區的差異。
3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全由供求關係來決定，加之土地交易數額較大，所以土地市場容易形成壟斷。在實行土地公有制的國家和地區，所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權的買賣，而不是所有權的買賣。土地的最終產權始終掌握在國家手中，用途由土地利用規劃和城市建設規劃限定，不能任意改變。所以，土地市場實際上是由政府控制的市場，因而價格機制、競爭機制等對土地供求關係的調節作用就不如一般商品那樣明顯。
4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發程度、收益高低的不同組合，創造出多種不同形式的土地權屬、利益關係，以打破市場流通的侷限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉讓、分期付款、產權交換、拍賣、招標、協議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。
5、土地供給彈性小。土地是一種稀缺的資源，土地的自然供給完全無彈性，土地的經濟供給彈性也很小。因此，在一定地域性市場內，土地價格主要由需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價就隨之上漲;反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價也下跌。
土地市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規定性。但是，土地是一種特殊形態的商品，具有區別於一般商品市場的明顯特點。
1、交易實體的非移動性。一般市場交換表現為商品實體的運動，而土地在交易過程中，交易物件不移動，只發生貨幣運動和使用者的移動，其實質是土地產權契約的交易。因此，土地交易往往以一定的契據等法律檔案為依據，權利的取得必須以法律為依據方為有效，並按權屬管理和市場管理的需要進行變更登記，使其權屬的變更得到法律確認。
2、土地市場的地域性。由於位置固定的特性，使得土地市場基本上是一個地方市場，土地必須原地出售。因此，不同地區由於經濟發展水平不同，土地市場產生和發展的動力也不完全相同，因而也就引起不同地區土地市場狀況的不均衡。如中國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內地一般城市、東部地區與中西部地區的差異。
3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全由供求關係來決定，加之土地交易數額較大，所以土地市場容易形成壟斷。在實行土地公有制的國家和地區，所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權的買賣，而不是所有權的買賣。土地的最終產權始終掌握在國家手中，用途由土地利用規劃和城市建設規劃限定，不能任意改變。所以，土地市場實際上是由政府控制的市場，因而價格機制、競爭機制等對土地供求關係的調節作用就不如一般商品那樣明顯。
4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發程度、收益高低的不同組合，創造出多種不同形式的土地權屬、利益關係，以打破市場流通的侷限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉讓、分期付款、產權交換、拍賣、招標、協議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。
5、土地供給彈性小。土地是一種稀缺的資源，土地的自然供給完全無彈性，土地的經濟供給彈性也很小。因此，在一定地域性市場內，土地價格主要由需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價就隨之上漲;反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價也下跌。