如果拿到5證2書，特別是商品房預售許可證，就算是合規的。可以正常銷售，籤網籤合同，購買之後不能退。沒拿到證之前，他只能算誠意金，排號費。這個是可以選擇退款的。沒拿到證件那就不算合規。現在很多地方要求房子必須修了1/3才給你發預售許可證。

一、預售商品房、商品房預售制

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。具體來說，習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產權證房屋稱為期房。一般情況下期房的價格較低，挑選餘地較大,但由於是先付款後交房,因此購房消費的過程和結果要依賴於購房合同約定權利義務的履行。

商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件。

第1，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。商品房專案的合法開工建設和合法預售須以對該土地的合法使用權為前提。

第2，必須持有建設工程規劃許可證。這種許可證制度是一種強制性規範，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發商忽視這一點而預售房屋，就會使開發商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。

第3，按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上並已經確定施工進度和竣工交付時間。關於投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個意義：一是建設專案已經實際動工，二是開發商必須自己投入一定的資金。關於確定施工進度和竣工交付時間的規定是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。

第4，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規劃許可證和預售許可證。

二、預售中的風險:

購房者未驗收房子就支付了全部房款或由銀行代付全部房款，這是一種不規範、不公平的交易方式。再加之中國房地產市場正處在不規範發展階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規範。這種不規範的交易方式為不規範銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。

中國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，並引發了大量的法律糾紛。