我是一名有著六年從業經驗的房產經紀人，今天我就來給大家分享一下看房到底什麼最重要。第一：地段

首當其衝的肯定是地段，一個房子的價值高或低，首先取決於的就是它的地段，其實我們很嗯，很清晰的知道城市中心的老房子;

那麼它的價格肯定是高於郊區的新房子，所以地段是決定房價的一個重要因素，所以大家在買房的時候一定要先取決於地段，也看到的肯定也是地段。

就是很簡單的，你只要買了這裡的房子能夠上哪一個學校，然後你再去看這所學校的教學質量怎麼樣，如果說你能接受這個教學質量或者教學質量非常好，那麼是可以買的。

嗯，要買房的話是可以看的，但是現在大多數市場上賣的都是毛坯的房子，那麼要買房的話都是裝成精裝修，大家忽略掉這個房子裝修;

因為你買過來是毛坯房和裝修沒有一毛錢關係，重要的是你要看它的戶型啊，建議大家就是全朝北的房子是不要買的，因為全年都沒有采光，一定要買朝南或者是南北通透的房子。

怎麼樣去看小區環境啊？如果說開發商有園林示範區，那麼是最好的，其實是比較直觀的，如果說沒有園林示範區，你可以看一下這個開發商，在這個樓盤開發之前的一些產品;

去看一下小區環境你能不能接受，如果說能接受那麼就可以買沙盤上的資訊的話，你只能說僅供參考，沒有多大的實際意義。

最後總結一下，以上的話就是我給你總結的幾點，看房子怎麼看啊，在看新房的過程中啊，一定要實地去看，要買房的話千萬不要學習，特別是在售樓部的樣板房，他的比例都是問題，而且你要仔細看樣板房裡面的床要小沙發也要小，都是把尺寸減少的一些東西。

每一個買房人，都看過樣板間，即便是網上直播就決定買房的，也得管置業顧問要一套錄製好的樣板間視訊。

對於開發商來說，樣板間對於賣房的促進作用比區點陣圖和沙盤圖要更大。

區點陣圖和沙盤圖都是死的，你在六環外，不可能挪到六環裡去。

但樣板間不一樣，可能就是讓你決定籤合同的重要因素。

最近這半個月，樓盤逛了不下七八個，但給我的感受，真的是，金玉其外……

樣板間做的太好了，無論是多小的戶型，你走進去總是很“宜居”。

但是平心而論，房地產市場化已經幾十年了，但樣板間的套路真的越來越多了。

你看到的，離你到手的，差距越來越大。

樣板間，就得是臨時的

臨時樣板間很合理，因為商品房都是期房銷售，但恰恰因為是臨時樣板間，反而給了樣板間更多的套路空間。

就比如說採光吧。

樣板間建在售樓處的中心花園裡，周圍無死角採光，沒有任何建築物遮擋，這就是天然的優勢了。

影響採光的還不僅僅是其他樓棟，同一棟樓，如果某戶型有凸出部，也有會影響到邊角相鄰戶型的採光。

所以判斷採光，你還得看看你打算買的戶型位於本樓棟的具體位置，是中間全南戶型，還是東邊套或者西邊套。

看採光，你要做的就是判斷樓棟朝向，你關注的戶型位於什麼位置，樣板間的採光“別當回事”。南北通透最好，全南戶型次之，朝東戶型再次之，西向戶型最差。

樣板間內部給你的感覺總是寬敞明亮，格局通透，佈局合理。

其實大體套路都是這些：

1、樣板間內部的門都是不安裝的，只保留門框。

2、打通格局，能拆的牆全拆掉，問置業顧問，人家的回答很高階：最大化利用空間。但是兩居室，有多少人願意犧牲一個房間用來做書房而不是次臥兒童房呢？但人家就是給設計成了書房，一張書桌一把轉椅，可比一張床兩個床頭櫃一個雙門櫃要省空間多了。

3、定製傢俱，這就不說了，現在大部分人都能看得出來。我看的最離譜的一個樣板間的主臥床，那躺下去，腳都懸空的。主臥床至少2米*1.8米才舒坦，剩下次臥的主流尺寸一般是2米*1.5米，1.8米*1.2米。手機量一下就OK了。

4、典型的還有沙發，除了尺寸縮水之外，你是不是還有這種感覺，除了坐墊還算厚點，靠背和扶手都超級膈應人？為啥？因為太薄了，薄才省空間啊。茶几也是如此，看上去比小方几大不了多少，至於餐桌，一桌四椅可能腿都伸不開。

樣板間都有一套嚴格的“偽裝”策略，它總能引領你看它美好的一面，但那些不好的一面，只有留給你自己去探索了，比如廚房和衛生間的管線，你大概只能看，自己心裡有數就行了，如果問人家置業顧問，一張黑臉送給你。

實際上還不僅如此，開發商不一定所有戶型的樣板間都做，比如我最近看的某專案，樣板間全是大戶型，專案給剛需準備的中戶型就完全不打算做了，你去看樣板間，人家就讓你自己去根據戶型圖腦補格局，看樣板間就是看人家的奢華裝修……

非交付標準

非交付標準廣泛存在，很多人也都知道，但是真正買房的時候，大家又不太重視，最後收房的時候，各種糟心。如果是精裝修交房，一般是硬裝到位，比如牆面標準，廚房的地櫃吊櫃抽油煙機洗菜盤，衛生間的馬桶，淋浴房，洗臉檯等等，大面積的地板，瓷磚，牆面裝修，門鎖，插座等等，要具體到某個品牌的某個型號才行。

該約定的，一條都不要漏掉，合同裡沒有，補充條款要寫明。

實體樣板間能買嗎？

對於實體樣板間，有些人可能會選擇買下，我的看法是，有好有壞。

因為樣板間要的是“看上去很美好”，表面功夫肯定會做足，但隱蔽工程到底質量如何，就不得而知。

而且樣板間就算是實體的，也存在尺寸縮水的問題。

樣板間在專案開盤順銷期間，要接待大量的購房者，你可以感受一下。

如果是我來回答，答案是否定的。

樣板間可借鑑的地方

雖然樣板間有各種各樣的套路，但事實上樣板間的設計思路卻非常值得普通購房者去借鑑。

比如家居縮水不可取，但最大化利用空間是沒有錯的，比如拆掉一些輕體牆，直接做成開放式，連通空間或者用更省空間的新材料。現在一些精裝修做得很好的開發商，在新材料嘗試方面做得也比較好，省空間，而且強度和裝飾效果都非常好。

還有對於採光不好的戶型，可以使用通透材料，比如玻璃等材質。

這個問題分為兩個部分。

1、看房到底怎麼最重要？我覺得符合自己購房需求最重要，這句話看似沒用，實際仔細想想是最有用的話。影響購房的因素有什麼？地段位置、戶型、學區、交通、生活配套等等。世界上沒有十全十美的房子，即使有，價格也不是一般人能承受的了的。如果你對自己將要購買的房子預期是100分，那麼一套房子能達到70-80分就已經很不錯了，能達到80-90分，那恭喜你，如果價格不是超出預算太多，就趕緊入手，能滿足最主要的購房因素就可以了。所以沒有什麼是最重要，每個人關注的點都不一樣，符合自己的就是最重要的。

2、樣板房能相信嗎？

我的答案是—能信。在樣板房中你可以清晰的看到每個戶型的優缺點，如果是精裝交付，樣板房就是標準。如果是毛坯交付，樣板房給你提供了一個最佳的裝修模板，因為開發商樣板房的設計師，要比我們自己找的裝修公司的設計師要專業的多。所以樣板房是可信的。

第1點 看價格——價格治百病

一套房子，可能有各種各樣的缺點，但只要它的價格足夠便宜，那就能一俊遮百醜，所有對它的挑剔自然迎刃而解。

有人說價格是不是就是業主報價？

其實所謂價格並不簡單，它應該是客戶購房的所有價格，比如房屋整套價格、套內建築面積價格、每平米的單價、每項交易稅費的價格、中介費，購買後若出租，價格多少，若自住每月產生的水電、物業費大概是多少等等，所有客戶要承擔的購房費用以及生活成本，都要分門別類計算清楚。

我們常說的價效比除了價格合理，還要物有所值！在此我們通俗一點是不是可以用這個公式來定義，價效比＝（房屋所有優點的估價－所有缺點的估價）／購房費用，這個數越大，價效比越高。

當然這些優點和缺點到底價值幾何，要靠我們的經驗和專業，這是我們作為經紀人的價值。帶看前，我們應當對可看房子的優缺點分別羅列出來進行比較，有比較才有選擇。

當幾套房產站到同一起跑線上後，您應幫助客戶首先可以將大大超過預算和效能不佳的剔除，然後再綜合比較。

一般來講，效能越好的樓盤越貴，此時就需要冷靜分析：哪些效能是必須的，哪些效能對客戶無用，找出最核心的需求，以求達到價效比最高。

那麼我們來看房子本身可能有哪些優缺點。

第2點 看戶型

平面佈局合理是居住舒適的根本，好的戶型設計有以下幾點要素：

⑴入口有過渡空間，即“玄關”，便於換衣、換鞋，避免一覽無遺。

⑵平面佈局中應做到“動靜”分割槽。

動區包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應聯絡緊密並靠近住宅入口。靜區包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛，帶洗浴裝置的衛生間應靠近主臥室。

另一個則應在動區。

⑶起居廳的設計應開敞、明亮，有較好的視野，廳內不能開門過多，應有一個相對完整的空間擺放傢俱，便於家人休閒、娛樂、團聚。

⑷房間的開間與進深之比不宜超過１比２，過於長條的戶型，可以建議客戶進行裝修分割。

⑸廚房、衛生間應為整體設計，廚房不宜過於狹長，應有配套的廚具、吊櫃，應有放置冰箱的空間。衛生間應有獨立可靠的排氣系統。下水道和存水彎管不得在室內外露。

第3點 看通風

在炎熱的夏季，良好的通風往往同寒冷季節的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風，冬季多為偏北風。如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風的要好。

1.沙盤位置，小區垃圾廠.變電站.遊樂場.車入口等都需仔細觀察，尤其是樓盤貼的不利因素，和樓盤開發商資質。

2.帶看過程問售樓人員幾個資料:開發商，物業，綠化率，得房率，交房時間，樓層，樓間距，梯戶比。

3.看樓盤時，樣板間要去繁化簡，很多小白看樣房間往往各種裝飾，你不要被吊燈沙發背景等等迷禍，一進去，哇，這個好看，我去。等到買到後，不管毛坯精裝跟你沒半毛錢關係。精裝要去掉這些看，問哪些是標配，毛坯這窗臺是不是承重牆，哪些結構能改哪些是送的。毛坯看戶型合理性.通風性，哪些贈送的，哪些承重牆哪些又是可敲的，這些才是你要關心的.4.建議問售樓人員有沒有實體工地間看，有些樣板間並不在工地裡，去實地看會更直觀。最好把你看中的那間去看，看有沒有遮擋物，光線，包括外立面，和前層高度。

4.看盤中做好拍攝記錄，在樓盤允許的情況下。做到隨時記錄要點，可以增加記憶，往往我們看盤很多家時，回家腦子就一團糟了。

5.看完樓盤後，最好實地方圓幾公里走走，看多少聽多少，不如自己走自己看，因為走路可以直觀看到聞到周邊情況。地鐵.醫院.學校.商場.加油站.菜市場.ATM機等，這都是你以後居住的重要活動場所，去充分了解。

面對印在宣傳冊上的平面戶型圖，大部分的購房者都沒有辦法能清晰地想象出這個房屋的最終樣子，所以對這些購房者來說，能親眼看到房屋落成的模樣就更能下定買房的決心。

基於購房者的這種心理，各個房企都會在銷售樓盤時投入大量精力來設計樣板房，業內經常說到一句話：樣板房花再多錢都不過分。雖說對於樣板房做得好的房企，實際專案不一定好，但如果連樣板房都做不好的房企，相信實際專案的操作能力也不見得強到哪裡去。於是近些年來，樣板房搞得越來越奢華，就算用富麗堂皇來形容都不過分，不少購房者也開始反映樣板房離實際交付房產的差距真的越來越大。

為了能讓購房的朋友選擇到稱心如意的房產，也能少入一些開發商的套路，小編在這裡就來給大家說說，怎麼去看房板房。

去看樣板房之前，我們首先應該瞭解它建在什麼地方。通常樣板房會在兩個地方來建，一種是建在實際樓層內，另一種就是獨立建在工地或售樓處旁。千萬別小看這個問題，套路往往就是從這裡開始的。對於建在實際樓層內的樣板房，房間的整體資料都是真實反映，基本做到了所見即所得，但這種樣板房相對較少，這樣的樓盤基本處於半完工的階段，而更多的樣板房都是獨立建設，主要原因是可以配合前期銷售。這種獨立建設的樣板房在很多方面就可能存在套路，下面例舉一兩條供大家參考：

1.房屋被按比例放大，參觀者的感受會被誤導，並不能真實反映實際房屋的使用面積。

2.房屋某些設計與實際交房不一樣，開發商在樣板間可以忽略某些不好的實際設計，畢竟事後樣板房會拆掉，可謂是死無對證。

3.由於樣板房是獨立建設，那麼其朝向、樓層都與實際結果不同，參觀者根本沒有辦法判斷。

通過以上這些套路，我們不難看出實際樣板房和獨立樣板房的區別了吧。接下來我們就開始說說從哪些方面把樣板房看清楚。

1.關鍵指標

所謂看房的關鍵指標主要有：開間、進深、面寬、層高、淨高、以及最關鍵的得房率。

開間是指採光的房間數量。

進深是指房屋南北向的距離。

面寬是指客廳東西向的距離。

通常來說，開間數越多，進深越小，面寬越大，採光越好，居住越舒適。

層高是指樓板之間的距離。

淨高是指裝修完成後，地板與吊頂之間的實際距離。

通常來說，豪華住宅的層高在3.3至3.6米；高階住宅的層高在3米至3.3米；普通的住宅的層高在3米左右。舒適的淨高需要達到2.8米以上。

得房率是指使用面積/建築面積。目前鋼混結構的電梯房得房率需要控制在75%以上，磚混結構的樓梯房，得房率應該在80%以上。不過大家在追求得房率的時候，一定不要忘了優先考慮房屋的實際使用價值，比如一套異形的房產，就算得房率高，有可能實際使用面積並不太高。

2.朝向

中國向來比較講究朝向，不僅是因為信仰，更關鍵的是對不少地方，南北朝向更加舒適。所以對於房間的要求最好是向南，除此之外客廳儘可能也要南北通透，這樣在南北兩側有可以直接形成對流穿堂風，透氣通風好了，心情自然更好。

3.戶型

無論是2居室，還是3居室，或者更多房間，儘量選擇動靜分離的戶型。動靜分離的主要設計思路是將臥室與客廳廚房分離開，將採光更好的那面留給臥室。雖然動靜分離的戶型會對空間有所浪費，但是卻可以營造出更舒適的起居環境。

4.交付標準

對於目前較多的精準房來說，裝修的交付標準一直是不少購房者頭痛的事，大家在樣板房裡看著的都是價值不菲的好東西，但是到實際交付後，卻發現當初看到的東西都不見了。這也是因為不少開發商在裝修清單中沒有明確說明交付標準，這其中的套路就不細說了，大家記得在和開發商簽訂協議時，最好能明確約定最終交付的標準。

5.儲物空間

樣板房通常只會考慮即時觀感，而忽略日常使用的設計，而我們在日常生活中，往往還需要一些空間用於儲存某些物件。通常來說，三口之家的儲存空間需求在12m³，而五口之家的儲存空間需求在20m³，所以我們在觀察樣板房的時候一定要考慮這個空間的預留。

6.注意細節

除了以上需要關注的幾點外，我們在看樣板房的時候一定要注意一些細節，比如有些樣板房的傢俱尺寸是縮小了的，所以房間看起來特別大，怎麼裝都行，可你要去量一下它的傢俱尺寸，就會發現比正常傢俱的尺寸小了不少。千萬別因為這些障眼法而讓你做出錯誤的判斷

實踐是檢驗真理的唯一標準，任何事物都要經得起實踐的檢驗。

同理房子是用來住的，不是僅僅簽完合同就萬事大吉了，在這之前，一定要對房子的各個方面進行調研。

一、在去售樓中心之前，需要對樓盤的各個配套進行考察，樓盤的規劃情況，整體面積，容積率，層高，綠化率，採光等。先將這些基本資訊弄清楚。

二、房子所在樓盤的交通配套，住在小區裡，日常出行，首先要看樓層及電梯是否出行方便。到了小區的外面，公共交通是否四通八達，是否可以很快的到達地鐵，高鐵，機場等交通樞紐處。開車出行的交通區位是否便捷。這個要在進樣板間之前先熟知的。

三、生活配套的考察，在去特定的樓盤之前，可以看下樓盤旁邊的規劃情況，因為要在一個地方生活，就需要一些生活層面的配套，比如商超，餐廳，藥店等。

四、瞭解了外層的配置後，才是瞭解樣板間的階段。其實很簡單，瞭解樣板間的過程，就像自己回家一樣，旁邊的顧問可以介紹，但自己要通過觀察和體驗，瞭解戶型和家裝是否居住舒適。比如廚房內的鍋碗瓢盆有無存放處，冰箱淨水機洗碗機能否各得其所，吊櫃高度是否符合身高，各個物料的擺放是否人性化，熱水器是不是需要經過很長的水路才可以出熱水。這些情況都需要仔細的體驗。

五、裝修材料的使用是否環保，使用的牌子是否為經過市場檢驗的大牌產品。地磚牆漆後期是否會出問題。提前做好裝修功課，再去帶著問題找答案。

六、樣板間分為實體樣板間和自建樣板間，前者是在交付的樓棟裡直接建立樣板間，後者是獨立於主樓另建立的樣板間，後者的可操作性比較靈活，或許建立的面積大於實際，層高大於實際，這點需要注意！

以上各個環節細心查點，希望你能買到稱心如意的好房子。

1. 不設定門和窗一些樣板間原本只是小小的兩房和三房，卻會看起來更為寬敞，恰到好處的裝飾也讓人看得心花怒放。為什麼八九十平的三房空間透亮，房間一點也不顯得擁擠呢？究其原因，是因為樣板間裡的部分原本應是門窗位置的牆壁被直接打通了，空間自然而然就大了許多。比如說，樣板間裡客廳和陽臺之間的牆壁可能會被開發商打通，這樣客廳就會顯得很大。

2. 鏡子、燈光超多大家都知道，鏡子有反射空間、拉伸空間的作用，所以一些小戶型的樣板間裡，隨處可見鏡子的裝飾，讓你在視覺上形成一種房子空間很大的錯覺。另外，一些樣板間特意裝上了大量暖色調的燈光，也會有擴大空間的效果，還會影響你對房屋真實採光效能的判斷。看房時，不妨把房間裡的燈光關掉，驗證一下實際的採光效果。

3. 傢俱縮水或缺少不少購房者在收到自己的房屋時，發現如果像樣板間裡的設計擺放傢俱，自己家根本放不下。這很可能就是因為開發商在裝修樣板間時，為了使必要的一些傢俱都能收入其中且不顯擁擠，定製了一些尺寸較小的傢俱。比如說，臥室裡本應是1.5米的床卻換成了1.2米，衣櫃只有普通衣櫃深度的一半等。

4. 未設定管道線路在開發商的樣板間裡，幾乎很少會有設定水、電、暖氣等管道線路的，因為會擠壓層高和房屋的空間。但是在購房者實際的裝修入住過程中，這些都是必不可少的，不要以為樣板間裡的層高和空間就是你們家未來可能實現的。聊宅小編建議你向置業顧問仔細問清楚管道具體的安裝位置，做到心中有數。

5. 樣板間面積大於實際面積樣板間面積大於實際面積的情況相對前四點來說，還是比較少出現的，但購房者也不得不防。由於新房還在建設，所以一些開發商會將樣板間放置單獨建設的樓棟裡，但這樣其實很難保證其面積不會超過實際面積。而購房者看房時，最好能帶把尺子或者參考其他。

（1）首先是看開發商。開發商的信譽、實力咋樣決定你的住房的建築質量、附屬設施配套、後期物業管理等，決定你以後居住的舒適度及滿意度。

（2）其次看位置：看自己喜歡的小區大位置，然後再看單個樓的位置，再看單元及樓層的位置。

（3）再次看戶型及面積和價格。位置選好後再看戶型，戶型也很重要，是兩室還是三室四室等，面積不同單價及購房總金額不同，要看自己目前的經濟情況。

（4）最後看付款方式及後期物業管理。根據自己目前的經濟情況選擇是一次性付全款還是按揭還貸方式，按揭貸款要考慮首付款及後期還款能力等等。樣板房只是銷售時候樣板，具體要看和開發商的合同咋約定的，特別是裝潢裝飾方面最終可能和實際會有出入。

現在銷售的房屋一般以期房為主。雖然沒有完工，但周邊樓宇佈置，房屋內房間大小、朝向、質量、用料是可以看出來的。這是最真實的。所以，建議可以不看樣板房一定要看實房。

至於樣板房，是可以參考裝修佈置，錦上添花。有的樣板房是單獨建一片示範區域，做好綠化景觀，建好裝修。裡面看著方方正正，因為沒有樑柱和管道；房間內裝修傢俱是定製，並不符合日常生活。

如果樣板房是在實房中，還是有些看頭，當然還是僅供參考。

但是樣板房對於買房小白是必看的，因為這種才有實房感覺，有未來家的感覺，能夠強烈購買慾。