大家好，我是勇談。關注我的朋友應該知道我從2018年開始就有一個觀點“無需求不購房，謹慎房產投資”，哪怕是此次疫情下的2020年，很多人都認為房價會降，是一個撿漏的機會。不過實際情況是這樣嗎？肯定不是，有錢投資房產真的沒有放在銀行划算。藉此機會簡單談談我的觀察。

包括我本人在內在疫情爆發後的一個月，也一度認為房地產行業會受到很大沖擊，畢竟房地產行業是完全的“資金密集型行業”，負債率已經高達79.1%的房企在2-3月沒有資金來源的情況很有可能出現“降價促銷”。尤其是全國房企恆大率先打響“線上7折購房”後，多數人都認為房價普降的時代來了。不過事實也證明了一點“我們還是太單純”，想象中的房價普降並沒有出現。跟大家分享一組資料：國家統計局公佈的1—4月份，商品房銷售面積33973萬平方米，同比下降19.3%，商品房銷售額31863億元，下降18.6%；也就是說1-4月中國商品房平均銷售價格為9379元/平米。大家還記得1-3月份的資料嗎？是9266元/平米。也就是說從4月份開始房價就開始回溫了，2020年的商品房銷售價格已經超過了2019年的9310元！！疫情影響下僅僅影響了房價44元，各位覺得這個是“撿漏”的機會嗎？

綜上，2020年疫情影響下的房價普遍下跌的情況沒有出現，也沒有出現明顯的“抄底”“撿漏”機會，這也跟房地產行業過於堅挺有關係。畢竟2018年總資產就超過85萬億，負債率高達79.1%的房地產企業確實牛氣的不行。如果說非得在住宅和商鋪之間選擇投資的話，還是選擇住宅吧，畢竟住宅的用途似乎更多些。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

如果手裡只有20萬，建議做一些低風險理財，投資商鋪或住宅一是錢不夠，二是有風險。簡單舉例說明：

商鋪貸款最多隻能貸到總值的50%，也就是說，你最多隻能購買到總價40萬元的商鋪，但是這樣的商鋪面積太小，再去掉公攤，面積更小，做不了什麼生意，也不好出租。

商鋪目前回報率普遍低於5%，收益抵不上銀行基礎存款，若是再貸款一半，根本無錢可賺；扣除支付銀行的利息，多數情況虧本；若是購買商場內的格子鋪，不能獨立經營，回本更慢、風險更大。

總價40萬的商鋪，多數位於縣城的邊遠地帶或鄉鎮，本身縣城人口就少、消費能力有限，這個價位的商鋪不是你去撿漏，二是幫人解套。

手裡只有20萬，只能考慮在縣城投資。投資大套住宅同樣必須貸款，還要有穩定收入才能貸到款；要麼在縣城全款買間單身公寓用來出租，可能錢不夠。

買大套：三成首付20萬，再扣除契稅，充其量能買到總價60萬、面積100平左右的房子。按照普遍利率，20年款期光利息支付就接近30萬，房價需要每年上漲15%以上你才能保本，但是縣城房價沒有這麼高的漲幅。

買公寓：20萬在縣城能買到什麼樣的小公寓？含公攤面積大概在30多平，租金大概在3、4百元每月，一年收入不到5000，而銀行三年期大額存單每年的收益也在8000多（別指望增值，縣城是人口淨流出城市，住宅已經過剩，今後不僅不能增值，下降趨勢明顯）。

因此，手裡只有20萬，無論投資商鋪還是住宅都不現實，等多聚點錢考慮投資其它專案吧。

個人覺得今年還是投資房產吧、拿地價Grand SantaFe來越高房子一直在增值，房子出手也好出手，商鋪出手稅太多，而且今年行情也不太好，買賣不好做，租門市也不太多。

依我看投資商鋪合理一點，理由如下:例如我去年介紹我們本地的朋友到廣西防城港買的兩個商鋪〈一個很大的海鮮批發市場〉商鋪都是7，8平一個，每平價格是一萬二幹元總價也就是十多萬吧，聽兩位顧客說他們租金是2千元以上，投資馬上見效，手上有20萬的話去買房在湘潭既算是搞個首付可能不不夠呢，還不能立竿見影。

房產投資適合，用理性的角度去分析問題，給你講個故事前幾天我朋友藉助疫情開了個二手車公司就是為了抄底這個應該能理解吧，地產行業從業數十年可以很理性的講，地產行業十年時間沒有其他替代品，商鋪得看位置不要隨便入手，商品房可以去撿漏的實力

肯定是房產。通過這次疫情，人首先必須有住的，商鋪已經被各種網際網路慢慢代替了。那天到龍首北路商場去，樓上轉的人很少啊。

手裡有二十萬可以選擇一套總價在一百萬以內的二手房，以房養貸是一個比較穩當一點的投資。商鋪的話對於地段要求比較高，好的地段，價格合適的，基本上是沒有的。（本人在上海從事房產工作，是參考上海的行情來評論的）

理性建議入手房產比較好、千古不變的道理、不管市場千變萬化、家還是家、至少房子是可以住可以棲息的地方、入手建議選擇一二線城市、不要選擇縣城

而入手商鋪、相對來說不確定因素太多了、考慮的問題要地段、商業氛圍、經營模式、如果純靠收租、保障性就不會很穩定、一鋪養三代是廣告詞、三代養一鋪是現實。

如果要投資商鋪的話，二十萬買不到好的鋪子，商鋪還是買一樓的，商業綜合體不是太好，我建議還是買住宅房，房子的保值產品。

前段時間，刷抖音，看到有一個商鋪業主免租6個月都無人問津，他在視訊裡奔潰的問：說好的報復性消費呢？這可能是今年做實體店的一個縮影吧。實體店不好做，自然商鋪也不好租。說下我的看法吧：

1.如果投資房產和商鋪，建議還是優先房產，畢竟房產還是一直都有需求的，只要選對地方。地段好的優質房產，還是不缺接手者的

2.如果要入手商鋪，是很考驗眼光的。你只有20萬，選商鋪的話，要選位置好的，平方數小一點都沒問題，切不可貪戀大面積，位置不好的地方。

3.投資房產要看地段，配套，綠化，學位等。商鋪要看運營者的規劃，人流量，周邊商圈，總之一句話要做好功課再出手，否則很容易打水漂。