大時代下，未來10年可能是物流發展最黃金的十年。這10年會發生什麼變化？我覺得有三方面：

1、經濟週期：經濟增速在下滑，發展卻在加速。企業從享受水漲船高的增長轉向重視內在能力的發展。

2、創新頻出：生產要素不變，還是人、車、倉，變的是組織經營的方式。因為有了網際網路，有資本的介入，更多的資源組合方式成為可能。而驅動變化的則是企業家精神和更有品味的企業價值追求。

3、價值分配格局改變：各種創新經過十年的驗證之後，會改變整個價值分配的格局。企業的價值不同於每年的經營利潤，企業的價值來自長期獲得利潤的能力。在座的各位很多是自己做老闆，思考更多的是企業將來是怎麼樣的價值，于格局中考慮該做什麼。

● 物流園區的投資

第一，物流園區的投資是長期性的投資。

你提供的產品，是服務當下還是引領未來？2003年普洛斯來到中國的時候，大家覺得這個倉庫很高階，但是離我們很遠；可到今天，我們普遍在用這樣的倉庫。當下的需求只是行為習慣的反映，未來的趨勢是怎樣？作為長期投資，我們必須考慮清楚這一點。

你的營運模式，是炒地盈利還是產業投資？長期投資的企業要想清楚，你如何保持企業自身長期發展的能力。

如何應對週期持續發展？豐富你的產品組合與擴大你的規模效益是出路。

第二，物流園區應該是能力驅動發展。

產品要有可複製性。物流園區的價值內涵有三個層面：選址、規格、服務。七八年前，普洛斯開始做市場調研，積累了大量資料。在過去五年裡，我們自己開發了選址模型，今年還與麥肯錫一起深化這個模型。在規格方便，普洛斯的設計模板每年都會升級和更新。

產品組合要不斷延伸。普洛斯從最開始做沿海、港口的大生產基地，然後轉到內需轉到電商，現在最活躍的是貨運樞紐和分撥中心產品。這都是增強抗風險能力。

大家都說普洛斯是因為有資本才是今天的樣子，其實客戶、拿地能力、資本、聲譽既是優勢，更是結果。

● 貨運樞紐發展的趨勢

第一，貨運物流需求格局的變化。

貨運需求特點從大製造的定製化轉向大市場的網路化。一方面是內需發展的原因，一方面是共享資源才能優化資源使用效率的原因。

物流使用者願意付更高的價買服務。物流的網路覆蓋和時效是提供消費體驗的重要一環，商家將物流放在整個服務體系和產品體系來看待其價值。

貨運體系的可控性和透明度要求提高。物流是非常秩序化有邏輯的功課，當沒有標準、透明的運輸服務，高階的供應鏈管理優化就很難實現。

第二，貨運物流供給生態的變化。

一是從割裂到聯合。聯合有橫向的也有縱向的，橫向是區域當中簡單的疊加，縱向是銜接。

二是多種運輸方式的銜接。公路、鐵路、水運多種運輸方式相銜接是生態變化的趨勢。

三是市場/運作功能的分離和融合。我們看到很多的貨運市場，它的市場營銷功能和物理操作功能出現了既分離又融合的趨勢。分離表現在APP的出現替代了一部分貨運市場的市場營銷功能，貨運市場的價值側重物理操作上的硬體支援；融合則是物理性的功能平臺又必須和天網資訊平臺相配合，才能更好的支援流程和運營。

四是倉運配的夥伴關係，以及物流設施/裝置、人力、金融服務的生態衍伸發展。

第三，貨運市場和貨運樞紐的演進。

首先倉儲、分撥中心、貨運市場、多式聯運多種形態之間總量供給的結構性變化。有協同的共配中心、多式聯運中心將增加。

其次自營網路體系和聯盟網路體系貨運主體推動檔口-分撥-樞紐的功能形態變化，出現更多大型分撥中心。

再次資訊化平臺和物理載體一體化的運力資源整合樞紐，如公路港、鐵路港等

最終，貨運中心和樞紐有更多元化和體系化的合作伙伴關係。

新經濟時代中國經濟由高速增長階段轉向高質量發展的階段，物流園區面臨的巨集觀環境發生了巨大變化，三大國家戰略持續推進、區域大交通體系形成與城市格局的轉變、產業優化結構調整和轉型升級、消費升級與流通模式轉變、新技術在物流領域推廣與應用等為物流園區的發展帶來新的發展機遇與市場空間。

（1）三大國家戰略與倡議持續推進為物流園區發展帶來新的戰略選擇。

“一帶一路”、“長江經濟帶”、“京津翼協同發展”三大國家戰略與倡議的實施重點在於解決大空間尺度、中空間尺度、小空間尺度經濟和產業合作的問題，通過合作關係的建立，尋求未來不同城市之間、不同省之間、不同國家之間合理的經濟分工和產業合作，跨越行政區劃，促進行政發展和建立統一的國內市場。戰略與倡議的實施推進需要與之配套的物流服務體系，如點線串接貫通的“一帶一路”物流體系、水陸空並舉的長江經濟帶物流服務體系、一體化的京津冀區域快速高效物流體系等。作為物流體系中重要的組成部分和關鍵節點，物流園區在的戰略和業務選擇時，可根據自身的資源稟賦和優勢條件，找準自身的定位，主動融入這些物流服務體系中，如在“一帶一路”經濟版圖影響下的園區可考慮重點跨區域及國際多式聯運服務、國際物流服務、通關服務、跨國運輸服務平臺、跨國運輸資訊與結算服務等型別業務的可行性。

（2）區域大交通體系形成和城市格局轉變為園區發展帶來新的機會

十三五期間，隨著各地大力推進交通基礎設施建設，全國大部分地區交通條件得到了根本性改善，區域大的交通網路格局基本形成，城市與城市之間、園區與園區之間由交通基礎設施帶來的比較優勢在削弱。交通基礎條件逐漸不再成為園區競爭發展的關鍵優勢，園區在招商與運營要注意這一變化帶來的新調整，在強化基礎設施優勢條件的同時，注重園區支撐和服務體系的打造，在園區發展軟環境的打造上注入更多資源。同時，隨著區域立體化運輸體系的形成和國家大力推進運輸結構調整，未來多式聯運將會成為主要物流運輸組織方式，有條件的園區可在多式聯運方面進行重點發展。

在新經濟時代背景下，區域城市一體化發展成為推進城市發展的主要方向，如長三角一區域一體化發展、粵港澳大灣區戰略落地等。隨著區域城市一體化發展深入推進，區域間經濟與貿易合作將更為緊密，貨物的往來將更為頻繁，進而需要更加高效的物流配套服務體系作為支撐。城市與城市之間的定位和分工將更加明確，物流等非核心功能外溢的趨勢將日趨明顯，作為物流發展主要載體的物流園區可在區域城市物流協同配送功能和服務體系上進行重點佈局。

（3）區域產業提升發展與轉型升級在供應鏈方面為園區發展帶來新空間

隨著“中國製造2025”計劃推進，中國特別是東部沿海地區產業發展進入了新的階段，傳統產業轉型升級和大力發展戰略新興產業成為產業發展的重點。傳統產業轉型升級和戰略新興產業的發展對物流等生產性服務配套提出了更高的要求，需要在產業鏈的角度和層次來配合與支撐產業的發展和提升，通過“供應鏈+製造”模式促使製造業利用供應鏈管理方法推動行業創新和發展，提高產品的核心競爭能力，支撐區域產業轉型升級。作為物流發展主要載體的物流園區，可把握產業升級帶來的新需求，集聚產業鏈上下游優質資源，在原輔料的集採集供、商品分銷配送、供應鏈金融、產業大資料服務、供應鏈一體化服務等功能進行佈局。

（4）消費升級與流通模式轉變對物流園區發展提出新要求

近年來，與消費相關的單位與居民物品物流需求保持30%以上的高速增長，快遞、電商、冷鏈、汽車、醫藥等細分市場成為增長新熱點。消費升級引起供應鏈的重構、調整與優化，對應的物流服務產品模式需要調整。消費需求個性化和多樣化帶來產品的個性化和多樣化，對生產組織的柔性提出了更高要求，對應的物流方式從整車物流向包裹物流轉變、對應的物流方式從成本效率型向速度響應型轉變，使供應鏈從多級結構向扁平化發展，對應的物流方式將從多級模式向一體化模式轉變。消費升級和新零售快速發展將帶動流通環節的高階倉儲市場需求擴大與末端配送的變革與升級，物流園區在高階倉儲和城市配送領域將存在較大市場空間，依託良好的倉配資源大力發展消費品區域分撥分銷型別專案成為園區發展方向之一。

（5）新技術在物流領域應用為物流園區在智慧物流方佈局帶來新支撐

條碼技術、EDI（電子交換）、RFID（射頻技術）、GIS（地理資訊系統）、GPS（全球定位系統）等資訊科技的應用正推動著中國物流資訊化的發展和變革。資訊化正在全面滲透和融合到物流活動中，成為現代物流最重要的核心和時代特徵。隨著物聯網、雲端計算、大資料、移動網際網路等現代資訊科技在物流領域應用的深入，現實物理世界的物流實體運作與網上虛擬的物流資訊開始了全方位融合，智慧物流從理論變成現實，先進技術的研發應用引導現代物流真正進入“智慧物流時代”。根據中國物流與採購聯合會資料，當前物流企業對智慧物流的需求主要包括物流資料、物流雲、物流裝置三大領域，2017年智慧物流市場規模超過3495億元，同比增長21.4%，預計到2025年，智慧物流市場規模將超過萬億。物流園區作為智慧物流應用的主要場所，可在智慧物流研發設計、雙創孵化、整合展示、應用推廣、物流大資料等方面進行佈局。

對於物流人來說，這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代！我們面前應有盡有，我們面前一無所有！我們都將直上天堂，我們都將直下地獄！關鍵在於能否把握新時代下的新機遇！