商務公寓的地一般是商業用地，商業用地使用權是40年，商務公寓不能8落戶口，不能上學（不是絕對，有些地區的商務公寓可以落戶，可以上學），商用水商用電，物業費也會比住宅的要高。買公寓一般是長期持有，比較少自住，多以出租為主，二手交易稅費成本比較高，比住宅多個土增值稅，所以二手商務公寓流轉不多。另外買住宅是可以申請按揭最多30年，買商務公寓最多隻能申請貸款一般是10年，月供壓力會比較大。

1，流通性很差。這種房子出售的時候稅太高，貸款也麻煩。

2，升值潛力極小。

3，戶型差，不適合居住。

4，水電比較貴，商用水電價格！

5，沒有通煤氣。

6，電梯少，人口過於密集

40年產權的公寓，並非絕對不建議買，如果地段好、租金回報高，也可以考慮入手。

40年產權公寓不值得投資，主要是因為流通性不好、變現能力差。

（1）現階段炒房已沒有價值空間了，所以多數人買房主要是剛需或者改善性住房。而40年產權公寓，首付要5成，大多數剛需購房者不會選擇，這樣就可能導致未來想出售時不容易。

（2）戶型不理想：很多公寓樓戶型都是小戶型，而大多數剛需或改善住房的購房者，不會選擇小戶型。所以市場交易並不活躍。

（3）各項費用貴：40年產權的房子很可能是商用水電，這樣就會額外增加居住成本；並且以後買賣交易，相比較70年產權的房子要繳納更多的稅費。

（4）最重要的是，40年產權公寓很難融資，假如未來由於做生意週轉或者其他原因需要貸款，那時你會發現銀行都不願意接受40年產權的房屋抵押貸款。即使極個別銀行能接受，也只能按照市值的50%貸款。 而70年前產權的房屋抵押貸款在任何一家銀行都可以輕鬆申請抵押貸款，並且至少能貸到房屋市值的70%以上。

所以，如要購買40年產權公寓樓，必須精挑細選，否則就儘量買70年產權的住宅房屋。