剛斥巨資花這麼多錢拿地，就肯定不會是孤注一擲，絕對是高層研究很長時間的決策，雖說現在房地產不景氣，但是瘦死的駱駝比馬大。房地產行業利潤高 回本快是毋庸置疑的，新希望也算是老派巨頭了，肯定不會莽撞行事，具體定論還要看開發什麼專案

寫在前面，寫完下面文字後看了一下資料，新希望是在2019年1-8月共拿地330億，這樣看來就不算高了。一般土地款繳納一半就行，剩下的可以一年後再繳納，這樣看起來，做好融資計劃後資金壓力不大。

任何開發專案拿地前都會做相關的規劃強排、策劃方案、專案定位、商業計劃書、可研報告等。。。

新希望拿的地是什麼性質的？商服？工業？住宅？之間如何匹配的？原來屬於鄉鎮土地？城鎮土地？一類地？三類地？ 做什麼專案？養老？（免基礎設施配套費，四線城市100-400/平方米）公共管理服務用地（地價按照50%收取）等等。。。這對價格影響很大。

投資是根據專案週期走的，是三年還是五年，兩期還是七期，這個週期很長，而且過程中會有外來資金進來。這裡面自有資金多少？銀行及金融機構融資佔多少？何時能土地證下來抵押辦開發性貸款，什麼時候能預售證下來形成銷售回款，什麼時候自持物業竣工做評估做經營性貸款，什麼時候自持物業可以出租或者經營獲取租金收益，這些在靜態分析和動態分析中都會體現。

地產還是很複雜的，門檻不低，不好的光景時利潤不高（主要是融資成本太高，基本上年化都在18%上下了，嚴重的20%往上）。

土地既然這麼高價拿了，不管怎麼用，別空著浪費就行。蓋房子出售也好，蓋廠房生產產品出售也好，都離不開商品的屬性，在競爭同質化越來越嚴重的時代，從設計、生產、銷售各個環節如何縮減成本，提高產品的核心競爭優勢才是企業該去認真思考的，不管什麼產品包括房子，市場需求都是大大的存在的。只是市場太浮躁，還有沒有企業、老闆、從業者願意踏踏實實做產品，踏踏實實銷售都是未知啊

融資是關鍵，現在房企基本採用是槓桿模式。投資330億拿地，實際自身投資不超過100億，在拿地以後6個月開盤，然後實現現金流回正，目前國內恆大、碧桂園高週轉模式，基本採用這種方式。

新希望還是在房地產行業嚐到甜頭，迅速擴張拿地。新希望在瀋陽有一個房地產別墅專案案名紫檀山，在棋盤山附近，臨近渾河，可以說地理位置優越、環境優美。但是開發品質一般，一直不溫不火。今年開發了新產品，價格上漲較大，但品質也隨之提升了很多，銷售也很不錯。

首先是新希望的背景，一家以農牧業起家的公司跨界房產，又困於房價下跌階段，多少有點吃力。

其次是新希望拿地規模不斷擴張，成本一路水漲創高。

最後是市場賣價，最近一次新希望買地均價離賣價相差不足1萬，除去人力物力成本，利潤所剩無幾。

總的來說，此次新希望的買地舉動，想把控良好利潤，還是壓力山大啊！但是任何生意人都不會做虧本買賣，賺多賺少而已。