大產權房有房本，可貸款，交易受保護，算作個人財產。它是“小產權房”的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易，買的房建在合法的建築用地上。大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護，到銀行申請房產抵押貸款也無法辦理，因為沒有房本。比如你出國填家裡財產情況，有三套小產權房但是沒有大產權房，那叫沒房，雖然你住在裡面。

小產權房一般是全款付清，不會讓你分期付款的，申請房貸更不可能。

其實小產權房主要的風險在於，雖然交納了一筆“購房款”，很多地區也承諾讓你長期使用居住，但是說不準人傢什麼時候會拆遷或者回收，而是否補償，補償多少，這都是說不準的事，沒有法律保護。

小產權有兩個內涵，一個是指農村宅基地上建的房子，有鄉里發的產權證，實行不動產統一登記後，也會發不動產權證書，但會註明土地性質是農村集體用地；另一個是指非法佔用農村集體用地建的房屋，這類房子，不能辦理不動產登記，屬於違規建築。目前，媒體上常說的小產權房主要指的是指第二類，它屬於國家清理整治物件。

城市裡佔用國有土地開發商品房（也就是大產權房）需要經過職能部門批准，銷售期房時必須有五證一表，也就是《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《國有土地使用權證》、《商品房預售許可證》及《竣工驗收備案表》。因此，確定新建的房子是不是小產權房，只需要求開發商提供上述檔案即可，拿不出來的基本是小產權房或者違章建築。二手房則要看其《不動產所有權證》或者《國有土地使用權證》，沒有的，或者不動產所有權證上註明的土地性質是農村集體用地，就是小產權。