承租人與被拆遷人拆遷補償分割問題。由於市面上商鋪大多是以這種形式存在的，涉及到補償利益分割問題，都很敏感，處理起來很容易出現矛盾糾紛。
來諮詢楹庭律師的朋友表示：租下商鋪經營自助飯店剛半年，就被告知所在房屋面臨拆遷，而房東拒退租金，租戶一籌莫展。
楹庭律師答疑
這個問題有兩個法律關係：
一方面是拆遷方與被拆遷人法律上存在的損害利益大小關係；
另一方面就是承租人與房東的租賃合同關係。
承租人是行政徵收行為的直接利害關係人，房屋徵收補償合同，屬於行政合同而非民事合同。一般來說，遇到拆遷，拆遷方是直接找被拆遷人來談補償相關事宜的，但是承租人也是可以對拆遷補償事宜提出異議的。
政府徵收行為要與承租人利益直接掛鉤，主要是看租賃期內是否受政府徵收這種不可抗力因素影響而解除合同，還有租賃期內進行的裝修等補償問題。承租人雖不是被拆遷徵收房屋的所有權人，但是，拆遷活動勢必會影響到房屋承租人的居住、生產經營和生活，勢必給其帶來損失。對承租人的法律關係如何處理，與徵收工作能否順利進行密切相關。
房屋承租人可否依據《物權法》直接獲得損失賠償？首先，承租人對房屋享有的租賃權為用益物權。其次，用益物權人是可以得到補償的。
承租人該如何最大化維護自己的利益？
第一，透過租賃合同約定好補償專案和標準等，房屋所有人獲得徵收補償後，承租人依據租賃合同向房屋所有人主張補償金。
第二，透過《物權法》用益物權理論，在房屋被徵收時直接向徵收人主張損失賠償金。
那麼拆遷過程當中對承租人的補償到底有哪些？
拆遷中，對承租人的補償部分一般包括：
1.裝修費用的補償；
2.搬遷費—主要牽涉到異地安置時搬遷過程中的運輸費等；
3.一次性停產停業損失—對於承租人來說，一般是根據前三年的營業額和納稅額來計算的，一般補償三個月到半年。也可以參考月平均值，當然這個需要參考拆遷當地的具體政策和法律法規規定，是否對承租人有安置和補償，可以和拆遷方協商確定。
屬於被拆遷人的補償部分就只有土地的補償和房屋本身的補償了。土地的補償根據土地的具體性質來確定補償方案，當然也是以拆遷當時的土地區位價進行補償的。
至於具體怎麼分割，租金退不退還得看雙方簽訂的合同具體是怎麼約定的。如果雙方明確約定了如遇拆遷拆遷款的分割及租金是否退還的事宜，那就遵守合同約定；但是，不得違背法律規定和公平、誠信原則。
承租人與被拆遷人拆遷補償分割問題。由於市面上商鋪大多是以這種形式存在的，涉及到補償利益分割問題，都很敏感，處理起來很容易出現矛盾糾紛。
來諮詢楹庭律師的朋友表示：租下商鋪經營自助飯店剛半年，就被告知所在房屋面臨拆遷，而房東拒退租金，租戶一籌莫展。
楹庭律師答疑
這個問題有兩個法律關係：
一方面是拆遷方與被拆遷人法律上存在的損害利益大小關係；
另一方面就是承租人與房東的租賃合同關係。
承租人是行政徵收行為的直接利害關係人，房屋徵收補償合同，屬於行政合同而非民事合同。一般來說，遇到拆遷，拆遷方是直接找被拆遷人來談補償相關事宜的，但是承租人也是可以對拆遷補償事宜提出異議的。
政府徵收行為要與承租人利益直接掛鉤，主要是看租賃期內是否受政府徵收這種不可抗力因素影響而解除合同，還有租賃期內進行的裝修等補償問題。承租人雖不是被拆遷徵收房屋的所有權人，但是，拆遷活動勢必會影響到房屋承租人的居住、生產經營和生活，勢必給其帶來損失。對承租人的法律關係如何處理，與徵收工作能否順利進行密切相關。
房屋承租人可否依據《物權法》直接獲得損失賠償？首先，承租人對房屋享有的租賃權為用益物權。其次，用益物權人是可以得到補償的。
承租人該如何最大化維護自己的利益？
第一，透過租賃合同約定好補償專案和標準等，房屋所有人獲得徵收補償後，承租人依據租賃合同向房屋所有人主張補償金。
第二，透過《物權法》用益物權理論，在房屋被徵收時直接向徵收人主張損失賠償金。
那麼拆遷過程當中對承租人的補償到底有哪些？
拆遷中，對承租人的補償部分一般包括：
1.裝修費用的補償；
2.搬遷費—主要牽涉到異地安置時搬遷過程中的運輸費等；
3.一次性停產停業損失—對於承租人來說，一般是根據前三年的營業額和納稅額來計算的，一般補償三個月到半年。也可以參考月平均值，當然這個需要參考拆遷當地的具體政策和法律法規規定，是否對承租人有安置和補償，可以和拆遷方協商確定。
屬於被拆遷人的補償部分就只有土地的補償和房屋本身的補償了。土地的補償根據土地的具體性質來確定補償方案，當然也是以拆遷當時的土地區位價進行補償的。
至於具體怎麼分割，租金退不退還得看雙方簽訂的合同具體是怎麼約定的。如果雙方明確約定了如遇拆遷拆遷款的分割及租金是否退還的事宜，那就遵守合同約定；但是，不得違背法律規定和公平、誠信原則。