一，公共部位歸大家都有、大家使用，其管理就聘請物業管理。

二，國外的某些區域，既獨棟的別墅，由於沒有公共使用部分，所有的設施都是業主自己使用，當然都有費用也都是業主自己的，就不存在設定物業的條件。

三，國外的有些區域，和我們一樣。

國外住宅小區多不封閉。也有物業管理。歐洲一些國家在小區管理和服務方面還是非常到位的，即使在老舊公租小區，物業也會經常清洗住戶的外窗玻璃，打掃樓道和粉刷外牆，保持住宅小區的乾淨整潔。

對！據我所知你在美國等國家買了房子，你不用在交其它費用。你的房子，包括周圍草坪，樹木都有專業人員定期來修理。在這也不一一列舉了。

支援街道管小區，取締物業流氓物業。我們小區物業也是流氓物業，老百姓沒辦法，天天在群裡喊也不管用，物業收費特高，服務不到位，房子出問題，物業不管，就說過保了，自已修，小區髒亂差也不管。

一樣有，比如法國（鄙人親眼見過）。內部的環境管理照樣收費，誰肯不要錢白乾？法國的舊衣服不要了，要洗淨疊好，整齊的放在垃圾桶旁邊，否則，是要罰款的。舊的冰箱、彩電之類大的家電，同樣專門收費。

國外是沒有小區物業管理，但你家的草坪破壞嚴重，會有社群的人員通知你修理。你自己會，就自己進行修理，土太低了，你就需要去買土，土很貴。拉土的運費也是很貴，你家有車就自己去拉土，完工後社群會驗收。如果你自己不會修理，也沒有錢去請人修理，社群會給你家進行修理，你以後有錢了再付社群費用。如果你不付費用，就把你上誠信黑名單。你家外牆破舊了，社群也要通知你粉刷。這樣你就知道為什麼國外的房子很漂亮了吧。

公平來說，國外也有封閉小區和收費物業，但是國外是個別需要較好服務的是封閉、收費的，咱這幾乎是全面收費且管理、服務不到位的，不喜勿噴，不接受反駁。

不論是物業小區、醫院治療，自己永遠也去不了國外，但堅信外國也沒有絕對免費的午餐。

國情千差萬別，管理方式各有不同，凡事別隻看聽好的一面，就以為見了世面，沒有比中國更寬鬆的午餐，努力做好自己，努力修正不足是光明正道。

在國外沒有向中國這樣的居民小區，他們的居民小區都在近郊的獨棟別墅。園區也是有人管理的，既然是有人服務？就不是免費的。國外的高樓大廈大多數都是寫字樓，這些寫字樓（國內叫辦公樓）是有物業的。而且美國的寫字樓的保安？還有配備槍支彈藥呢！

國外有沒封閉小區，還真不清楚，除非是有很大地方，建個大門。一般的房子也就建在路邊，有自己的院子。就是公寓也不是封閉的。中國的樓房蓋的還是四合院，有的樓房根本見不到Sunny，四合院式的樓房縮小了就像潮汕地區的”城堡”。這麼多年了，房子還是蓋成這樣，廚房小的轉不開身，廁所衛生間的設計不講衛生，房屋沒收納的設計。總覺的是上世紀五十年代的設計理念。國外住公寓的，每天都有清潔工打掃衛生，每層樓有垃圾房，倒垃圾有規定時間，象報紙玻璃瓶等有專門放置的垃圾桶。一些不想要的家貝電器要打電話到相應公司，會定時上門收，但要交費的。說實話，我們在這方面是要向一些發達國家學習

我就說說日本吧，在東京千葉縣生活過三年。

那裡確實見不到封閉式小區，也就是所有居民區都沒有圍牆沒有大門的，四通八達的。

也沒有物業，所有平時需要的服務專案每個家庭都有電話號碼，有償服務。像水電費這些費用都是通過信件方式按時送達，然後主人去指定地方繳納。

一個片區都有居委會一樣的組織，主要是負責監督治安和衛生和一些婚喪事。

像扔垃圾這樣的事，每個垃圾場都有監控，扔大件垃圾例如冰箱電視收音機這類，是需要收費的，扔生活垃圾要用不同的垃圾袋，都必須的對應的，不能花花綠綠的塑料袋隨便扔，否則會被罰款。

垃圾分類做的是全球第一了。沒有分開混裝在一起，會被投訴，也是自覺性成份。

垃圾會有人每天按時清理，絕對一天一清。很多可以用的二手物品電器，主人會包裝好防雨並寫上紙條，哪裡壞了哪裡有問題的說明書。

安靜，乾淨整潔，有序，是他們的突出特點。

你說的國外，需要具體，比如歐美，不過大部分國家都有或存在封閉式社群。

你提這個問題無非就是想說明美國或歐洲是不是沒有封閉式小區？

我告訴你，有！而且這種小區普通人基本住不起。

我們常看美國電影，裡面的主角經常住在郊區的開放式大別墅，有花園，有游泳池，很羨慕，我也羨慕。

但有一個事實，在美國住這種房子和開放式社群的人，要麼是不堪重負的中產階級，要麼是普通人，因為他們交不起昂貴的物業管理費，也負擔不起昂貴的房產稅。

而且美國法律規定，大部分房子的附屬花園和草坪需要不定期修繕，否則的話，就是違法。因此很多人自己修理，或者花錢找鄰居小孩等等其他更便宜的花費方式。

另外說下，美國封閉式小區，

比如“ 卡洛拉馬區 ”這個社群充滿美國社會的上流階層人物，富豪和權貴。

這個社群就是一個典型的封閉式社群，它的物業管理並不是全包辦的，安全、消防、衛生全是由不同的公司進駐，

更重要的事，他們的房產稅每年交的多，享受的政府服務也更貼心也更放心。

而那些住在郊區開放式別墅的人唯一能享受到同等權益的政府服務只有“警察”而且警察的服務態度肯定是區別對待繳稅社群的。

這兩者跟中國式的封閉式小區管理方式不一樣，畢竟人家身份和身價在哪裡，要麼根本就沒有管理。

而中國式的小區實際上就是借鑑美國的公寓管理。

但美國能住上公寓的幾乎都是白領中產階級，這部分人就是典型的美中國人，花明天的錢，花錢不手軟的。

那中國為什麼要這種封閉式社群的管理方式？

人，歷來就是社會組織群體，在農村，我們有村集體，像我們南方，就是氏族宗親集體。

可如果搬進城市高樓，這種集體立馬就會被分解，所以社群的使用者，他本質上也需要物業管理來統一他們，即便沒有物業管理公司，你們也會自發組建物業管理。

不過現在是被地產商所把持。

物業管理的存在肯定是需要的，僅僅是安全和衛生以及人的附屬感它就有著不可替代的地位。

不過物業管理的方式和誰管理這又是另外一回事，這個東西還需要不斷地改革和更新。

這裡，我只說美國（別的國家，咱不知道）。

美國住宅基本分三類:

（1）公寓樓。

公寓樓肯定是有物業管理及物業費的。公寓樓可以分為高階公寓和普通公寓，高階公寓包括游泳池，健身房，閱覽室，兒童公園，寵物公園，及小型電影院等，有的還是中央空調，中央熱水，24小時保安。這類公寓物業費按房間大小定價，價錢從每月幾百美金支上千美金不等；普通公寓相對比較簡單，沒什麼娛樂設施，只是垃圾處理和樓道衛生，一般是每月幾十美金到上百美金吧！

（2）封閉管理的別墅區。

這種別墅區肯定也是有物業費的。高階的提供中央業主業所，游泳池，健身房，網球場應有盡有。物業提供24小時保安，所以物業費一般沒有要幾百美金吧！普通的主要是保安及園區綠化管理，物業費有的是每月幾十美金。

（3）開放式別墅區。

比較老舊的別墅區一般都是這樣，前後院的綠化必須自己維護，不達標會被罰款。這類小區是沒有物業管理及物業費的。

美國這邊處理有物業，同樣也有業主組成的監委，他們會定期（法律規定的）開會檢查監督物業的工作及物業費的用處。

所以，物業是應該有的，讓專業人士做專業的事，這是必須的。但物業公司必須要做到，把服務放到第一位，經營放到第二位，這樣雙方的合作才能長久。

說說多倫多。

多倫多小區開放但有收費物業。

加拿大是高收入、高稅收、高福利的國家，每月稅後平均工資大約3000加元左右（只是平均）。個人所得稅按收入檔次繳納（安省起徵點平均月800多加元），約佔收入的20%以上，每年自動報稅。其私有住房每年也要交地稅，實施物業集中管理的小區，也有綜合管理費。

一、住房型別。多倫多市，這裡指大多倫多地區，類似於我們國內設區的市。其各片區的居民住宅有三種類型，即公寓樓、連排別墅（也稱鎮屋）、獨立別墅。

二、小區型別。有公寓樓小區或連排別墅小區，即使是獨棟的公寓樓也自成一個小區。比如，獨棟公寓樓，周邊有簡易的鋼筋護欄，護欄內佔地寬，有綠化地和兒童遊樂設施，有公共浴室或游泳池，地下車庫是標配。多棟公寓樓形成的小區，沒有圍牆護欄之類。獨立別墅不存在小區，各自門外是一片綠地。

三、小區管理。所有小區的入口處都是開放的，沒有門或電動門欄之類，雖然誰都能自由進出，但不相關的人是不會進入的，市民素質很高。但是，公寓樓的一樓是物管值班大廳，管理人員是聘用的，相對穩定，負責公共設施管理維護及安全衛生等。一樓大廳的門是公用電子門，非住戶自然無法開門進入，這是公寓。

四、收費模式。小區內的所有公共服務設施均免費，包括浴室和汗蒸等，而綜合管理費（相當於物管費）由房主交。公寓樓的住戶中，有的已購買產權，有的是租住，屬於租住的由房東交費。

五、管理費較高。以北約克片區為例，一套兩室一廳一廚一衛的住房，大約70平方吧，如房東出租，目前每月租金在2200加元左右，但房東每月要交綜合管理費及地稅近400加元。房屋年代時間越長，維修管理成本大，費用越高。而別墅區家庭，雖然沒有物管費，但每年要交地稅的。

國外大多制度是私有制，所以產業都是純私人的居多，老城區小區很少，都是私人產業，很少設物業。如果設了小區，一般都會有物業，如果沒有物業也會有公共部門負責維護（有償服務）。

中東國家：科威特別墅多，當地人住別墅和大平房，打工的住高樓和公寓。好的別墅區有物業，有保安，並且都是帶槍執勤。一般的別墅區沒有物業但是打掃衛生，收垃圾桶等都是由專營公司負責。使用者需要繳費或自行處理。公寓一般會請保安和打掃衛生的，由地主負責。費用一般都在租金裡面，不另行收費。沙特的情況也差不多，好的小區都有物業，收費，安保很嚴。但目前這類小區少，都是富人居住的。另外就是大型別墅，都是幾千平以上的，安保很嚴，高牆聳立，私產，不存在物業費。其餘租賃的公寓，水電費都是交給屋主，物業費包含在租金裡，一般不另行收費。

東南亞：馬來西亞，一般都是私人住宅，沒有物業，別墅都是私產。衛生啥的自己搞。遇到好的封閉式小區，還是會有物業公司打理。

高棉，都是私產，沒有物業費。但中國公司開發的樓盤，會有物業公司，收物業費。收費的一般都是封閉式小區。

物業應取消，由業主產生業委會，業委會在社群或居委會的監督管理下開展管理工作，業委會成員由本小區業主60歲至68歲人員資格自願十投票選擇，其人員工薪待遇最高按2600元/月發放，最低不低於2000元/月，每年的業績獎金由社群內所有小區業委會經社群組織評比定級(三個等級)發放業績獎金，評比為一級的業委會年獎金為最高人評不超過5000元，評為等獎的業委會最高人評不超過4000元，評為三等獎的社群人評最高超過3000元。比如評為一等獎的業委會委員定額為7人，那麼可得獎金共35000元，這35000元再經本業委會全員互評工作成績和出勤率三個等級，一等獎一個名額，二等獎兩個名額，三等獎4個名額，獲一等獎比獲二等間距1千元，獲二等獎比三年獎間距不少於1000元，也就是獲一等的人員年最高獎金為6500元，二等獎人員最高獎金為55O0元，三等獎最高為4375元。其他保安保潔等人員不參與獎金分配(因為是請的外協工作人員)，外協人員春節時可發物資不超過人評2O0元，業委會人員負責小區的管理工作及協助l外請人員的具體工作，外請人員負責本職崗位工作，保潔工月工資不高於2000元，保安月工資不高於2200元，外請水電工是發生故障臨時用工工資(按市場同類工種市場定價發放，但不得高於市場一般定價。整小區的運作費用由全體業主按住房面積分攤，其分攤費用不得高於原物業平方面積的收費標準，小區內的廣告費車位費物業房產出租等收入業主應獲得其利益分配，收支費用按季度向全體業主公示並附說明解釋。收支帳目須經社群居委會及業主的監督審查其合法合規性。

我們不需要考慮國外的小區管理模式，應該根據自己的實際情況，制定一個能讓廣大居民住的安心舒服的模式。

現在大多數人反對物業的原因，是因為物業不但沒有很好的為小區內的業主很好的服務，有的還亂收費。那麼是不是物業服務的好了，一切費用都透明瞭，是不是大家都能接受物業了？我想應該大多數人是會接受的。

但是，我認為這是政府把小區推向商業化的舉措，是業主和物業對立的根源，一個想多收錢，一個想少繳費，這個矛盾將永遠存在。一個說你沒有服務好該做的該修的不及時，這個費不應該收那個收高了，另一個說你必須按他們的合約繳費，永遠扯不清的皮， 常此下去矛盾只會越來越大，弄不好還會出大事情。

所以我個人認為，政府應該把物業取締。很多人又會說，沒有物業的小區一文不值，我請問你們，物業在我們國家是哪一年出現的？在沒有物業以前，你們生活的不安全嗎？衛生不好嗎？不錯，有些地方衛生是不到位，但根本原因不是沒有物業，而是以前我們的房屋結構，居住的環境造成的。像現在也有很多成熟的小區，並不是物業管理，而是居委會管理，我現在住的小區，也是居委會管理的，我的感覺就比物業管理好的多，有的人會說你就是不想交物業費，我請我問你，你很喜歡交嗎？或許你的收入比較高，但大多數還是平民百姓。是，居委會用的是財政的錢，但那都是我們老百姓的貢獻，我們老百姓為什麼不可以享受？為什麼要把小區管理推給市場？就算推給市場也沒有什麼，反正我們老百姓是逆來順受慣了的，但那也要管理的好啊！現在不是出了問題了嗎？

國外也有封閉小區！也有物業收費！但是，封閉小區極少，收費物業也不多。以日本、美國、加拿大為例：大多民宅都是處於開放式小區的獨立房屋，也就是中國常說的別墅，（實際上，“別墅”國外是指建在風景區、山野間，只在休假時去居住一段時間的房屋，不是長年居住的房子叫別墅）這些獨立屋房前屋後有庭院，房屋外觀、庭院休整都需要個人維護或者請專人維護，這樣的房屋沒有物業公司管理，也就沒有物業收費了，由社群管理。這種沒有物業公司管理和收費的房屋在這些國家站絕多數，佔統治地位，但是，有些人不願意自己打理房屋與庭院，例如外牆三十年粉刷一次塗料、或者更換外牆板；草坪打理、樹木修剪、花卉照顧等等，（草坪一個月至少修剪兩次）所以就選擇有物業管理的小區居住，這樣房屋外面的所有事情就不需要操心了，都有物業公司來管理，而有物業管理的小區也分為封閉式小區（極少）和開放式小區，各小區業主委託物業公司管理的專案也不同，所以各小區的收費標準也不同，例如有的小區物業只負責修剪澆水草坪，那麼物業費只交草坪修剪澆水費用，而加拿大有的物業只冬季清雪，那麼物業費也只交清理積雪費，也就是說物業按照服務專案收費，這是不同之一，不同之二就是根據個人意願購買有物業管理的小區房或者沒有物業管理的小區。

給購房者多種自主、自由的選擇，就如同購買其它商品一樣，願意居住有物業管理的小區房屋和不願意住有物業管理的房屋都能自由選擇，這是解決目前物業管理中各種問題的有效方法，因為物業管理的小區如果不是物有所值，或者是服務不善，業主普遍不滿意，那麼人們就不會購買帶物業管理的房屋，轉而購買沒有物業管理的房屋，這樣一來會倒逼物業公司提高服務水平，使得房屋市場出現良性競爭的局面……有利與國家安定團結，也有利於房屋購買者……

再有，國外的物業公司不是管理者，而是服務者，業主委託其服務其必須達到合同規定的服務標準，否則，就是違約，而違約在日美加三國其代價是巨大的。

例舉一個筆者經歷的一件事，一個封閉小區，由於物業公司沒有及時修理房頂和外牆粉刷，被業主委員會告上法庭，法院判處物業公司賠償了該小氣業主高達上百萬元，（這錢在美國可是筆不小的數目）並且被業主要求離開該小區，這在美國是很少見的一個案例……因為物業公司一般不會出現維修不及時的低階錯誤，（這個小區的物業公司為什麼沒有及時維修？其原因筆者不詳）

他山之石 可以攻玉，希望以上外國的管理經驗有助於中國居民小區的物業管理髮展 ，減少業主與物業公司的矛盾……

哈哈，人家的國情和我們國家不一樣。在國外一般的區域，都分有富人區和窮人區。

富人區，他們 的居住環境，一般都是別墅，院庭式的。物業費只收含垃圾轉運，保安費。

普通市民居住的房屋，樓層低，不需要電梯，樓道都是各掃門前雪，收費，也是隻收一點按戶為單位的垃圾清送費。

窮人區，通常說的就是貧民窟了，居住條件極為簡單，生活都難於下去，還談和何收取物業費。

我們國家其實在收取物業費上，需要重新考慮，物業提供了什麼服務，就收取什麼費用。

通常物業提供的服務是，門為保安，小區公共設施的簡單維修，業主使用電梯的供電和正常維護，門棟內和小區內道路清楚掃，以及垃圾清理。

我們現在業主，在小區使用地下車位，負擔環境清潔管理費，生活中使用天然氣，使用電資源，使用電信資源 等都是按照實際使用多少，來支付費用的。

但是，上訴列出小區業主享受的服務，物業中心卻按照每戶每平米的面積，來收取費用，是非常不合理的。應該是按每戶人口來收取，才是合理的。

所以，現在全國的物業管理收費，是極不合理的，我們的地方政府要清楚這一點，在確定物業費時，決定權，是開發商，物業管理中心，業主是沒有參與權的。

這個不合理的現像，是應該糾偏的，這個時候，我們的人民代表在哪？，你們應該站出來 為民發聲，為民主持公道。

國外公寓類的小區都是封閉的，即使沒有封閉也會限制你進去，你如果隨意進去的話，如果他要告你，你是100%敗訴的。

任何小區都要管理費用，根據小區的分類費用不一樣

以新加坡為例 分組屋 ，公寓，別墅。

組屋和國內開放性的小區一樣，任何人都可以進去，但是有些設計到私人的地方是不能進去的。

公寓是封閉式管理，和國內的高檔小區一樣，一般一個公寓小區檔次越高，戶數越少，好的公寓都是每戶都有私人電梯，然後後門有一個公共電梯，全封閉式的。使用電梯必須刷卡，不然電梯不動的。這種公寓就只有一棟。

中檔的是全部都是公共電梯，進出需要刷門禁，但是電梯每個樓層都可以到達。這種小區有2棟或2棟以上的樓房。

國外的公寓類的小區配備游泳池，健，康康身房，活動室，兒童遊樂區，燒烤區。

關於物業費，國外只要涉及到人工的都是很貴的。普通小區和最高檔小區物業費可以有5-10倍的差別