房價在我們中國處於一個很極端的位置，大多數家庭為了一套房子打拼一輩子。但是這中間的房子成本到底有多少呢？

我們先來看看房子成本包括哪幾個方面：

第一，房子本身的建築成本，包括水泥鋼筋等。

第二，稅收和土地成本。

第三，人工費、建築團隊和工人工資。

第四，房地產開發的財務成本。

以上這些加起來的費用估計一下也就是一套房子價格的20%左右，也就是100萬的房子成本也就是20萬。

那麼其他80%去哪了？

第一，開發商的財務支出

第二，開發商賺取的超額利潤

不得不說房子成本並不高，但大部分的利益都被開發商拿去了。這也就是為什麼中國富豪榜上好多都是做開發商的老闆！

造價=土地獲得成本（出讓價格及稅費）+建安費用+勘察設計監理等費用+市政道路排水自來水電力燃氣供熱通訊+交易環節的稅費+資金成本+土地增值稅

以下是13年一線大城市和西部城市的造價成本！現在算上這幾年的溢價估計一線城市會去1萬左右每平，二線城市6-7千左右，三四線城市3-4千左右。

房價虛高和房產暴利肯定會存在很長一段時間，人的觀念不變，政府不下決心整治是改變不了，其實現在有錢的回鄉鎮農村蓋個小別墅是很不錯的，住得舒適，舒心！在城市租房子住也省心！

修小區高樓的造價比農村更低。但是它的不需要的人員太多了，把造價虛高了，就像做十幾個人的飯菜，廚師一個，打雜的人就十幾個，還有領導，還有規劃，還有指手劃腳的，一個人吹笛子三個人按音符。

這個按照各個城市的拿地價格來算的 還有層高等 肯定不一樣 如果平攤下來取均值 在一個二線城市 一個32層高層按照兩梯四戶一戶100平計算 每平米約1800成本蓋樓價。

有了土地以後。、房地產開發公司委託有資質的勘察設計院對待建專案進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計引數和效果圖，並落實足夠的開發資金。產商就得開始辦理5證了。國有土地使用證，建設用地規劃許可證等等，說白了，這都是要花錢的哦⊙∀⊙！。多到我們想象不到。

房子蓋好後，房地產商為了把房子賣出去。廣告費又是一筆大開支。有的會找代理商銷售。售樓部的小姐姐們一個比一個漂亮。個個都是小富婆。在2016年那會，賣房子的那個不發財呢？這也是房地產的一筆大開支吧！這個就大概估算，一平米在2000左右吧！

好了，通過我們上面大概估算，房價每平米達到了13000左右了。業主買100左右的房子。賣個200萬左右！其餘的70萬就是開發商的利潤了。這就是房價貴的原因了。房地產老闆個個財大氣粗，首富啥的，就不足為奇了！

大家只需要到農村地區去了解一下就知道。 如果不考慮土地成本，不考慮裝修，只是把房子框架給建起來，也就是毛坯房，在農村建造一套100平米的房子，連地基，材料，人工所有成本加起來不會超過8萬塊錢，甚至有些地方5萬塊錢就可以搞定。

廢話不說，直接上硬貨。

這就是你們口中，為富不仁的房地產開發成本。

房地產暴利時代已經成為過去，

但是暴利是怎麼形成的？

告訴你們答案。

地產公司本來打算一平米就賺500塊，

在少數炒房團的操縱下，

形成普通老百姓對房子的哄搶，造成價格飛漲。

最後開發商一平賺5000塊賣光。

大家仔細品品。誰是誰過？

只考慮建安成本吧。不考慮底價、稅費、利潤，資金成本、裝修，只考慮建築、水電暖及道路、綠化、停車場和小區配套成本。

磚混結構多層在1500_2300

框架結構高層低檔在2300_3000

框架結構高層中檔在3000-4000

框架結構高層高檔在4000以上。

一線城市住房成本中建安成本只佔5-20%

二線城市建安成本佔20%-60%

三線城市佔50%-80%

四線城市一般佔70%-90%

其實地價、稅費、利潤、管理銷售費用、財務費用、拆遷費佔了房價的大頭。

40000元/平方的房子，拆遷費15000，地價10000，稅費5000，建安成本、利潤、財務費用、管理費用、銷售費用加起來也就10000元，其中建安成本在3000－4000元之間。

這個想法有點狹隘了。你所謂的成本，以為只有鋼筋水泥？其實還有很多都要進去成本的。最大的一項就是土地錢。過去新聞裡地王頻出，動不動就上億，幾十以！拿土地的錢，當然羊毛出在羊身上。還有一項就是各個環節發生的稅金。記得有個專業文章披露，似乎稅金能達到房價的近一半，甚至以上。

房子和你抽的煙其實一個道理。菸絲和包裝盒能值幾個錢？再加上人工費，又能增加幾個錢？如果告訴你，例如10塊錢的煙至少有4塊以上是稅金。菸絲煙盒就值一兩塊錢，甚至更低。你會不會覺得被騙了？

築材料和人工成本均在仲伯之間，毛坯房1600元/平米，若要再加上門窗及安裝電梯共計成本共計2000元/平米。也就是說100平米的建築成本最多就是20萬左右。土地成本和稅費是大頭。土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米一線城市2-3萬元。而二線城市3000至1萬元。同時，還要有各項稅費，從增值稅到企業所得稅、契稅、印花稅。包括土地出讓金在內，稅費佔到房價50-60%。當然還包括監理費。正是因為土地價格不同，所以會導致三四線城市房價6千元/平方米，而一線城市房價6萬元/平方米。兩地房價差距在土地價格上面。

對於商品房的成本來說房子的造價只是其中的一部分，由於其它因素的不同房子造價占房子的成本也會有很大的差異。拿小城市來說一般房子本身的造價占房子成本的一大部分，比如很多縣城或鄉鎮的房價就在2000元左右一平米。

但是對於大城市來說，房子的造價佔成本的比例就很低了，比如北上廣深等城市，一平的樓面地價幾萬元很正常，只是地價的成本就已經是房子造價的十倍之多了。大城市的人本對房子所在小區的品質要求也很高，所以整個小區的園林成本也是非常高的，另外在加上營銷成本、融資成本等等，所以房子的整體成本就高了。

那麼城市一兩百萬的房子，100平米建安成本造價在20萬，剩下是樓面價、稅費、開發商利潤的支付款。樓面價就是土拍總款÷總建築面積，土拍總款(土地出讓金)歸地方財政所有，樓盤之外需要建設的地鐵、學校、公園、醫院等公共配套設施費用由地方財政買單。

如果單指房子的造價一平米2000元左右足以，所以100平米房子的造價也就二十萬元左右，當然這還是指高層的價格，如果是多層，房子造價也就是十幾萬元。

房子的造價和房子的成本是兩碼事

一般我們說房子的造價主要是土建工程、給排水、消防、電梯等配套設施，這些專案總體加起來高層一般2000元左右，多層1000多元，不同的地區材料、運輸和工人工資等成本存在一定差異，價格也會相應的上下浮動。

但是對於大城市來說，房子的造價佔成本的比例就很低了，比如北上廣深等城市，一平的樓面地價幾萬元很正常，只是地價的成本就已經是房子造價的十倍之多了。大城市的人本對房子所在小區的品質要求也很高，所以整個小區的園林成本也是非常高的，另外在加上營銷成本、融資成本等等，所以房子的整體成本就高了。

房子的最終售價和成本又是兩碼事

特別是近期，大家對新房的體會是價格不斷攀升，但是房子的成本是一定，所以房子的售價和成本雖然有一點關係，但是絕對不是一碼事。

對於我們買房者來說，只看房子的造價是沒有意義的，因為誰也不可能把造好的房子成本價就賣給你。行情好的時候開發商可能會多賺一些，買房者就要多付出一些，行業差的時候開發商可能會少賺一些，買房者可以少付出一些。如果想成本價買到房子，除非你爸是李剛。

房價為什麼比造價高，造價都包括那些東西，本文簡單給大家分析一下。

工程造價是指建設一項工程預期開支或實際開支的全部固定資產投資費用。

為簡單便於理解期間，暫將工程費用分為基本的幾項，以便於大家理解。

房地產企業繳納的稅費及利潤合計最少要佔造價的30%左右。

將以上成倍累加就是我們實際支出的價格，拿四線城市的住宅樓累加一下可以對比一下。

（建安工程費+裝置及工器具購置費+綠化及配套設施費+建設用地費用）*房地產公司的財務費、稅費及利潤=（1800+70+400+1500）*1.3=4220元/㎡

當然，不同地理位置、房屋檔次、綠化檔次及土地價格共同構成了住宅樓的價格，不過，總的來看，全國範圍內建安工程費即人工費、材料費、機械費、利潤、規費及稅金基本是沒有太大變化的，我們購買房屋佔比最大的還是土地成本和綠化及配套設施費的變化。

也就是說，購買住宅主要就是購買土地出讓金，建房成本佔比很小，越是一線城市、高檔小區，建房成本佔總造價成本越低。所以，未來開發商的利潤、土地出讓金、各種稅費都還有下降空間。

房子的造價和房子的成本是兩碼事

一般我們說房子的造價主要是土建工程、給排水、消防、電梯等配套設施，這些專案總體加起來高層一般2000元左右，多層1000多元，不同的地區材料、運輸和工人工資等成本存在一定差異，價格也會相應的上下浮動。

對於商品房的成本來說房子的造價只是其中的一部分，由於其它因素的不同房子造價占房子的成本也會有很大的差異。拿小城市來說一般房子本身的造價占房子成本的一大部分，比如很多縣城或鄉鎮的房價就在2000元左右一平米。

但是對於大城市來說，房子的造價佔成本的比例就很低了，比如北上廣深等城市，一平的樓面地價幾萬元很正常，只是地價的成本就已經是房子造價的十倍之多了。大城市的人本對房子所在小區的品質要求也很高，所以整個小區的園林成本也是非常高的，另外在加上營銷成本、融資成本等等，所以房子的整體成本就高了。

房子的最終售價和成本又是兩碼事

特別是近期，大家對新房的體會是價格不斷攀升，但是房子的成本是一定，所以房子的售價和成本雖然有一點關係，但是絕對不是一碼事。

決定房價的因素有很多，但是其實對房價影響最大的還是人們的預期。當一個地區受到一些政策或者經濟形勢向好的影響時房價自然跟著上漲，但是在上漲的過程中開發商又給購房者增加了很多美好的願景，提高了購房者對房子未來的預期，高房價自然被接受，房價也就必然上漲了。

對於我們買房者來說，只看房子的造價是沒有意義的，因為誰也不可能把造好的房子成本價就賣給你。行情好的時候開發商可能會多賺一些，買房者就要多付出一些，行業差的時候開發商可能會少賺一些，買房者可以少付出一些。

眾所周知，在一二線城市裡，買一套房動不動少則幾十上百萬，多則成百上千萬，那麼中正驗房今天就來來聊一下，實際買100平米的房子造價成本要多少錢呢？

其實，房價如果單指房子的造價一平米2000元左右已經足以，所以100平米房子的造價也就二十萬元左右，當然這還是指高層的價格，如果是多層，房子造價也就是十幾萬元。

房子的造價和房子的成本是兩碼事

一般我們說房子的造價主要是土建工程、給排水、消防、電梯等配套設施，這些專案總體加起來高層一般2000元左右，多層1000多元，不同的地區材料、運輸和工人工資等成本存在一定差異，價格也會相應的上下浮動。

但是對於大城市來說，房子的造價佔成本的比例就很低了，比如北上廣深等城市，一平的樓面地價幾萬元很正常，只是地價的成本就已經是房子造價的十倍之多了。大城市的人本對房子所在小區的品質要求也很高，所以整個小區的園林成本也是非常高的，另外在加上營銷成本、融資成本等等，所以房子的整體成本就高了。

雖然房子的成本是一定的，房子的售價和成本也有一點關係，但是絕對不是一碼事。

中正驗房：總的來說，最終出現在我們大眾的房價是在多方面的綜合因素影響下制定的，但是顧客是上帝，一切的房價都是在有人買單的前提，如果沒人買，任何價格都是空談！

一套房子賣一二百萬，其中主要有這幾部分組成，最大的成本是土地，在一二線城市，土地成本甚至能佔到房價的80%，比如在北京，一個賣7萬元/平米的房子，土地成本可能高達5萬多元/平米；其次是開發商利潤，隨著近幾年不少城市房價在下調，開發商的利潤也越來越少，越來越透明，一般利潤只佔房價的10%-20%；然後是各種稅費和財務融資成本，以及營銷費用和管理費用等，這裡邊財務融資成本佔比最高，一般在10%左右，營銷費用現在一般在3%左右；最後剩下的就是工程造價了，小區定位不同，工程造價也不同，高階豪宅，造價要高一些，普通住宅，造價要低一些，工程造價主要有以下幾部分組成：

一、純工程造價部分一般在2000元/平米左右，根據地域不同，專案不同，會有一定差異。這裡邊最大的部分就是建築主體的造價，包括了主體結構裡的鋼筋、混凝土、加砌塊等等，大約為1000元/平米左右。

二、毛坯房交房時候的一些內裝部分，主要涉及到室內刮大白的膩子、防水、護欄等等，這部分大約200多元/平米。

三、外立面裝飾部分，主要包括外牆造型、保溫、外立面處理、真石漆等等，這部分大約200多元/平米。

四、門窗工程，主要包括了單元樓宇門、樓道防火門、每戶的防盜門、窗戶等等，這部分大約200元/平米左右。

五、地基基礎和土方費用，大約為150元/平米。

六、園林景觀費用，根據專案不同，園林景觀的標準也不同，一般專案在300-500元/平米之間。

七、電梯及安防等其他費用，大約為200元/平米左右。

以上只是房地產工程中常見的工程造價部分，一般在2000元/平米左右，根據專案定位和品質不同，價格不同，此外還會有人防車庫的成本、給排水和通風管道費用等等，房地產成本是一個相對比較複雜的計算體系。如果一套100平米總價一百萬的房子，正常情況下，房子造價大約在20萬左右。

好的，這個問題我幫你回答。

我想你關心的是房屋的建造成本，這個咱們稱之為建築安裝工程費，可參考如下:

1、全現澆結構住宅:每平米造價1850.98元，其中建築工程:1011.71元，電氣工程:220.54元，管道工程:316.81元，通風工程:302.46元。

2、框剪結構住宅:每平米造價1219.28元，其中建築工程:681.99元，裝飾工程:264.56元，電氣工程:101.61元，管道工程:164.51元，通風工程:6.53元。

3、混合結構住宅:每平米造價2137.44元，其中建築工程:1122.43元，裝飾工程:396.12元，電氣工程:209.34元，管道工程:272.28元，通風工程:137.27元。

以上為工程直接成本，沒有考慮土地費用等其他專案費用。而且，各地的人工、材料、機械裝置等各有差異，上面的成本價格僅供參考。具體準確數值可參考當地的物價做調整。

關於房價構成早在2019年12月份長沙市釋出過一個通知，通知後面有房價構成列表。這個通知讓我們這些普通大眾有了瞭解房價複雜構成的視角。通知具體內容如下：

《關於進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監製有關事項的通知》（長髮改價調〔2018〕241號）中商品住房價格採用成本法監製的價格構成有關事項通知如下：

　　一、商品住房基準價格的計算

　　商品住房價格由成本加利潤加稅金構成。

　　（一）成本構成：

　　1、樓面地價：指經自然資源和規劃部門認定的開發經營單位取得土地時的土地費用。

　　2、前期工程費：指開發專案實施前期工程發生的費用，包括規劃、設計、專案可行性研究、水文、地質勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。

　　3、房屋建築安裝工程費：指列入建築安裝工程施工圖預算專案的主體房屋建築安裝費用，一般包括住宅土建（含基礎）工程費、安裝工程費及附屬工程費。材料價格參照《長沙建設造價》的有關規定執行。

　　4、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費：指開發專案內直接為商品住房配套建設的道路、供水、供電、供氣、消防、排汙、排洪、照明、綠化、環衛等公共基礎設施費用，以及列入建築安裝施工圖預算專案，與主體房屋相配套的非營業性的公共配套設施費用。

　　5、管理費用：指開發經營單位為組織開發經營活動所必需發生的費用，以上述前四項之和為基數的5％計算。

　　6、銷售費用：指開發經營單位為銷售商品住房而發生的費用，以上述前四項之和為基數的2％計算。

　　7、財務費用：指開發經營單位為開發專案籌措建設資金所發生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續費。利息支出的計算基數不超過上述前四項之和的50%。利息按人民銀行當期法定利率計算，計息時間為合同工期加24個月。

　　8、行政事業性收費和基金：按國家和省規定執行。

　　本款所列費用，必須嚴格按照經批准的規定設計方案實際發生的專案執行。未經市價格主管部門同意，不得擅自增加或變更。

　　（二）利潤：指商品住房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤的提取以前款成本構成中的1-4項之和為基數。平均利潤率為6-8％。

　　（三）稅金：按國家稅法和有關政策規定執行。

　　（四）下列費用不得計入商品住房價格：

　　1、住宅小區內經營性設施的建設費用；

　　2、開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用；

　　3、各種與商品住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用；

　　4、各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；

　　5、按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

　　二、本通知制定的有關費率需要變動時，由市價格主管部門調整。

　　三、本通知自2019年12月11日起執行。

　　商品住房銷售價格計算程式及公式表

房地產行業是大家公認的高收益行業，大多數人們可能都會認為房子的建造建造成本很低，而現在房價動輒上萬，甚至幾萬十幾萬一平，那我就跟大家分享一下房子的建造成本大概有多少？

單從建築成本來說的話，每平米的建築成本大概是1200~2000元左右，其實建築成本在房產開發中是佔比很小的一部分，眾所周知，在房產開發中，投入最大的是土地成本，由於近幾年來土地成本不斷增加，所以說房價也隨之水漲船高。近年來各個一線城市，土地成本不斷刷出新高，使得土地成本越來越高，就我所在的城市而言，目前大的房企開發商所拿到的專案，都涉及到老舊城區改造，由於涉及拆遷補償，所以房產成本也會相應的有所增加，這也其實是在變相的增加了土地成本，這是目前房產價格較高的原因之一。

再有房地產行業涉及到的各種稅費相對來說比較多，這也是成本較高的原因之一。

然後就是小區的基礎配套設施；大家在選購房產的時候，都想要一個地段又好，樓盤質量又佳，而且小區環境配套設施相對來說比較齊全的樓盤，那又讓馬兒跑又讓馬兒不吃草那是不可能的，這所有的一切都有成本。供熱設施，供水設施，供電設施等等，一切基礎設施的建設，都需要大量的資金投入，健身場所，幼兒園等等所有的建設成本都需要加到房產成本當中。

最後再有宣傳投入等方面的費用，加上開發商自身的利潤零零總總加起來，就是一個不小的數目了。

從計算來看的話，房產開發依然是一個利潤較高的行業，但如果一個專案開發週期過長的話，掙不掙錢掙多掙少，怕是隻有老闆自己知道了！

房屋的建造成本，因不同城市，不同建築形式，會有所不同，大部分城市高層建築的建築成本會在2000-2500元/平米左右，但不表示你用20到25萬就能建起100平米的房子。

房價的組成部分

1、土地成本。土地出讓金的價格一直都在上漲，與房價的上漲互相促進，每一次地王的成交，都會帶動周邊房價的上漲；同樣，房價的上漲，也推動著地王的頻頻上升。土地成本大約佔到房價的40-50%。

2、建安成本。包含了建築、安裝、園林綠化、外牆保溫、市政管網、道路施工、地下工程等，大約會佔到房價的30%左右。

3、稅費。企業的所得稅、營業稅、增值稅、城市配套費等各項費用，大約會佔到13%左右。

4、運營成本。企業運營中的各項費用，最主要有兩塊，一是財務融資成本，不同企業融資成本差別很大，大企業會低一些。比如融創最新的年報表示，2020年要把融資成本降到5-6%；二是營銷成本，售樓處、樣板間、廣告費、銷售佣金等，會佔到房價5%左右，度假產品、海景房有的會在10%以上甚至更高。

5、利潤。根據萬科年報資料顯示，2019年全年營業收入3678億元，營業利潤765.4億元，淨利潤388.72億元，淨利潤率10%多一點。萬科作為國內房企的標杆企業，利潤率在行業雖非第一，但也名列前茅，很有代表意義。

1、土地升值。房地產的開發週期較長，從拿到到最終交付，週期至少三年。房子本身不賺，但是土地升值的利潤是可觀的。比如開發商拿地的時候，樓面地價是3000元/平米，房子開盤的時候賣7000元/平米，利潤並不高。但到了第二年，區域內的樓面地價上漲到了5000元/平米，開發商的房子就可以賣9000元/平米，土地增值直接帶來2000元/平米的利潤。比如甲、乙兩個樓盤，甲樓盤熱銷很快賣完了，乙樓盤因為某些原因，賣的比較慢，但從16年起，樓市突然火爆，越是漲價賣得越好，這時候甲樓盤已經沒有房子了，而乙樓盤卻因為還有不少存貨，賺了個金盤滿缽。

2、金融槓桿。中國房地產銷售實行預售制度，樓盤的總投資達到30%左右（各地規定略有不同）就可以取得預售證開始銷售，銷售較好的樓盤，很快就可以靠銷售收入實現樓盤的資金運轉。比如丙樓盤，總投資需要3個億，其中地價1.2億，建築等其他投資1.8億。最終實現銷售收入3.3個億，表面上的利潤只有3000萬，利潤率10%，並不是很高。但開發商實際的投入是地價1.2億+1.8億*30%=1.74億元，這時候的利潤率就接近20%了。

3、資金密集。現在隨便一個樓盤，動輒銷售額過幾十億元，再小的利潤率，乘以幾十個億，都是大數字。