開發商與你之間的商品房買賣合同只對你們雙方有約束力，即使開發商違約，你只能要求開發商承擔違約責任，支付違約金；

要看物業服務合同是與誰簽訂的，如果開發商與物業公司簽訂，房屋未交付，物業費應當由開發商支付而不能要求業主承擔；

開發商交房後，即使開發商同意近一年的物業費由其承擔，這也只對你們雙方發生效力，如果物業公司不同意，物業公司仍然可以要求業主支付物業費。

開發商遲遲不交房，想用一年的違約金來衝抵物業管裡費，我認為是不合理的。買賣合同雙方透過什麼樣的方式支付違約金，必須透過雙方友好協商決定，而不是由開發商單方面想透過用物業管理費來抵充就能抵充，任何一方都有權保留主張權利。

遇到開放商遲遲不交房，我認為追償違約金倒是其次的，重要的是開發商什麼時候才能把房正常、合規的交付給業主。說句不好聽的，房都交付不了給你、甚至是爛尾了，你又談何去追償違約金，所以首要任務是透過合法的途徑去維權、督促開放商早日交房；等到交房、拿到鑰匙後再慢慢追償開發商違約責任也不遲。

追償開放商違約，一般情況下要先看原來買房簽訂的合同有沒有註明違約條款和違約金計算方式，要是合同上只約定交房時間並沒有提到違約責任和賠償，估計你要追償違約責任有點難。如果購房合同上是有約定，則從合同約定好的標準，還有一種情況就是合同約定標準過低、買方處於弱勢，一般會按照當地的標準或者當地已有過的判例作參考。

需要特別注意的是：

一般在交房的時候開發商會讓你籤一系列的檔案，一定要看清楚再簽字，很多開發商都會在其中混入對於延遲交房處理方式（如物業費抵違約金同意書）或放棄追償違約權利的檔案讓你簽字，如果你稍不留神就會種了開發商的圈套。

還有一些強勢的開放商會直接告訴你，要麼同意用違約金抵充物業費、要麼簽字同意放棄主張追償違約金，否則不允許你收房，鑰匙也不給你。如果遇到這種情況，我認為有兩種方法解決，一是屈從開發商，簽字同意，先把房鑰匙拿到手再說，二是堅決不簽字，誓要主張自己的權利維權到底。不管你選哪一種都是你自己的選擇，自己願意折騰、經受得起折騰就好。

現階段房市的預售制，就註定了買房是一場博弈，運氣好遇到稍微有一點點良心的開發商，能順利把房子拿到手就已經很不錯了，畢竟平民老百姓可沒有那麼多精力去維權，雙方透過友好協商解決只要不違背原則和觸碰底線，適可而止就好。