既然你分析得這麼好，那我就推薦兩個好盤：龍崗臨羅湖位置，大芬地鐵站旁邊，名城匯一手公寓，36~141平現房品牌裝修，均價3.6萬，層高4.3米，總價129萬起，開發商做活動，可以首付12萬起！

羅湖中心區，紅湖旁一手公寓，公園上寓，單價4.5萬起，20~50平，總價99萬起

以上兩個盤都是住宅土地性質，70年產權，個人名義購買，不限購。並且，層高都在4.5米左右。租金在我說了你估計也不信（因為比較高，畢竟是公寓，還是地鐵旁邊），自己去查。

5.5年租金需要看所在城市以及能否租到這個價格，如果僅僅是自己想而實際租不到這個價格就比較尷尬。另外公寓房40年產權的房子很多城市雖說不限購不限貸，但是二次交易的時候稅費比例較高，出手相對比較困難

如果如果現在你已經擁有住宅且你說的情況屬實，毫不猶豫果斷買入。至於第三方實力問題，完全不用擔心，不管他租幾年，租一年是一年，託管方不租就再換租客，只要房子還在你的手裡，主動權就永遠在你的手裡。目前的經濟形勢，這已經是最靠譜的投資了。

現在託管的話我身邊很多朋友都有遇到，就算簽了合同，經營不善照樣不給你錢，特別是海南那邊，建議有酒店託管要理性觀察下週圍商圈和發展，這種事就不要聽中介或者售樓部跟你吹

按照北京上海深圳經驗，你會後悔，內地其他城市不瞭解不能提供意見，原因如下：

首先這種簽約開發商一般賣的是旅遊區房子，正常來說前面幾年租金問題不大，但是等到房子賣完你就要當心了，開發商也是要賺錢的不會一直讓你這麼舒心的拿租金

第二，如果是旅遊區房以一般都是隻有商業屬性沒有住宅居住的剛需屬性，中國不是國外，中國人喜歡的還是能滿足正常通勤教育的小區，後續商務公寓轉手難。

第三，公寓交易稅費非常高，首付五成而且貸款只能貸十年月供壓力大。

當然好公寓還是有的，但是好的公寓一般開發商都不需要給你返租，

分享一下個人經歷，50萬投資，8%年化率的房租，和你一樣包租二十年，第一年至第三年正常給付租金（此階段房子一直在銷售），第四年拖延半年給付租金，第五年以經營不善停止給付（其實一直都是空著的沒有租給第三方），第六年我申請原價回購（合同裡有規定），先是拖延，後直接讓我打官司告開發商，官司很順利，但又拖延半年多，最終申請強制執行後，保全了原購房金額，但後兩年房租減半。

總的來看六年前我投資20多萬，共得到房租收益17萬，但是銀行利息10萬多，中間打官司等一系列事情破費頗多，所以只能說一句—————得不償失！

託管？？那個是些爛騙子，花言巧語把你房租下，然後把你房子隨便折騰改成狗窩，裡面高低地鋪住滿難民，難民深夜擾民，鄰居隨便一告違建拆除，重罰房東。要麼爛託管收租一年卷的租金直接跑路，最後房東買單。

我買的公寓精裝修總價92w ，兩居，簽了5年租約。前三年4100/月，第四年4300/月，第五年4500/月。首付46w，貸款10年，每月5100。感覺還好吧……

千萬別買，我就上當了，頭兩年給，後面就不給了，現在還在扯皮當中！房子他們都出租出去了，但是租金非常低，所以千萬不要賣！

5.5？？這些都是賣房子的拖，免租期一過，馬上說掙不到錢要降價，你拿著合同也那他一點辦法都沒有。你會發現都是第三方的轉租公司，你會發現你的投資沉諾回報率會下降一半。

首先從專業的角度我可以很明確的告訴您，這個收益回報率是非常可觀的，年回報率可以達到6.87%，單純從投資回報率的角度來看是無可厚非的，下面我細節化的說一下年回報率這個問題及需要注意的風險提示。

一、年回報率

二、風險提示

1、受託方實力

一般現在市場上做該型別的長租公寓模式比較好的公司有：泊寓、魔方公寓、冠寓、YOU+、自如等等，如果受託方是這些品牌則風險相對較低，風險主要來源於受託方的實力及合同細則，如果是小平臺、小公司一般我建議您需要注意風險了，可能後期會存在經營不善而爛尾、跑路、破產等等問題，雖然不會造成非常大的損失，但是對於原投資計劃還是會打亂，最擔心的是受託公司會先收取一筆裝修款，然後收了裝修款後跑路了，那麼這會是實實在在的損失。

2、合同細則

合同細則需要注意的點會比較多： （1）租金是否每年上浮5%（行業內一般是每年會有遞增或是三年後有遞增）；

（2）租金的結算形式及結算時間；

（3）租金扣稅方式？是淨得還是含稅？按照什麼稅率標準？

（4）受託週期及合同解除相關條例；

（5）單方面解除合同的相關處罰及細則。

三、總結

整體來說如果是全款購買風險可控的情況下年收入5.5萬還是非常可觀的，尤其是可以享受同步增值的隱形紅利，屬於低風險、穩定型投資，也不用過於擔心，該回報率也屬於行業內比較正常的回報率，不用著急下決定，可以多參考下當地類似產品的後期真實運營情況。如果提問者或者其他朋友還有疑問也可以私信我。