其實這是當初制定所有權的專家們工作後喝醉酒後，拍後腦定的，說什麼所有權歸全體業主，能做到嗎？能操作嗎？，現在造成頂樓住戶要利用有爭議，而漏了，就頂樓住戶影響，要維修，不影響的不理頂樓住戶的困難。不聞不問。面對問題，規章無法解決。不是拍後鬧喝醉酒造成的嗎？

規誰？如果沒有火災，水災絕對規樓頂！如有，可做逃生的出路！門鎖要方便被破壞！以防危險了別人打不開！在購買房子的時候你喜歡買呀！沒買也就別掂記了！我的小心臟蛋子兒！

小區的樓頂是業主大家共同享受的，如果每個單元是隔開的、樓下業主上不去那隻能是頂樓業主的，但是享有歸享有、任何違章建築都不允許蓋，這城市管理工作人員隨時隨地都有權力來拆除違建。

最簡單的一句話。頂樓住戶家中有沒有通道直接上頂層（私自開樓板打通道除外），有就是頂層住戶的。沒有就是大家共享的。

如果開發商贈送出去了，使用權歸個人，如果沒有，使用權歸物業！一般沒有贈送的頂樓是不允許上去的，晒衣服的行為更不合法……

小區樓頂到底屬頂層業主所有還是全體業主所有，是一個非常麻煩而又現實的問題。隨著時間的推移，這個問題將越來越突出。

比如筆者居住樓房是八十年代初期所建，至今已四十年，當前房頂檁條老化變形，掛瓦條腐爛缺失，油毛氈風化龜裂，瓦片風化破損。據實地堪測，全面維修屋頂要資金三十萬元。按樓棟二十四戶計算，戶評需繳納維修費用一萬二千多元。

訊息傳出，頂樓業主倒無話可說，其它樓層業主則大多不願出錢，他們的理由是，房子都賣給個人了，各人的房子各負其責，頂樓維修與他們無關，因此，維修工作一拖再拖，一直設有進行，樓頂有隨時垮塌的危險。

當前國家對屋頂的維修也沒有一個明確的說法，頂樓的住戶真的很無奈。

如果樓頂有閣樓的。你可以報屋頂漏水。然後清好做防水。做墊層。鋪磚。因為有閣樓上去的多。這樣保護防水。通知物業讓樓下拿錢。錄視訊。不拿錢的不是火災一類的不準上頂樓。怕踩壞防水。要是都不拿錢。那才好。種個葡萄架放熱。還有葡萄吃。弄個不鏽鋼桌椅。在弄個吊床。種點花。在搭個小點的Sunny房。放雜物。閣樓可以弄個佛堂。點上沉香唸經聽經喝茶多好。當然葡萄熟了還是可以送給樓下點的。畢竟冤家宜解不宜結。沒事了可以叫上來喝喝茶。勸買樓頭。那樣隱私多一點。

這個情況分為很多種，

如果是高層，樓頂絕對是屬於公共空間，不屬於頂層。

十一二層的也包括在內。

但如果是小高層，

比如五六層的，

那就截然不同了，

按理說也應該是公共空間，但現實中無論是底下的住戶，還是售樓處，還是頂層的住戶，

都把樓頂作為了銷售的贈品給頂層，

頂層的也把樓頂作為了自己的後花園，

底下的住戶也就自然不會過問樓頂！

本人就頂樓，說實話你要在樓頂堆放東西或搭個什麼的，物業及業主都來阻擋，說樓頂是公的，你要是樓頂漏水了，下面的業主會說我們又不住頂樓跟我們有什麼關係，想叫我們掏錢修，門都沒有，友友們你說樓頂是誰的

那要看你是樓下住戶。還是頂樓住戶了。 真去請律師打官司。法律上是共有的。 但是頂樓一般幾年都漏水了。 樓下住戶也不會有漏水風險 讓你簽字動用維修基金。你也不會輕易同意。 再說你沒事上去幹啥。。

　　小區多層或高層房屋的樓頂空間屬於本棟樓全體業主共有，小區獨棟別墅樓頂屬於該戶業主獨有，這是從建築物所有權的角度來進行區分的。總體來說，小區內建築物和裝置設施的所有權分成三種：

　　第一種是屬於全體業主共有，比如小區的公共道路、公共綠化、水泵房、電錶房、物業管理用房、水景等。屬於全體業主共有的裝置設施和建築物，全體業主享有共同使用、收益、處分的權利，但與此同時，全體業主也需要承擔共有裝置設施、建築物的維修養護責任（物業公司在物業服務合同範圍內進行養護，超出物業合同的費用由全體業主承擔）。

　　第二種是屬於部分業主共有，比如小區多層或高層房屋的樓頂空間、電梯、屋頂、牆面以及樓棟內的各種裝置間、走道等。屬於部分業主共有的裝置設施，由這部分業主享有共同使用、收益、處分的權利，但與此同時，這部分業主也需要承擔共有裝置設施、建築物的維修養護責任。

　　第三種是屬於業主專有。這主要是指業主房屋房門以內的裝置設施和空間，以及房產證上標註為專有部分的陽臺、獨立花園等。屬於業主專有的房屋裝置設施，由該業主獨自承擔維修養護責任。

　　綜上所述，小區多層或高層房屋的樓頂空間屬於本棟樓全體業主共有，本樓棟全體業主共同享有樓頂空間的使用和處分權利，同時也要承擔維修和養護的責任。

一、頂樓屬於誰？

二、如果有人霸佔樓頂做自己的私人領地，該怎麼辦？

行為人擅自佔用業主共有部分或改變其使用功能，權利人有權請求排除妨害、恢復原狀。相鄰關係人使用共有部分時超過合理使用限度的，其他共有權人無論是否對其有消極影響，均有權請求使用人停止使用行為，如拆除建築或恢復原狀等。

原、被告所有的房屋系相鄰關係，被告修建花壇、水池等建築物及種植各類種植物所佔用的屋頂，屬於包括原、被告在內全體業主的共有部分，被告在無證據證明其取得案涉屋頂使用權的情況下，擅自在該屋頂修建花壇、水池等建築物及種植各類種植物，超出了對共有部分的合理使用範圍，且可能與原告的房屋漏水存在關聯。原告作為共有權人之一，有權請求被告排除妨害並恢復原狀。

有句老話叫靠山吃山靠水吃水，本人認為買房這一塊用這句話也是靠譜的。每個人的想法都有所不同，但大同小異，只要講道理區別都不大。樓房低層有人喜歡，中間層有人喜歡，高層也有人喜歡，樓房每一層都有它的優點同時也有它的缺陷。爭論頂樓的樓頂是不是公共的？可以說是公共的也可以說不是公共的，可以說是私人的也可以說不是私人的，這和中間層一樣在自家範圍內腳能走到哪？手能伸到哪是一樣的，你家陽臺外和窗外肯定不會讓他人使用，正所謂近水樓臺先得月。你住中間層，如果你的樓上漏水漏到你家裡了，你肯定會去找你樓上的理論，理論過後樓上一定會對你說對不起，為了不再引響你樓下，樓上住戶自然會自己花錢修好的。在這裡要說的是如果頂樓出現下雨漏水呢？頂樓樓頂上又沒人住了，這時頂樓住戶找誰修？找樓下所有住戶出錢？誰給？找物業嗎？物業解決不了呢？在這種情況下大多數是頂樓住戶自已解決吧！所以頂樓樓頂一般是頂樓住戶在看管。談樓頂公共不公共的道理，大家看到樓頂空間很大認為可以上去佔一塊地來使用，其實這樣認為是不正確的，把樓頂空間理解為公共空間大家都能上去使用也不是完全有道理的。正確解答是開發商每建好的一棟樓，不論它有多少層多少個單元，這棟樓房的每一塊磚和每一塊瓦等等都是該棟樓房業主公共的。他們都有公共的權力，同時也有各不相同的使用權力。所以請大家把自己家的門口，陽臺外，窗臺外看好管好才是正道理，手不要伸太長。剩下的我就不說，讓讀者們去想吧！

小區樓頂當然是全體業主共有的公攤面積啦，根據國家有關法律規定，除業主專用的套內使用空間外，以及政府已經界定為市政設施的以外，其餘部分的所有權均為小區全體業主共有，這些小區物業共有部分可以劃分為以下四類：

第一類、分別計算在商品房住宅小區內全體業主房屋產權證裡的公攤面積，如：樓宇大堂、樓梯、電梯、走廊、過道、外牆立面、房頂、裝置間、物業管理用房、生活熱水鍋爐等；

第二類、沒有列入公攤面積，但屬商品房住宅小區全體業主的公共配套設施（因為土地使用費是小區全體購房業主繳納的），如：小區內的甬道、綠地、花園、廣場、地上停車位、自行車房、地下室、樓宇地基、圍牆等；

第三類、為商品房住宅小區全體業主提供各項服務的商用配套設施（這些建築附屬物的土地有些是政府劃撥的、有些是開發商自己繳納了土地使用費的），如：小區獨立的物業管理用房、地下汽車庫、鍋爐房、會所等；

第四類、在中國城市商品房住宅小區的開發建設中，城市基礎建設形成的不動產，如：小區內的人防工程、市政管線、配電室、公共廁所、垃圾轉運站、中小學、幼兒園的校舍等。

所以樓宇的房頂是屬於小區全體業主共有，誰都可以用，並不是最上面的一傢俬人的。現實生活中很多業主都會在樓頂晒被子、種菜、溜狗、做運動什麼的，可以說是大家的一個活動配套場所，如果有人私自佔據，可以要求物業出面協調，把地方還給大家。

先來明確一個結論：商品房的樓頂屬於誰 。

但這裡補充一點樓頂面積屬於不參與分攤的公用面積。

那麼下一個問題，樓頂應該開放給大家使用麼 ？

別急我們來看一個北京法院的判決案例《10歲學生高樓玩耍墜亡 家長索賠物業堅稱無錯》案中律師主張 “根據《物業管理條例》和《北京市物業管理辦法》的規定，通往高層的天台應該保持封閉，或者需要專門看管，物業應當對相關的危險進行排查，設定必要的警示標誌等。”

另外一個案例《業主在樓頂鍛鍊不慎墜樓身亡》業主起訴開發商和物業。開發商辯護的理由：修建公司提交證據材料能夠證明修建公司建設的房屋工程質量優良，樓頂設計為不上人屋面，施工和設計符合標準 被法院採納被認定為無責；而物業方物業公司作為小區的管理者，對業主在樓頂上鍛鍊身體沒有及時制止，也沒有在樓頂設定警示標誌，疏於管理，被判決承擔責任的30%。

這裡我們看到一點，樓頂在設計的時候分為上人屋面，不上人屋面。

（上人屋面一般具備使用功能）

“上人屋面”具有使用功能,例如觀景平臺、屋頂花園、屋頂網球場等；“不上人屋面”不具有使用功能,僅作為建築的圍護結構.無論“上人”還是“不上人”,都具有必要的承載能力,併為檢修維護提供方便.

這裡大家可以很容易看到一點，一般來說樓頂開發商沒有設為活動場地的，一般都不是上人屋面。

對於不是上人屋面的樓頂，主要作為消防檢修作用，物業對於通往高層的天台應該保持封閉，或者需要專門看管，物業應當對相關的危險進行排查，設定必要的警示標誌等。

很多業主會說，其實為啥我想提出頂樓區域開放呢，倒不是為了自己使用，只是經常看到頂樓的空間被頂層的業主私自搭建。很不爽！

其實還有一點我想你可能忽略，在樓頂區域稍微的搭建會造成防水層的破壞，接下來這戶人家的漏水會變成大概率事件。如果沒有違建，頂層區域發生漏水滲漏，使用樓道公共維修基金理所當然，毫無爭議，但一旦屬於破壞導致的漏水滲漏，基本要這戶人家自行承擔，很貴的！！！我想這戶人家很快會後悔的！

簡單回答一下

這個問題困擾購房者很久，但是嚴格意義上去講到底屬於誰這個怕是要看當時開發商出的購房合同才能知道分曉。但是話又說回來，即便是你開發商同意，就真的是個人的了嗎？畢竟房產證上可是沒有寫的樓頂也歸買家所有。

做房產行業這麼久，見過一個開發商將樓頂同樣面積的區域也歸買方所有，這是購房合同上清清楚楚標明的。且此業主也在樓頂蓋有乘涼的小房子。

但我想說的是，個人不建議買這類房源，原因如下：

1，購房合同是開發商出具的，短時間內可能有用，但是長時間來看，待住建局的下發產權證以後基本購房合同就作廢了。產權證上是不會體現樓頂面積的。

2，樓頂私改亂建，你周圍鄰居不會同意（1，影響採光 2，怕漏水），最關鍵當地的城管估計也不會讓你蓋的，蓋了也得讓你拆了。

所以不建議買。

解決大家購房過程中的一切問題！

首先、當一幢商品房被不同的人分別購買時, 該商品房樓頂的所有權並不屬於頂層房屋的所有人專有, 而應當屬於該商品房建築物各單元所有人共有，對屋頂屋面的使用、收益由全體建築物所有人共同決定。

其次、根據《最高法院解釋》第2條和《物權法》第六章規定，樓頂的所有權應歸業主共同享有。在商品房預售合同或銷售合同沒有約定其歸屬時，應推定為業主共有，屬於區分所有建築物結構上的法定共有部分。屋頂平臺不得單獨登記為一項獨立的不動產，留給開發商自己，或作為買賣標的物出售於他人，只能公攤到區分所有建築物的面積中，歸業主共有。

第三、在實踐中 ,許多房地產開發公司在將整幢商品房分單元出售後,聲稱仍保留並享有對商品房屋頂的使用 、收益權或者將加蓋露臺作為購買商品房屋頂優惠條件 ,這些做法都是不符合法律的 。

第四、對樓頂的使用，應按照《最高法院解釋》第7 條規定和《物權法》第 76 條第 1 款第（7）項的規定，利用共有部分從事經營性活動，應當經其他業主同意，並按約定向共有權人支付使用費。

第五、商品房屋頂的所有權是全體業主所共有, 未經全體業主同意, 不能為頂層所有權人專有 ，其在屋頂的加蓋行為屬於違法行為，更是屬於違法建築，政府相關部門應該及時採取有效措施進行制止。

一個最直接的辦法，老舊樓房頂上都有各家的太陽能，如果頂壞了你願意均攤維修費那說明你認可頂是大家共有的，如果你不願分攤費用，那就說明你放棄權利了，誰替你出那份錢誰就享有你那份共有權了。

住宅小區的頂樓部分先去分是上人屋面，還是不上人屋面。如果是不上人屋面是絕對不允許使用的。結構荷載沒有考慮人在屋頂活動的荷載。

樓頂如屬共有、它漏水你願意出錢分攤維修費用嗎？都是扯皮的事，實際上就是頂樓業主享受得到了，其他業主去爭它幹啥，只要他不影響樓下業主安全與上樓頂觀景。