商改住的公寓是否可以用來投資，我個人認為存在很大的侷限性。商改住的提出主要是透過商業用房來促進租賃市場的行為，出發點是好的，但是侷限性太大。
商辦改租賃公寓的代價是專案不準分散出售，也就是你不可以散賣。這讓參與的開發商很進退兩難，如果讓它隨便改變性質，改成公寓也好，住宅也好，價格可以隨便定，那對於開發商而言肯定是有利的。但是你讓開發商做租賃型物業，物業市值太高，也就是持有成本太高，又不允許出售。拿大部分城市來講，租金回報率最多也就是五六個點，對於房地產企業來講一點吸引力也沒有，企業肯定不願意也沒有興趣去做這方面市場。再來今年房地產企業融資成本來看，平均都有七八個點，最高的達到十二個點左右，而租金回報率只有五六個點，連還銀行利息都不夠，這些問題解決不了，房地產企業會傻到虧本去做生意嗎？
政策雖然大力支援商改住促進租賃房市場，但是金融資金方面並沒有實際行動。所以房地產企業如果用自己的錢去搞賠不起，即使有金融資金的支援，五六個點的租金回報率遠遠不足以填補融資的利息，更別說成本能否收回來。
萬科就是一個很現實的例子。前兩年萬科大喊退出商品房市場，全力支援租賃市場發展。兩年後的事實告訴我們，萬科的房子你租不起。這不能怪萬科，萬科高價拿地不能賣租金回報率不足以還銀行利息，他也只能搞高階租賃市場，不是普通人租的起的。
所以，在市場前景不清晰的情況下，多重侷限性沒有解決之前，投資商改住，無疑是虧的你撞南牆。
商改住的公寓是否可以用來投資，我個人認為存在很大的侷限性。商改住的提出主要是透過商業用房來促進租賃市場的行為，出發點是好的，但是侷限性太大。
商辦改租賃公寓的代價是專案不準分散出售，也就是你不可以散賣。這讓參與的開發商很進退兩難，如果讓它隨便改變性質，改成公寓也好，住宅也好，價格可以隨便定，那對於開發商而言肯定是有利的。但是你讓開發商做租賃型物業，物業市值太高，也就是持有成本太高，又不允許出售。拿大部分城市來講，租金回報率最多也就是五六個點，對於房地產企業來講一點吸引力也沒有，企業肯定不願意也沒有興趣去做這方面市場。再來今年房地產企業融資成本來看，平均都有七八個點，最高的達到十二個點左右，而租金回報率只有五六個點，連還銀行利息都不夠，這些問題解決不了，房地產企業會傻到虧本去做生意嗎？
政策雖然大力支援商改住促進租賃房市場，但是金融資金方面並沒有實際行動。所以房地產企業如果用自己的錢去搞賠不起，即使有金融資金的支援，五六個點的租金回報率遠遠不足以填補融資的利息，更別說成本能否收回來。
萬科就是一個很現實的例子。前兩年萬科大喊退出商品房市場，全力支援租賃市場發展。兩年後的事實告訴我們，萬科的房子你租不起。這不能怪萬科，萬科高價拿地不能賣租金回報率不足以還銀行利息，他也只能搞高階租賃市場，不是普通人租的起的。
所以，在市場前景不清晰的情況下，多重侷限性沒有解決之前，投資商改住，無疑是虧的你撞南牆。