業主花錢終身貸款還債 來購房養物業 原銷售裝修合同是模稜兩可 合同寫的室內所有的東西都不能動 實際上 裝修時業主都會根據自己的需要 作了一些改變 根據消防法 嚴禁安裝防盜網 但絕大部分業主都安裝了防護網 一旦失火 救生問題就會暴露出來 物業個別人睜隻眼閉隻眼 以言代法 說安裝防護網是合格的 （原合同內容 就成了擺設）

業主接房時 是跟物業雙方簽訂裝修協議 那些能動 那些不能動 物業應該有樣板房公佈出來

按照銷售協議 室內的格局都不能動 交給物業後 業主根據實際需要裝修 不需要的都拆了 證明原格局肯定不符合業主需求 這個問題不能憑物業個別人的以言代法 來定標準 那些允許變動 那些不允許動 物業既然跟業主簽了協議 就要盡職 拿了業主的錢 又不給個樣板房讓業主參考 而是要求業主在很短的時間內裝修完畢 裝修師傅少 緊張無序 業主自己又沒有經驗 後面的裝修師傅 只能參考前面的師傅裝修的格局 一些不良物業人員 教導不明 吏卒無常 陳兵縱橫 思想混亂 只拿錢 不提醒 不現場監督指導 發現問題 不及時糾正 而是故意放縱裝修師傅互相模仿 放縱裝修師傅互相繼續犯前面裝修的錯誤 等業主住進去一年了 她們才假惺惺的上門檢查 馬後炮 說這不合格 哪不合格 利用自己的物業職權碰瓷業主 把業主的押金幾千元扣押幾年不還 還強迫業主給她們寫她們設套定的限制業主內容的保證書 這種綁架業主的行為不可取 建議房管主管部門要及時糾正 物業不是無業 物業人員業務素質要提高 要時刻為業主提供服務 提出好的裝修建議 在萌芽期糾正裝修錯誤 不能搞暗箱操作 事後馬後炮 不能用綁架業主方式 來體現自己的水平 要用好的樣板房 提醒後來裝修居住的業主 讓購房業主 有個好的參考模式 居住有個好的心情 設套扣取業主押金 讓業主去負全責 不得民心

個別物業只拿錢 不履責的模稜兩可的模式 不可以再繼續演變下去了

回答：

說到物業，這是一個關於物業管理、物業管理公司、業主、業主委員會等一系列關係問題。

一、物業管理主要有哪些工作？

1、綜合服務：物業管理需要處理小區內各項公共性和綜合性的事務，接受小區內業主的投訴和諮詢，積極開展利於小區業主身心健康的文體娛樂活動。

2、設施的管理、維護和養護：物業管理還必須對小區內房屋、公共設施和配套設施進行日常管理以及維護和養護。其中包括消防裝置、電梯、路燈和路牌等等裝置的管理和維護。

3、綠化養護：物業管理需要有專業人員對小區花圃和園林綠化進行管理和養護，包括綠色植物種植、澆水和施肥等等工作，營造小區綠色環境。

4、保潔服務：物業管理需要制定健全的保潔制度，聘請專人負責小區內樓道、電梯、道路以及公共場所的日常清潔衛生工作。

5、安全保衛服務：物業管理需要制定小區安全保障制度，包括安排專人進行站崗、巡邏和值守，對外來人員採取登記制度，對工作人員配備安全保衛器具等等。

6、車位管理服務：物業管理需要制定車位管理制度，對小區內進出的車輛進行有效的管理，有專人負責引導車輛有序地通行和停放等等。

二、物業管理誰來做？

小區業主自治管理行不行？理論上可以。小區成立業主委員會，安排小區業主輪流值班管理，不能有人幹活有人不幹活。小區業主有哪些人能幹活？上班的人工作壓力太大，早出晚歸的，可能晚飯都沒吃，幹不了。退休上歲數的人，身體不好，幹不了。剛退休的人從早到晚看孫子做飯，幹不了。剛退休不看孩子的人沒有專業技術資格，強電弱電、上水下水、電梯日常維護等工種的工作幹不了。想來想去沒有人了。

小區業主委員會就想到了聘請專業人員進行維修保養。有需要維修的就找人來修。但維修費誰出？如1號樓一單元電梯壞了要花5000元修好。一層業主說“我用不著電梯，我不給錢”。二層三層的業主說“我每天爬樓梯，不坐電梯，我不給錢”。21層的人說“憑什麼123層不給錢，我也不給錢”。1號樓二單元的業主說“一單元電梯壞了憑什麼讓二單元業主給錢，我們不給錢”。2號樓、3號樓……(畢竟人與人的品格高尚度不一樣)。這時業主委員會該咋辦？應該出臺強制性管理條例去約束每一個業主的行為。從此業主委員會變成了催債、調解矛盾的委員會，失去了委員會代表廣大業主利益的初心。看來，小區自治的方式在執行過程中存在許多實質性問題。

而聘請物業管理公司進行規範化管理在目前情況下是合理的、有效的。

三、物業公司為我們服務什麼？

1.維護保養：

設計與施工階段提供維修及建築運作的反饋資訊

設定維護管理組織表及運作流程

確保建築物機電、水暖、照明用電的正常

2.定時定期制度：

社群環境，做到有序、清潔、衛生

綠化園林，聘請優秀園藝師進行綠化整潔工作

照料修整園林綠化適時種植適當花草，更換品種

3.保安消防

中央監控管理，24小時影像遍佈

小區各出入口交通結點

數碼識別系統，確保住戶出入安全

安全對講系統，嚴禁陌生人進入

進入區內車輛及停車場管理

專職保安24小時定點巡邏

按國家一級消防要求，設自動噴淋系統及先進

消防裝置

24小時應急服務--提供24小時緊急當場工匠服務

突發事件處理包括: 緊急疏散、火警應變、罪惡事件、人員受傷或急病、水管爆裂或意外停電、電梯故障、颱風或雷暴。

四、管理費

物業管理成本包括以下基本內容:

公共水電費用，包括:公共照明系統用電和清潔、綠化、消防、冷卻等用水。

裝置維修保養費用，包括:、給排水系統、消防系統、自動控制系統、輸配電及弱電系統、公共照明系統、閉路電視及公共天線等。

清潔、綠化費用，包括:公共地方清潔、垃圾處理、綠化保養等。

員工薪金、福利，包括:工資、津貼、勞保等。

行政管理支出。

工具及材料費用分攤。

不可預見費。

管理公司、酬金。

五、為什麼要請物業公司管理？

其實，聘請專業公司會使管理成本大大降低，而且管理質量也要高得多，理由是很淺顯的，只管一個小區物業比同時管理十個小區物業的成本當然要高得多。此外，管理者的專業水平也是影響管理成本的重要因素，專業管理公司無論專業水平還是經營管理都要比發展商自己管理要高明得多。

至於說有的物業管理公司表現很差，亂收費不幹活，那些都是個別的，可由小區業主委員會代表業主們聘用有責任心、專業水平高、懂管理的物業公司來管理，就行了。

物業不是改革。而是嚴查才對，十五年前物權法頒佈，國務院修改物業管理條例，正重說明產權性質發生了變化，物業管理不能叫管理，應當叫服務，確定了物業是服務性質的企業。可十五年開發商沒有改變物業管理性質，仍然以本企業內部的物業管理機構去管理所開發的物業小區，侵佔業主公共產權，侵犯公共產權部分收益。

二十天前的北京市物業管理條例，即五月一日正式實施，把物業，業委會，納入政府工作序列。並規定從開發商交房之日起，三個月內必須徵求業主意見，是否成立業主委員會，沒條件成立，或其他原因無法成立業主委員會的。社群成立物業管理委員會，主任社群派人擔任，付主任由社群指定有法律知識的業主擔任，代替業委會監督物業管理公司工作，臨時物業最長不得超過兩年，社群和辦事處必須到小區組建業主委員會，業主委員會成立後，物業管理委員會結束監管物業工作，交於業主委員會管理。

所以，物業不是改革，而是嚴查才對。因為物權法和國務院物業管理條例都有明確規定，開發商不交權，多少業主委員會成立了，確不能管理屬於業主的產權！！

改革是勢在必行的，其實也是一直在摸索。那麼怎麼改，至少有這麼幾個大方向。

一、相關法規還需要在進一步健全。

《物權法》明確了業主自治許可權，但業主自主選擇，自主管理的具體措施沒有相關法規予以明晰，致使無法可依，走一步看一步，業主依然沒有得到真正的歸屬感，當家做主依然只是落實在紙面上而已。

二、物業行業誠信體系要進一步發揮作用。

取消物業資質管理後，物業行業變得更加魚龍混雜，行業風氣沒有得到淨化，反而越發混亂。

相關行政部門應切實履行自身職責，加大監管力度，正確引導行業發展方向。

三、業主理性維權的意識應進一步增強。

不要整天只喊著取消物業，而是從全面的角度去考慮，怎麼樣能找到適合本小區管理的正確方式與模式。與物業公司的糾紛應多從合同角度法律角度去解決，而不是單純的拒繳費用來抗衡。

小區是全體業主的，需要一批真正熱心公益事業，責任心強，能一心為業主謀福利的人去擔當業委會這個執行機構。

如果都在隔岸觀火，漠然無視，那麼要想真正實現業主自治，就還是一句空話。

昨天我家的車庫又一次地下水管爆裂，這已是6年來的第三次了，本來心情不錯，一下子頓時鬱悶至極。因為這回可不比前兩回，前兩回有物業出頭，他們找人負責維修，可現在我們小區沒有物業了，原來的物業由於大家不繳費都走了，現在只有幾個人牽頭的所謂物業暫管小組，根本不管維修，無奈只好自己聯絡，自掏腰包花500元修好了，但不知道還能堅持多久，這種沒有物業的狀態實讓人生活的是在不是很舒服。其實像這種沒有物業管理或雖有已經名存實亡的小區在我們周邊乃至全國比比皆是。一邊是老百姓想擁有好的居住環境，享受到高質量的服務，但一邊是業主拒絕繳納物業費，使物業公司被迫減少服務或不服務。這種強烈反差必將導致雙方兩敗俱傷，只好分道揚鑣。之說以能發生這種情況其實很簡單就是雙方站在不同的立場上。業主花錢當然不能白花，物業公司也得講成本，看效益。雙方很難找到一個平衡點，發生矛盾也是很正常的事。物業公司普及也是近十幾年的事，以前只有高檔小區才有，現在新建小區都有物業，只不過檔次上有所區別。基本上由於物業收費和服務的問題，業主和物業一直以來就像敵人一樣，許多業主不按時交物業費，使物業公司始終虧損，不排除一少部分或者極個別老賴式的業主外，許多業主不按時交費或許其中也有物業公司的問題。不管怎麼說，物業管理應該突破現狀，進行大膽的改革，適應今後的發展形勢。那麼，物業如何改革和發展？筆者以前也做過五年物業經理，談談個人看法。一、行業變革第一，質量為先。我們一直在講一個問題，什麼都提價，就物業費不漲價，這始終是困擾我們的一個難題。但是現在已經能夠看到希望了，那就是有的小區，老的物業公司2塊錢物業費，換成一個名牌的企業，物業費3塊5，業主卻願意換也願意交費。所以，在中國從高速增長向高質量發展的今天，高品質的物業管理服務一定有人買單。第二，服務為本。海底撈上市了，600多個億，這說明市場對服務的承認。實際上，在資本化的今天，“能不能堅守服務為本”是考量每一個上市公司未來能不能可持續發展的基礎。講得再好，錢再多，只要服務這件事情做不好，我們都沒有可持續的未來。陳市長在中國物業管理雜誌年會上說，“物業管理行業是百年老店千年行當，到目前為止，中國的10萬家物業公司沒有一個倒閉”，但我可以預言，3到5年之內，將會有相當一批物業公司倒閉。因為你的服務已經被業主嫌棄，你再便宜業主都不會買單了。所以服務是根本。第三，規模為王。迄今為止，中國物業管理行業號稱兩個萬億級，但是沒有出現一個過百億的物業公司。德國最大的物業公司早就超過百億，美國就更不用講了，英國超過百億的公司也有好多，為什麼中國沒有一家收入過百億的企業？剛才我在主會場跟朱保全坐在一起，我問朱保全萬科物業今年能做到多少營收。他告訴我，萬科物業今年能達到百億。有希望了，中國第一家過百億的企業即將誕生。我說的規模為王，包括收入規模，利潤規模，還有面積的規模。跟大家分享一組資料，你不害怕嗎？top10的企業，平均營業收入43億，淨利潤3.75億，和百強比，收入是7.4倍，淨利潤是57倍。我就不要再看其他的資料了。所以我們廣大的中小企業，在這樣的一個規模為王的時代，如果你再不尋找平臺，你就out了。再來看上市公司，上市公司在管面積最高的已經達到了3.33億平方。第四，營收為道。大家看一下，百強的資料，中國物業管理百強，平均收入7.4億，那你對標一下你的企業，和這個數，超多少，差多少，你就明白你處的位置。平均淨利潤5733萬。這樣的一個營收規模，對我們的大量的中小企業是一種擠壓，剛才數字政通的老總說了，“在任何一個城市，你都會看到一大批的品牌企業，這是過去我們中小企業從來沒有過的競爭壓力。”大家看2018年的中報，這些上市公司，綠城29億，我預估今年綠城的收入將達到70億左右，萬科一百多億。從營收的角度來講，那我們中小企的差距很大。第五，科技為翼。我們廣大的中小企業，在科技投入嚴重不足的，大家看中國物業管理百強，每一個企業的平均投入是716萬，但是我們廣大的中小企業可能連76萬都沒有，所以你不可能形成平臺，這是一定的。第六，資本為贏。剛才眾多的大咖已經給大家分享了資本給企業帶來的眾多的利好，我就不展開了。二、企業創新我認為，如果行業再不轉型升級，再不做創新，或許未來不久就將不存在了。企業創新，人才是最根本的。而人力資源創新中有一個巨大的問題，就是機制。嘉寶的合夥人制度，我一直在學習。當時也跟大寶說，萬科物業怎麼不上市？大寶的回答是，員工的激勵制度還沒做完，合夥人制度沒落地，如果現在上市，員工沒有獲得感。所以，未來我們這個行業，必然要用合夥人制度、跟投機制、股權激勵機制，把我們所有的員工都綁架在一起，才能做大。大家知道海底撈怎麼做大的？海底撈的店長和服務員都是股東，所以他做能做起來。第二是科技創新。我這裡用一句話概括，無科技創新，沒有未來。我們不要再喊口號了，包括雅生活在內，我們所有的物業企業做的那個科技，跟阿里比，你連幼稚園都不是。我們還說大資料，你跟阿里巴巴比，你是小數點以後的事兒。我們不進屋也不行啊，不進步也不行啊，結果沒想到你看我們全國的所有的物業公司，top10的物業公司，真正把科技落地的，沒有。喊口號沒用，沒落地呀，我們的技術跟阿里比，你怎麼比？沒法比。第三是增值服務創新。增值服務創新，現在很多企業都在做。我們現在最大的問題是，沒有黏度業主。比如我是綠城的業主，我每年就只交物業費，沒有別的費用。但是我家裡有沒有需求？太多的剛性需求了。不只是綠城，包括雅生活物業在內，物業公司沒有切實解決這些問題。在社群裡，越是老老實實交費的業主，管家越不關注你，因為你已經交費了。管家一直在找欠費的業主，不交費不算完，黏性很大。我們所有做的增值服務，全部都是錦上添花，而不是雪中送炭。對標美國、英國和德國之後，我發現一個問題，我們的腦子全部用在公共區域了，從業主的防盜門以外，一直到小區的大門，這個功夫用得很足，但是我們絲毫沒有考慮到，防盜門以內的這個“人”的真正需求沒有挖掘，根本沒挖掘挖掘。現在，阿里、騰訊在挖掘這個需求，未來社群裡的客戶，將成為阿里和騰訊的客戶。第四，是資本創新。現在已經有幾十家物業公司上市了，資本的創新，將給整個行業帶來新的活力。個人觀點僅供參考！

我在這裡舉例：1980年8月，當時深圳唯一的房地產企業——深圳經濟特區房地產公司（今天的深房集團）開發的東湖麗苑小區作為深圳第一個涉外房地產工程開工興建。

為了創造安全、文明、舒適的居住環境，1981年３月，深圳經濟特區房地產公司成立了內地第一家物業管理企業——深圳市物業管理有限公司，對該小區進行專業化管理和提供全方位服務，包括保安、保潔、綠化、維修等，東湖麗苑也成為中國內地第一個實行市場化物業管理的小區。

從此，全球獨特的圍牆裡的中國內地物業管理模式宣告開始。2003年9月1日，國務院《物業管理條例》生效，全面肯定了深圳的物業管理，將這一模式推向全國。但同時也為中國內地物業管理的噩夢埋下伏筆。

一 照搬照抄的業主大會和業委會制度會將中國內地物業推到死亡的邊緣

業主大會制度是中國內地從香港學習來的。香港地區《建築物管理（修訂）條例》採取相對多數決議制度，相對性體現在業主大會計票時，大會無須理會有權投票業主的消極行為（不出席會議；出席會議不投票；投空白或無效票；棄權票）。

香港地區的法律甚至規定召開業主大會，有效法定人數可以處於極低狀態，香港地區業主只要佔總人數10%就可召開業主會議，且由出席會議的業主以過半數業權（物權）票，即可議決一般性共有事務（更改業主法團名稱除外）。這是內地業主不可想象的制度設計。

內地《物權法》則規定許多事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

這種制度設計缺乏可操作性，其規定的有效門檻如此之高，實際組織運作如此之複雜，會嚴重消弱許多業主的參與心理，這也是中國內地業委會制度問題重重的根本所在。

二 物業公司直接收取物業費導致使得中國內地物業管理制度走向絕路

2011年，央視曝光上海眾多物業公司不堪管理成本重負，紛紛退出住宅物業管理，在北京、上海等一線城市，物業收費低，物業選擇退出住宅物業管理已經不是什麼新聞。

為什麼會出現這種事情，其根源就來自於內地物業管理收費制度的設定。

依據法律規定，業主大會委託物業公司進行小區管理，應當支付物業管理費，但業主大會並不收取物業費，而是由物業公司自己收取，結果使得物業公司與業主的矛盾擺到了桌面上，而業主大會成為旁觀者。

試想如果制度設計成物業費是交給業主大會的，業主大會代表業主將物業費交給物業公司，業主還會像上述那樣想嗎？

業主大會收費，業主比較容易理解，業主參與社群管理的積極性也會更高，同時這也使得“管家”和“主人”定位更為清楚，物業管理法律關係是民事代理法律關係更為明確，物業公司與業主之間的矛盾也一定會得到有效地緩和。

所以，物業收費正確的模式應當是業委會或業主大會收物業費，其給物業公司開“支票”。

三 物業公司為公共事業單位的失職買單

由於深圳人率先將房子圍了起來，供水、供電、供氣公司再也不進小區了。

他們是真的進不來了嗎？我們拼命在喊：供水公司要管到龍頭、供電公司管到燈頭、煤氣公司管到灶頭，雖然2005年鄭州出現了物業公司集體“罷收”事件，但水、電、煤的老大們到現在仍不來小區，他們不是真的進不來了，而是我們請也請不進來。

他們的集體失職成為物業公司的噩夢——水電煤費用還是要幫他們代收，還是要為他們配備專門的水電工，還是要承擔他們管道的維修義務。

有一老外朋友聽說停電了找物業他非常不理解，他問為什麼不找電力公司呢？但絕大多數國家特別是西方國家，水、電、煤公司都是要管到每家每戶的。所以其實當初物業公司吃力不討好地攬收水電氣費，反而成為了如今與業主矛盾的另一癥結所在。

四 維保制度的失敗會造就中國內地房屋的短命

最怕的就是去老大樓，特別是高層住宅。電梯的響聲總感覺不知道啥時會掉下去，大樓的外立面牆磚不知曉什麼時候會脫落，生鏽的上水管道真不知這水還能不能喝。

國外的老大樓也很舊，起碼沒有新建的大數光鮮，但裡面的的裝置、設施保養的卻很好，電梯執行平穩，樓道、走廊打掃的乾乾淨淨。為什麼這樣？因為中國人只曉得買房，不曉得養房。

記得有一位房地產公司老總講過，國外買房的成本與養房的成本之比為1：5，是指花了100萬買了房子，今後要花500萬來養這個房子。外立面多長時間清洗一次，裝置要多少時間保養、更換，這些都是明確具體的規定，並且是強制性的。

在我們國家，老百姓缺少房屋保養的意識，造成了中國內地房屋短命的悲劇，最後苦的還是咱老百姓。

中國內地物業管理制度改革勢在必行，否則死路一條。

住好——“網際網路+智慧社群”

科學幫扶物業，更好服務業主

住好集團是一個新時代物業管理公司的代表，杭州住好生活服務集團創立“住好社群電商、生活服務平臺”專案，將資訊化物業服務、業主和商家進行網際網路串聯，形成集團獨特的社群電商圈。

前期以物業公司為主要切入點，免費給與住好集團合作的物業公司提供智慧化管理系統，幫助物業公司從單純的服務提供商轉型為平臺運營商，以此獲得合作伙伴以及使用者量；後期完成商業模式上的複製和裂變，以前期積累的客戶量和業主信任度為基礎，擴建屬於住好集團的社群電商圈，開展一系列的電商業務，以達成物業公司、業主和社群商家三方共贏的良好局面。

公司主打“通過幫扶物業公司，普遍提升業主生活質量”的理念，讓物業公司和業主再無任何後顧之憂。

是勢在必行。

很多人包括我都一樣認為，物業是業主僱來服務的，而不是來侵害業主各種福利的，他們應該承擔起管家的職責，而不是頤指氣使的高傲。當前的很多物業管理公司把小區當成了自己的地盤，只花空心思想著怎麼賺錢，如地面上公共停車位收費，但又不管那些亂停亂放的，導致小區看上去很亂。樓道、電梯經常一兩週都不打掃，導致很髒。而對待業主的合理訴求像是對待下人一樣，態度很差，人稱髒亂差都在他們身上集中體現了。

但也有實際的問題擺在廣大業主面前，就是就算你解僱了當前的物業，你可能面臨招不到物業的尷尬情況。這不是笑話，這是我所在小區遇到的一個真實情況。

我們小區曾經因為上一個物業到期後不願意續簽，具體原因很多，主要是物業費不好收，小區比較大，分了好多期，可能有幾千戶，有一些長期不在住，導致催收難，後來物業為了節省費用就通過減少保潔員、保安員和降低服務標準的方式，這就導致了業主的不滿，又拖延繳納物業費，長期以此形成惡性迴圈。

後來物業簽訂的合同到期了，它也實在幹不下去了，小區便出現了無物業的尷尬局面。經過居委會、業委會多次協調招標，流標了兩次，後來由政府出面協調，才找來一個物業，不僅物業費提高了，個人感覺服務標準還不如原來的那一個，一下子覺得好失落。

如何將小區物業往好的方向改，往業主滿意的方向改，往服務型物業改，是擺在小區業主和政府管理者面前的一個迫在眉睫的問題，希望有關部門能夠儘快出臺相關指導意見，把這項關係到民生的工程儘快完善。

支援改革，業主的怨聲太多了，現在的物業公司跟小區開發商是合作有共同利益的，而現在的小區就成了每個開發商一個賺錢的部門，一個出地方，一個出人力，共同賺錢，物業公司有錢賺，開發商也有錢拿，有事大家都睜隻眼閉隻眼，現狀的物業人員的素質有低，才引起業主的怨聲四起，改革也是業主們所盼望的，期待的。

因此，個人覺得有物業還是有存在的必要，至少能夠幫助大家處理小區日常事務，維護小區清潔衛生，提升小區服務水平和檔次。我們現在要做的，是對物業進行改革，規範物業公司經營行為，明確雙方的權益，理清物業公司的職能職責。

對此，大家是怎麼看的呢？

實現物業管理競爭進入，小區物業管理沒有引進市場競爭機制。突出物業管理要從管理型到為業主服務的理念才能把小區管理好