問題回顧：一方面房子賣不掉，一方面新房拉高價格出貨，這樣會導致什麼結局？

01;疫情下對於疫情的影響，購買力下降。

疫情下，很多行業因為疫情影響，都停止了營業或延遲營業，有些甚至因此而破產到閉。而這些企業的經營困難或者破產，就有很多的人因此少收入或者沒有收入來源，而這些人群中很多都是房屋的剛需人群，也是二手房的主要需求者，因此疫情影響了二手房市場的購買力和需求。

02：二手房掛牌量集中，使供大於需。

本來二手房市場量就很很大，一些城市的二手房從去年開始就量價齊跌，包括一二線城市，三四線城市都有，疫情的到來，由於各種原因，加劇了二手房市場的掛牌量。主要有以下幾種主要原因造成了二手房供需不平衡，而且供·嚴重大於需。

（1）疫情影響，套現人群增多。

疫情下一些小微企業和個體經營者，也包括一些職業不穩定的城市居民，由於失去或者缺乏現金流，又無好的融資渠道，只能選擇賣出自己的房屋，換取現金，度過企業或家庭危機，而賣房是最快而最便捷的方式之一，因此掛牌量增多。

4月29日，58同城、安居客釋出2020年《4月國民安居指數報告》，報告顯示，2020年4月全國重點監測67個城市中，二手房線上掛牌均價15522元/㎡，環比下降0.36%，全國新增掛牌房源量環比上漲56.2%，

（2）疫情影響，置換需求增多。

疫情期間，人們由於需要長期待在家中，一些需求得到放大，對於房屋要求有了重新認識，對於改善需求更加迫切，但是現實和理想總是差距很大，雖然有改善需求，但是現在各地房價普遍較高，大多數改善需求無法通過直接購買實現改善目的，一般都需要通過置換實現。

在這個前提下，需要改善的群體，也把自己原來的住房掛牌，從而也加劇了二手房市場的供應量。

以我居住的日照為例，日照新市區是日照市民改善的首選之地，其他區域如老城市區，開發區的改善購房者要想換到新市區，購置同等面積的住房，必須賣出原來的住房，還需要增加幾十萬或上百萬，才能實現改善的目的。

03：二手房業主期望值過高，掛牌價高，造成有價無市。

二手房業主對於出售房屋期望值過高，主要原因有以下幾方面

（1）二手房中很大一部分都是希望賣掉現有住房，再去購買新房，看新房價格上漲，擔心買出自己的房子，也不能買到新房，因此待價而估，不願意輕易降價。

（2）二手房的掛牌價太隨意，同一個小區，同一棟樓掛牌價差別很大，而二手房業主都是就高不就低，因此互相比較下，掛牌價越來越高，而房子就變成了有價無市。

04：購房主體改變及購房思維的改變，對於二手房購買需求影響很大。

隨著時代的發展，中國人均住房已達到40平米，城鎮居民擁有自有住房已達96%，大家對於住房的需求，已從剛需向改善需求轉變，而購房年齡日趨年輕化。

（1）購房主體，現在以年輕人為主，年輕人都以購買新房為主。

從貝殼找房釋出了《2019上半年城市居住報告》（簡稱“報告”），報告通過真實交易資料，觀測了北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、天津、廈門、重慶、成都、西安、長沙、武漢、鄭州15個城。

相比2018年，15個城市的買房人呈現出年輕化的趨勢，但北京的平均購房年齡仍然高居榜首，達到了34.1歲，相比之下，長沙購房人最年輕，平均28.9歲。

（2）購買需求也有原來的剛需為主，改變改善為主，改善同樣以新房為主。

改善需求已成為現在購房市場的主要需求，改善需求對於房屋的品質要求更高，而現在的新房市場也是以提高品質為主，因此在品質的共同要求，所以新房成為改善需求的首選。

新房市場從3月以來，成交量開始上升，根據國家統計局對於全國70個大中城市4月新房的資料統計，4月份全國房價是穩中微漲的狀態。新房市場從疫情發生後，就有很多人預測，會出現大跌，但是事實上新房不僅沒有出現大跌，反而出現了上漲，個別地區甚至出現了大漲。

01：房產商拉高房價是從自身利益及市場考慮的結果

開發商從自身利益考慮，不願意房價下降，同時拉高房價還有其他原因：

（1）購房者買漲不買跌，如果開發商降低房價，購房者反而不會購買，會等待觀望房價進一步下降，但是漲價，給購房者熱銷，而且以為房價會繼續上漲，反而加速購買。

（2）對於前期客戶的交待。

房地產不願意降價的原因是因為如果降價，對於前期的購房者無疑是一種傷害，每一次降價，全國各地都會上演大鬧售樓處的戲碼，因此開發商不願意輕易降價，也不願意看到類似的場面出現。

（3）對於地方政府和同行的交待。

房產商對於房價的調動，如果上漲對於同行是願意見到的，有了新的參考價格。而如果降價對於高價拿地的同行，勢必是敵對的。尤其是一些地方政府對於土地財政依賴性高的，雖然沒有明令限制房價下調，但是會通過內部會議或其他行政干預房價下降。

因此處於這兩方面的考慮，開發商願意漲價，而不願意降價。

02：在漲房價和降房價之間選擇，權衡利弊。

（1）房價上漲對於開發商房價上漲，有時候雖然是“虛火”仍然可以通過優惠吸引部分購買者，同時可以改變購房者預期，從而增加成交量。

（2）房價下降對於開發商，如果一旦降價，不但成交量上不去，連鎖反映還會繼續降價，開發商的資金鍊就會出現斷裂，更危險。

更主要的是一種博弈狀態的出現，如果房價不下降，可以等待政策救市，一旦政策有利於樓市，樓市的上行通道就會開啟，迎來真正的漲價，這才是開發商漲價易，降價難的真正原因。

03：從市場規律而言，漲價可以通過優惠間接降價。

先漲價，再優惠，如果最後資金壓力大，再加大優惠這個市場規律適用於任何商品，同樣適用於房產。

房產如果直接降價會引發很多後果，而不如直接漲價，然後根據市場情況做出調整，這就是4月以來，全國各地房地產公司加大推盤量，同時增大優惠力度，加上前期積累需求釋放，才有4月，5月成交量上漲，房價微漲的局面。

綜上：從以上分析了二手房難賣，賣不掉，不僅有疫情的影響，同時還有二手房業主自身的原因，更是因為新房房價上漲引起的連鎖反映，同時新房市場漲價易，跌價難不僅有市場的原。因，開發商自身的考慮，更主要的是因為開發商也有不得不漲價的內在原因。

一方面二手房賣不掉，另一方面拉高新房房價，這樣就導致了橫盤的結局，而橫盤的局面一般也不會一直存在，只有市場購買力增加，供需改變，同時在國家政策的加持，橫盤的局面就會改變，因此疫情後，國民經濟恢復，居民收入增加，需求增加，房地產就會穩定上漲。

現在的樓市確實比較複雜，也有非常多的矛盾存在，目前很多購房者買房的意願已經從居住轉變成為了投資，那麼賣掉房子賺錢就是他們首要的目的。但是從現有的市場行情來看，二手房逐漸增多，房東之間的競爭較大，房子並沒有想象中的那麼好賣。並且隨著二手房房齡的增加賣出去的概率就更小，或者說賣上一個好價錢的概率就更小了。

一方面二手房並沒有那麼好賣。二一方面的新房價格卻又在不斷地上漲。這就是樓市當中的一個主要矛盾。

其實，二手房賣不掉的主要原因就在於出貨量比較大，同時購房者的新房癌也比較嚴重，只要有位置還可以能夠滿足需求的新房時一般人是不會選擇去購買二手房的。同時，對於投資房產的人來說，二手房的投資價值也稍低了一些。新房起始價格就高，後期的升值空間自然也就更大一些。

對於新房持續漲價而言，新房的成本也在不斷地提升，土地價格也從來沒有降過。購房者的需求又看上去非常充足。幾方面因素的影響之下，新房的價格也只能往上提升，那麼就在新房不斷賣出，二手房不斷積壓的情況下，樓市會何去何從呢？

在上述的情況當中二手房最終價格會到頂，就像現在的很多老破小的社群一樣，價格已經很多年沒有漲過了。因為房子老購房者不喜歡只能以較低的價格才可以售出去。而新房由於後續也存在著諸多的變化還在產生不斷地新品，也能滿足購房者一日增長的需求，所以新房的價格還是會微微上漲。

大家好，我是勇談。房價（尤其是新房）價格在持續上漲，根據一般的商品經濟學理論來說，商品出現供過於求的時候應該是降價促銷，但是房產卻除外。“買漲不買跌”的市場操作準則至今仍然在房產界和民間廣為流傳，這種完全意義上的“投資思維”才是導致房價至今只漲不跌的關鍵。藉此機會簡單談談我的觀察。

馬光遠曾說過這樣一句話“嚴格來說國內沒有一個經濟學家，國內經濟學家提出的所有理論基本都是照抄歐美國家的”，這句話是深表認同的。對於國內房地產業曾出現的“週期性房產銷售不暢”國內相關人士提出的解決方案就是“買漲不買跌”。事實也證明了在賦予房產投資屬性後，包括普通老百姓在內都在蜂擁而至，究竟誰開的這個口子？大家心裡很清楚。

跟大家分享一組資料，國家統計局剛公佈的1-4月份商品房資料顯示，1—4月份，商品房銷售面積33973萬平方米，商品房銷售額31863億元；也就是說目前國內商品房平均銷售價格為9379元/平米。如今國內人均收入水平怎麼樣呢？2019年全國居民人均可支配收入30733元（基本可以理解為基本工資收入），簡單計算後一個家庭想要購買一套90平米房產需要27年！！所以，從收入水平來看一套房子“掏空6個人口袋”不是危言聳聽。

綜上，好在我們在2016年提出了房住不炒，甚至對於房地產的調控始終沒有停止過。雖然說結果不盡如人意，但是起碼我們心裡是知道“房地產這樣發展下去是不行的”。近期房地產稅再次提起，未來通過稅收手段來調控房地產市場已經呼之欲出，所以我們還是不期望有類似於美國和日本那樣的事情發生的。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注、訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

一方面房子賣不掉，一方面新房拉高價格出貨，這樣會導致什麼結局？這將導致市場出現兩極分化的局面。

首先，最近各大中心城市和周邊的衛星城市的二手房市場的掛牌量不斷猛增，許多放盤的業主和中介都在發愁，房源放出去好幾個月了，價格已經低過原來的購買價了，但還是很難達成交易，並且出現二手房的議價空間不斷加大。

其次，受疫有影響，新房為了快速 去庫存回籠資金，採取以量換價的方式和以不變的價格來銷售更大的房屋面積方式，來推動出貨率。這樣使得許多剛需購房者全都去購買新房而不選擇二手房。

最後，新房和二手房的兩極變化的現象不會持續很久。因為二手房市場是新房的預警市場，當新房的清盤優惠活動過後，價格還將是會回到與二手房相適應的水平上，這是一個市場機制的調節作用。所以，無論短期結局有何變化，最終的結局是經過市場變化來回歸平穩合理的局面。我是強壯小公雞，歡迎各位朋友評論留言討論。

房地產市場不僅複雜，而且充滿著魔幻，市場的種種表現，讓很多的購房朋友像丈二的和尚摸不著頭腦。

今天我們就一起來聊一聊，房子賣不掉的原因是什麼？新房拉高價格出貨的原因又是什麼？

一，房子賣不掉的原因是什麼？

似乎每一個人都想要通過買房來獲得一些增值收益，也都想把握好房價走勢，來判斷出買入和賣出的最佳時機。

2020年是非常特殊的一年，疫情打亂了中國經濟的節奏，打亂了各個行業的節奏。

在2月份和3月份，大部分的家庭都面臨著嚴重的經濟損失，收入直線下降，被降薪的降薪，被裁員的裁員。

從採取樣本的31個大城市城鎮調查，失業率顯示來看，中國的失業率，從2018年到2020年之前，失業率相對來說都比較平穩。

而到了2020年1月份到3月份期間，因為疫情的影響，失業率攀升率非常大，呈直線上升。

換句話說，中國受到疫情影響過後，導致了大部分的人群處於失業的狀態，收入受到了嚴重的影響。

收入受到了影響，哪還有心情，哪還有錢去買房呢，對大部分人群來說，重新找工作，重新找賺錢的專案才是當務之急。

第2個原因，市場處於下行期，買房者追漲殺跌。

樓市也有著自己的生命週期，也有著自己的漲幅規律，從以往的樓市漲幅規律來看，都是三年一小漲，五年一大漲。

而這一輪去庫存過後，中國的樓市正處於下行的階段，對大部分購房者來說，買房都是追漲殺跌的。

樓市上漲的時候，一窩蜂的衝進售樓處買房，樓市下行的時候不斷的觀望，就是不買房。

實際上，結合各個城市的房價走勢來看大部分的城市，包括我們的一線城市，房價也處於下行的趨勢當中。

在房價處於下行期的時候，大部分的朋友只會觀望，並不會著手買房，這也導致了很多房子買不出去。

第3個原因，房子自身的大金額屬性。

房子和其他的日常消費品不一樣，它涉及到的金額特別大，即便是通過首付+房貸來進行買房，也要花費絕大部分家庭長達10年，甚至更長時間的存款積蓄。

也就是說，像房子這種大金額的商品，它的成交週期往往會很長，在市場上的表現就會讓很多購房者以為賣不掉。

結合中國樓市的成交週期來看，大部分的二手房從掛牌到正常出售都會長達3~6個月，並不會今天掛出去，明天就快速的賣出。

說到底，房子自身的大經過屬性，也註定了它是一個流動性相對一般產品較慢的商品。

第4個原因，庫存增加，購買力下降。

不管是供大於求的庫存增加，還是老百姓的購買力下降，都會造成房子短時間買不掉，造成房地產市場的有價無市。

這一輪去庫存效果特別的明顯，大部分的家庭都買了房，條件好的家庭，甚至買了不止一套房。

而由於房子的大金額屬性，就把大部分家庭的存款和購買力都消耗掉了，目前的房地產市場非常缺乏購買力。

說到底，不管是市場的供應量增加還是購買力的嚴重不足，都將導致大部分房子買不掉。

……

是的，這就是目前各個城市面臨的一些房子賣不掉的相關原因。

基於大部分朋友都是想通過買房來獲得增值收益，他們認定房價不會上漲，又怎麼可能投入房地產市場買房呢？

二，新房拉高價格出貨的原因是什麼？

在第一大點，我們簡單的歸納了一下，目前的二手房市場的房子賣不掉的相關原因。

然而，很多的朋友就特別的疑惑了，一方面二手房賣不掉，另一方面新房卻在拉高價格在出貨，這到底是怎麼回事呢？

俗話說，春江水暖鴨先知，樓市冷暖地先知。土地市場的價格攀升，一直以來都是觸動購房者買房的一大有力武器。

因為，大部分的購房者認為樓面價在攀升，成本在增加，房價未來就會越來越高，越早買房其實既可以獲得增值的收益，也可以節約購房成本。

而結合目前各個城市的土拍市場來看，樓面價的的確確又創新高，即便是在一線城市裡面，也拍出了新地王。

據悉，這兩塊地，樓面價在73000-76000之間，而周邊二手房均價現在只有50000-60000。

這才是真正的麵粉比麵包貴，價格嚴重倒掛，出現新一輪價值窪地。

其他的城市也是一樣，從今年3月份土拍市場就開始火熱起來，在5月份的時候，各個城市的地王又開始頻頻出現。

且不管二手房市場如何對開發商來說拿地的成本在增加，自然也會把新房的價格拉高再出貨。

第2個原因，買漲不買跌。

在房地產市場裡面有一個怪象，如果開發商把房子打折出售，反而沒有價格上漲，出售的效果好。

這也是我們常說的，大部分的購房朋友都是買漲不買跌，都是追漲殺跌的。

而開發商也掌握到了這樣的一個市場情緒，就會結合自己開發成本的增加，把新房的價格微微的上調，以促使更多的購房者下定買房提高去化率。

道理很簡單，如果一個樓盤的價Grand SantaFe來越低，購房者就不會買單，因為他覺得這樣的樓盤可能有某種瑕疵，也可能有某種大坑等著自己。

而一個樓盤的價Grand SantaFe賣越貴的時候，買房者就認為再不買房價又有一個新高，再也買不起了。

第3個原因，房價上漲是貨幣現象。

我們常說中國房價的上漲，從經濟的角度來看，就是一個貨幣的現象。

中國的人民幣在不斷的貶值，通貨膨脹率越來越大，就會導致具備金融屬性的房子價Grand SantaFe來越高。

所以，我們才看到大部分的購房者不願意把存款放在銀行吃低利率，而更願意把存款用於買房抵禦通貨膨脹，同時獲得增值收益。

等到新房市場都開始火熱起來，每一個區域每一個板塊，接下來就會輪動到二手房市場。

所以，我們才看到二手房，市場的房子賣不掉新房，卻在拉高房價出貨，其實是因為新房的價格才剛剛開始上漲，等過一段時間，二手房的價格自然也會迎來上漲，市場也就會發生變化。

……

是的，新房拉高房價出貨的原因非常明確。

而其他貨幣現象也好，追漲殺跌的市場情緒也好，不過是開發商利用這樣的買房心態，在更好的營銷自己的新房專案而已。

三，一方面房子賣不掉，一方面新房拉高價格出貨，這樣會導致什麼結局？

通過第一大點和第二大點，我們分別瞭解了，二手房市場的房子賣不掉和新房拉高價格出貨的一系列原因。

雖然，一方面房子賣不掉，一方面新房拉高價格出貨屬於房地產市場裡面的正常現象。

但是，二手房市場賣不掉，新房市場拉出了新高價，會導致一個非常奇特的市場現象。

畢竟，大部分衝進新房市場裡面買房的朋友，都是為了追求真正的收益去購買的，買完房都會將自己的房屋放到二手房市場出售。

一方面二手房子賣不掉，一方面新房拉高價格出貨，這樣會導致什麼結局？這個導致結局如下。

一、高價套進一些大媽級別投資客和剛需，讓這些人這輩子都別想過上好日子了。這個很明顯，非理性的人絕對上當，街邊殘棋都有人買，何況這個房子。

二、某些城市區域性債務危機提前爆發。這個非常明顯，投資房子猶如賭博。市場缺少不是賭徒，而是賭場，一方面二手房房子賣不掉，一方面這種新房拉高價格出貨這個操作就是給房地產市場開了一個賭場。絕大多數人最後是傾家蕩產，當然這個過程做莊是銀行，如果做的過分了莊家也要出問題。

三、資金再次流入樓市。實體加劇下滑，就業下滑，很多人會感覺錢難賺，更多企業倒閉。這個很簡單，這樣操作同時肯定得加劇高價土地出讓，銀行錢進入樓市，部分在歷史房地產賺錢企業和企業主也認為只有炒房炒地有未來。這樣下去實體還有什麼希望，還有那些加槓桿買房的根本無法消費。

四、物價上漲、債務更多、更大返鄉潮即將到來。企業越大債務越高、物價無法下跌，很多人生活和生存成本上下，由於工資無法漲，物價漲、房租房價漲，生活和生存成本太高，絕望的人群增加，都返回農村去了。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，還有看幫你賣房子的銷售用不用心，假如：一個樓盤1000個銷售主推和10個銷售主推，效果很明顯

新房價格以穩為主，有房管局備案價上限束縛著，二手房逐年陰跌！

也就是上面基本是房市的趨勢，新房在房管局每一套房源都有備案價的，這個可以在所在地的房管局網站查詢，房企基本上也是按著稍微低於備案價走的，有個別樓盤會低於備案價10%以內銷售都是有可能的。

而二手房則不同了，如果購房者申請不了貸款，就需要全款買，且二手房因為交易稅費都是偏高、流程相對複雜，越來越難賣是趨勢，結果就是逐年陰跌狀態。

結局就是新房價格以穩為主，房企全力去庫存，剛需按需實地看房對比，按需購買；

二手房逐年陰跌，越往後，市場二手房房源越多，就更難賣出去了，只能變賣為租，引導租金整體下降。

想用正常的思維來分析不正常的事件，本身就是緣木求魚！！！賣房買房總體上來說都是老百姓的事，涉及面非常之廣，但土地拍賣涉及到的人就那麼幾家，他們之間的事就不是老百姓能考慮的了

結局就是，一些本來要脫手的投資者，看房子還在漲，有些就會緩一緩，不急著賣。這就叫泡沫。要看城市產業是否落位，會不會增加新人口。會未來就是剛需，不會未來泡沫會破