大家好，我是勇談。多數人都知道一個基本買房祕籍就是“地段”，好地段的房產不僅僅能夠帶來財富保值也能帶來財富升值，從某種層面來說其實學位房也是地段的一個體現。比較好的地段本身就是周邊配套資源比較完善的區域，資源配套本身就包含了交通、商業、教育等。藉此機會簡單談談我的觀察。

還是一個經常提到的一個觀點“房價說到底還是資源集中度的體現”，什麼是資源？其實就是交通、商業、醫療、教育等各種聚集。因為國內教育資源分配不均衡的原因導致了哪怕如今很多城市的不同區域教育資源分配是極其不均衡的，哪怕是一個市轄區的不同街道教育資源分配不均衡的問題也廣泛存在。在所有優質資源中最難有顯著提升的資源其實多數集中在教育和醫療上，這也是為何如今教育和醫療被譽為“三座大山之二”的原因。

因為建國初期國內經濟條件的限制，改革開放後提出了“先富幫後富”的發展路子，那麼如今的直接體現就是“不同區域發展不均衡”，甚至對於一個城市來說不同區域的發展情況也不同。但說句實話要解決好這種不平等需要時間，起碼教育平等問題起碼提出了20多年至今仍然沒有顯著改善。

綜上，從一般情況來看好的地段一般包括了學區、學位等因素，如果說你所理解的好的地段不包括學區、學位的話，個人倒是建議首先選擇學區、學位房。畢竟從長期來看學區、學位房更具備保值和未來升值空間，起碼好出手。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注、訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

買房子考慮的問題很多，如果是純粹自己住的話還好，要考慮以後結婚有了孩子 上學問題，是要考慮這裡有沒有好的名校，上學路程遠嗎？接送方便嗎？種種因素都要想到，還要考慮以後這套房子是否好出手，畢竟以後孩子畢業了而且房子也舊了，我們條件提高了需要換一套更好的房子，有的買房子的提前功課沒有做到位，買了房子就砸到手裡了。如果買房子單純是為了投資，那麼就不僅要考慮是學區房了，更應該考慮是地段，其實一個好的地段房子更保值 還更容易出手 ，現在投資房子如果地段沒有考慮好 停幾年有的房子還負增長，這樣的案例不在少數，比如一個一線城市的房子 肯定比一些二線 三線城市都學區房漲的快，有時候不是為了孩子以後上學問題，最好考慮好的地段。假如在同一個城市的話 ，學區放也不見得比好地段保值，這樣的案例不少 大家要是想買房子可以去查查，其實買房子學區房的誤區最多了，開發商抓住人們這個心裡，在房子開始建的時候已經規劃學校，往往這些都是些新建的學校，以後什麼時候正常營業還是未知數，還有以後師資力量如何？他們賣的就是一個熱點，以後變數太多，還是省心一點買一個好地段再說。

隨著人們生活水平提高，人們對住房環境和房屋價格都會非常敏感。在今年的九月份，我所在的四線城市因為房價下跌引發了多人抗議的事件，要求開發商退還差價……。

房屋做為商品，沒有隻漲不跌的道理？其中的原因只有參與者心裡最清楚。房價上漲時拚命的搶購，下跌的房價又玩命的要求歸還差價，想想也是醉了。有沒有不受房價下跌影響的房屋吶？答案是肯定的，只要具備下面幾個條件，那麼恭喜你房子有了保值空間。

第一種；市中心的房子，因為一般的一、二、三線城市的市中心住宅周圍基本上都是繁華的商業中心，可想而知房價是不會貶值的，沒有願意從市中心搬到新開發的小區居住的。

第二種；交通非常方便的地段住房也具備保值空間，因為便利的交通出行條件可以給自己的工作、生活縮短上下班途中時間。

第三種；政府所在地周圍的住宅，因為你要明白一點，既然政府的房子在這裡，那麼這些小區的房屋一定不會有大的暴跌條件，而且政府所在地的治安管理是最安全的。

等四種；靠著名校的學區房，隨著父母對孩子的教育越來越重視，為了孩子能享受到更優質的教育資源，所以名校周邊的房屋也是非常搶手的，用來出租和自住都是很划算的。

【小桐觀點】我自己買房的話，一定會選擇地段好，交通便利的房子，本身買房幾乎需要花費全部的積蓄，如果學區房顯然只能滿足孩子上學，但是夫妻倆人上班，老人外出等等都不能滿足，價效比相對較低。

孩子的教育固然重要，但是也要明白在孩子的教育中最重要的是學區房嗎？

買房對於大部分家庭來說，都是幾乎需要家庭全部的積蓄，在這個前提下，我們當然要選擇價效比高的房子。

同等價位的房子完全可以在其他地方，買一個面積大，交通便利，方便居住的房子。

學期房的存在本來就是建立在入學政策上的，房子本身老舊小，就因為在學區裡就可以達到幾百萬，本就不合理，房價建立在政策上，政策改變之後房子就不值錢了。

問題的根本，是孩子的教育問題，不能否認對於孩子而言，好的班級環境、有親和力的老師，能夠給孩子帶來很大的幫助，但是學習的本身還是在於孩子自己。

家長的陪伴、對孩子的耐心、保持孩子的學習熱情、對孩子的正確引導等等，這些都很重要，不是簡單的一個學區房就能夠成就一個孩子。

所以作為家長我們清醒一點，反思自己對孩子的陪伴和教育是否比學區房更重要呢？

所謂長期主義思維，就是將自己的眼光放長遠，把我們當下的選擇放到未來十年中，反過來看我們應該怎麼選擇。

究竟是學區房對於孩子的教育更重要，還是從現在起給孩子更多的關注，學習如何跟孩子相處，控制好自己的情緒等等這些更重要呢。

所以，不要盲目的跟風，在做出選擇前更加的理性一些，把眼光放長遠。

朋友剛在北京花1000多萬買了個五六十平的學區房，結果北京就要實行多效劃片。

學區房的時代註定要過去了，北京已經開始試點分區劃片，一個小區不再對應某一所學校，而是對應多所學校。

這個政策一推廣，學區房絕對就涼涼。

現在的學區房，本身就是怪胎，一個過道都能賣出幾百萬。

毫無居住價值的房子，只是因為一個學區，馬上就翻了十倍價格。

還出現了各種奇形怪狀的學區房。

國家早晚是要整治的，這裡面真的太亂了。

這可能也是隻有我們這邊才有的特色，一個破到不能住的房子，因為一個學區，比周邊幾倍面積的新房子都值錢。

而地段是永恆不變的主題，在世界各地都一樣。

東京是這樣，紐約是這樣，香港是這樣，北京是這樣，核心區域的房子因為地理位置，確實很有優勢，確實是供遠大於求。

因此 毫無疑問，地段更保值。

由於房價高，而房子又是我們生活中的必需品使得買房成為了不少年輕人的追求。但如今房價居高難下，買房並不容易，且市場上打著各種噱頭，為了儘快回籠資金不惜欺騙消費者的開發商和中介不在少數。所以為了買到心儀的住所，購房者必須在選房上多花心思，不僅要考慮居住舒適度還要儘可能買到保值或有增值空間的“潛力股”。

雖然，剛需一族買房是為了滿足居住需求而非投資賺錢，但任誰都不想看見自己和家人花光積蓄買的房子貶值，對於剛需群體來講，買的房子既能發揮居住功能又能有一定保值功能或升值空間是最理想的狀態，這樣將來要換房子時或許還能因此賺一筆。那什麼樣的房子才能滿足人們的這種要求呢?相信大家都聽說過這樣一句話：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段!”這說明，買房，地段的選擇很重要!開發商：靠近這幾種配套的房子最保值。

“父母之愛子女，則為之計深遠”，為了讓孩子能享受優質的教育資源，贏在起跑線，“學區房”成為一塊“香餑餑”，且價格被炒得“畸高”。很多父母為了讓孩子受到名校的教育，不惜賣掉住著的大房子，然後去哄搶又老又破又小又貴的學區房，等孩子畢業再將房子以更高的價格賣出。這不僅解決了孩子的上學問題，還能小賺一筆。

需要注意的是，並不是房子靠近哪所學校就是哪所學校的學區房，這需要購房者提前到區教育局查詢清楚招生政策，並留意該名校近幾年來的招生範圍，儘量選一些常年歸屬在名校範圍內的、更靠近學校的物業。同時，購買學區房還要注意戶口的遷移，在一些學位緊張的學區，房戶一致在錄取序列上有時會更優先。這種情況，購買新房的時候，記得也要把戶口轉過去。因為除了少數的樓盤不要求戶口外，大部分的情況下，入讀小學與房產證和戶口掛鉤。

我10年前為了孩子上學，花了24萬買了一套38平米的學區房，孩子升入中學以後，這套房子被我40萬賣出。

我算了一下，除去貸款的利息，我還賺了10萬左右。找我買房的那家，是為了辦理積分落戶的。

這套房子是學區房，離學校近，地處商圈。但是個頂樓，面積也小，還是套中室，其實並不適合居住。

題主買房一定要看這套房子所屬學區是不是一所好的學校，只有人們都對這所學校趨之若鶩，你的房子才有保值甚至升值的可能。

我家現在住的房子，位置很好，但對口學校很差，不然也不會去買那套38平米的學區房。現在打算置換三室的，掛到中介，仍然可以掛一個很高的價格，因為很多家庭已經沒有學區房的需求了。

所以題主，對一套房子值不值得出手，預判將來是保值還是升值，其實看的不僅僅是某一項指標，還是要看這套房子的綜合素質。

因為單一的選項會有風險，現在的學區房過幾年也許就會被劃到別的學區，繁華的街道也許因為車輛擁堵，會被劃為單行路。

所以多考慮幾項房子的優勢和劣勢，可以增加這套房子的“反脆弱”性，哪怕有一些市政規劃的變動，也不會讓房子貶值。

地段， 除了我們傳統意義上說的核心區域，市中心的概念以外，還有一種情況：

有些房子雖然遠一點，但周圍交通方便、地鐵四通八達，再加上開發商品牌知名度高、口碑好，房子也會相對搶手。

一旦以後賣房，週期相對較快。如果想出租的話，租金回報率也比較高。

好地段背後隱含的，其實就是流動性和保值性更好。

絕大多數人，都不會一生只買一套房。當你在未來置換的時候，好地段就會給你非常大的主動權。

先列出你的幾個重點訴求來——

比如，孩子九年制教育最好在同一個區域，方便上下學接送、周邊要有大型商圈和地鐵、距離上班地點不能太遠、周邊有三甲醫院方便老人生病及時就醫等等。

按照需求從強到弱排序，在一些看房APP上選擇2-3個目標地區，再各選出10-15個左右的小區，集中一個時間段密集的看盤。

你不妨試試排除法，非常有效。

利用排除法，做了第一層篩選後，一鼓作氣，突擊式的密集看盤。辛苦雖辛苦一點，但成效顯著。在同一時間看的話，小區的戶型、朝向、物業、車位等條件的對比感會非常強烈，印象會很深刻。

儘管此時你還不能確定最終買哪個小區，但密集看盤，並通過訴求由強到弱的排除法，你已經基本鎖定在3-5個小區了。

更驚喜的是，當市場突然放出來一套價格上符合甚至低於你預期的房源時，你做出決策的時間就會更快，成交機率就會更高。

我的朋友小A去年下半年在看中了房之後，因為在價格上覺得還差點意思，所以一直觀望著，但和幫忙鎖定房源的中介、房東之間維持著不錯的聯絡。

結果疫情來了，房東的生意遇上了週轉問題，直降30萬賣給了小A。她已經喜滋滋地在著手辦理貸款了。買二手房的確講究緣分，但前期做好功課，更容易挖到筍盤。

有時候同一地段不同的小區，樓棟、樓層還有戶型的不同，都會導致價格可能會差不少。這也是為什麼要密集看房的原因。

只有詳細瞭解了不同房源的實際成交價格，你才會知道什麼樣的價格是真的合理，什麼樣的價格，看起來便宜，但可能會「踩雷」，比如因為是臨街、樓層低、或者其他隱形的不利因素而導致賣價低。

要有一個覺悟，既然買房這麼大一筆錢劃出去了，不要在關鍵時候，因為貪小便宜而失了大分寸。

比如，同一小區，一個單價7萬/平方米，一個單價7.2萬/平方米，那麼買便宜的房子就更划算嗎？也未必。

如果樓層低、戶型採光差一點，也許也可以原諒。但是樓層低+戶型差+臨街+樓間距近，甚至還有一些不可饒恕的硬傷（比如緊臨化工廠、軌道、高壓線、高架、垃圾房），那買了真的後悔。

另外，對心儀的房子建議多個時間段都來看看，比如不光要白天看，傍晚、晚上都可以再來看一次，很可能就會發現一些新的資訊。

北京、上海都是賣方很強勢的市場。房屋成交過程中的稅費，都是由買家買單。

所以二手房的稅費怎麼收，是你務必要了解的知識點。如果稀裡糊塗的買了房，很可能事後要多付出幾十萬的學費。

比如房齡已經滿五年並且是賣房家庭的唯一住房，那麼是最理想的情況，如果沒有滿五年，就要交個稅。

另外，滿五的未必比滿二的好。滿五不唯一比滿二不唯一的個稅可能要高更多。因為五年前房子要比兩年前更低，房子價格差值更大，所交個稅也就更多。

是不是滿五不唯一的一定不能買？不滿二的一定不能買？其實未必。

比如，不滿二的房子業主為了儘快脫手，給出一個比較低的價格，加上所有稅費，比同類房價還要低，那也是可以考慮的，但這樣的話，一般對於首付的要求就很高。

買二手房的一個特點是，首付、貸款都有很大的靈活性，所以需要具體問題具體分析。

二手房交易中，中介的佣金是很高的。一般來說，中介費按照房屋成交價格總額的0.5%-2.5%計收。有獨家代理權的，收費標準可適當提高，但不超過成交價格的3%。

這個行業門檻看起來很低，但其實對專業度要求很高。

選擇一個很好的銷售，就是我們買房路上的得力助手，選擇一個經驗不足的銷售，那就是豬隊友，有可能給我們帶來損失。

成熟有經驗的中介，其實反而並不急著逼你做決定，而是會把樓盤的賣點和不利因素都坦誠地說出來，幫你整理投資這個樓盤的的整體邏輯，這一步很關鍵。

因為有經驗的中介都知道，通常只有客戶想清楚了，後面成交才會自然快速、順利。

如果一箇中介，只吹樓盤的好，並不值得信任。讓客戶有充分的知情權，反而更能堅定購買的決心。

二手房是一個非常講究深耕區域、瞭解房源的市場，最好找老中介或者店長。

經驗豐富的中介會根據你的需求，幫你推薦合適的房源。一般的中介，只會推他們最近要加推的房源，根本不關心業主想要買什麼。

優秀的二手房中介，各顯神通，比如有些可能深得原房東的信任。那麼，他對於賣家的把控力，可以讓我們直接少走很多彎路，甚至減少買房的成本。

而且有經驗的中介因為熟悉二手房的操作流程，往往在首付、貸款技巧上，會幫我們很多。這是他們最強大的競爭力。

無論是置業顧問，還是二手房中介，一開始謹慎挑選很重要，但當你選擇了靠譜的戰友，那麼就是共同的利益方，目的都是為了順利達成交易。

二手房買賣中總是會遇到各種各樣的不確定因素，比如，房東突然在價格上猶豫不想賣了，有經驗的中介會迅速成功幫你說服搞定，或是找到一個讓賣家和買家都能比較滿意的替代方案。

談價是門藝術活。疫情之後，樓市又這麼熱。怎樣可以談到一套心儀價格的房子呢？

在談價之前，首先了解清楚房東的出售意願，是為了投資收益落袋為安，還是自己要換房？這套房子掛了多久？是否著急出手？

比如，如果瞭解到，房東賣房主要是為了資金週轉，如果你能夠湊足更多首付，首付多、付款快，就是最棒的砍價利器。

動輒大幾百上千萬的房價，讓個5萬、10萬，有時候也就是房東一念之差的事。

價錢談得好，省下的相當於為裝修做貢獻了。

這裡多說一句，很多房東出於各種考慮，不一定會在一開始就亮出底牌，可能會用一些比較通用的理由，比如想換房、要出國等應對你。這裡你不妨多問一些具體細節，自己不方便還可以先請中介出面問，就更容易確認真相。

在價格談判上，還是可以多信任你的中介。

就我知道的，不少跳過中介，買家貿然和賣家殺價，最後談崩的例子，並不少。

更建議在篩選中介這一道準備工作上多留心，從專業度、誠信度、口碑、經驗等多重考核；選好了不妨多多配合協作。

請中介說服房東時也不能空談，而要用同小區、同戶型的最低成交價的事實來壓價，讓房東認識到你的出價合理，並且自己已經賺了很多，可以適當讓利促成交易。

最後一條，買房心態一定要穩。

一是不可心急。如果不是特別緊迫的自住剛需，挑不到綜合素質好的房子，你大可以繼續持幣觀望。和二手房東談價的時候，你給人感覺越淡定，談價籌碼也會高一些。

二是買房策略要及時跟著風向改變。

最近樓市很熱，樂觀一點看，這是經濟復甦的象徵，隨著戶籍放開、城鎮化比例提升，剛需、改善型住房的市場仍非常廣闊，選擇也越來越多，這是在經濟低迷時，應該要有的信心。

但要注意，個別稀缺樓盤和城市火熱，並不能說明樓市的全貌，所謂的房價反彈並沒有出現。在政策的調控下，不能再期待當下的房地產市場還能大賺一把。

還有一個現實的觀察是，大城市的小戶型相對更好賣，小城市的大戶型往往才有市場。

一線城市首選70-90平的2-3房，地段沒問題的話，轉手一般都比較容易。

二線城市首選100-120平的3房，由於二線城市新區房價和漲幅普遍高於老城區，所以老城區反而有一定劣勢，就需要考慮帶學區、最核心地段等更多因素，來保證流動性和保值性。

三四線城市不建議純投資，畢竟小地方的需求和經濟實力有限，如果人均收入不高，也沒什麼產業優勢，人口很可能都在持續淨流出，需求「基本面」就有硬傷。

還是那句話，房住不炒，對大部分人來說，房產類投資已經越來越專業、風險也越來越高，並不算好選擇。

這個問題問出了大部分買房者的心聲。

買房的人最在乎什麼？當然是能否保值升值的問題。

那麼到底是地段重要還是學位更重要呢呢？

標準答案是:學位更重要，更保值！

理由如下:黃金地段好是好，但是黃金地段是會轉移的。因為每個城市都有重點發展區域，而這個區域會隨著政策的轉移而轉移。

比如:一個城市三年前發展城南，三年後因為招商引資的關係，他的政策指向城東，要在城東開一個重點工程的高新區。各項資金和政策的傾斜扶持之下，那麼城東成為這個城市的新中心點就是毫無疑義的了。

那之前城南的黃金地段因為政策的轉移和設施的老化，他就會變得不再那麼繁華，此時的黃金地段已經轉移到了城東。

而一所名校的學區房呢，不會因為城市重心的轉移而衰敗。

只要他們秉持一貫的初衷，保持一貫的教育水平，那麼他一開始是名校，就會一直是名校。而且隨著時間的推移，底蘊也會越來越深厚，那麼他的教學質量也會愈來愈好。此時一所百年名校帶給學區內房子的附加值就會不斷拔高！

此地的學區房就會一直保持一個高出其他區域的價格。

所以，我一開始給出的答案:學區房更保值！就不是胡言亂語，而是有的放矢了。

個人認為這個要分情況而定

一，對於家裡沒有小孩的學位就沒有什麼作用了，那麼這種情況下地段就比較重要了。

二，對於家裡有小孩唸書的，要根據具體情況而定，並不一定說有小孩唸書就學位比較重要，這個就要看小孩學位跟地段在自己心裡哪頭重了，相信因家庭情況不同得出的結論也不相同，畢竟買房對於普通家庭來說是件大事，所以在買房前就要總體衡量一下，各種因素都要考慮進去，最終我們心裡經過權衡利弊的一個考量，會最終確定下來到底我們需要什麼，這時一切問題就都解決了。