房貸幾乎關係到中國大多數人的生活，所以一旦房貸或者房地產市場有什麼動靜，總是會引起過多關注。房貸利率5.88%是非常高的的，是在4.9%的基準利率上上調了20%的房貸利率，如果有LPR浮動利率當然是選擇LPR浮動利率更好些。

　　去年12月份5年期的LPR利率是4.8%，那麼如果轉化為LPR利率後你的房貸利率是多少，應該如何計算呢：

　　我們可以5.88%（原房貸利率）-4.8%（LPR浮動利率）=1.08%，也就是正1.08%，可以把1.08%可以看成108個基點，這個108個基點就是你轉化為LPR浮動利率後，在浮動利率基礎上加的基點，這個基點在未來是不會變動的。

　　那麼轉為LPR後利率是4.8%（LPR浮動利率）+1.08%（固定基點）=5.88%（轉為LPR後房貸），這樣來看我們的房貸即使轉為LPR浮動利率也還是5.88%的利率。

　　但是有一點我們需要注意的是LPR是浮動利率，其實在今年2月份央行公佈的LPR浮動利率已經是5年期以上LPR降至4.75%，而且未來還有繼續下降的空間和市場，現在全球大多數國家都是採用的LPR浮動利率的貸款方法，而且都呈現低利率的現象。所以LPR在未來應該會出現下調的概率比較大。

　　所以，綜合來看的話，建議你考慮LPR浮動利率比較好，國家規定在今年3月1日到8月31日房貸需要換錨，時間還比較充足，你可以根據自己的實際情況好好考慮下，或者聯絡房貸的銀行諮詢瞭解下。

先說結論，就是換！原因就是不管現在短期還是長期來說，都是划算，即使中間有點波折。

轉換為LPR的實際利率=LPR +加點

1、LPR怎麼來的？

LPR報價行現由18家商業銀行組成，報價行應於每月20日(遇節假日順延)9時前，按公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點形成的方式，向全國銀行間同業拆借中心報價。全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均的方式計算得出貸款市場報價利率。5月20號公佈的LPR是4.65%

所有貸款利率轉換為LPR，都要錨定2019年12月20日的利率，也就是4.8%；

你的加點 = 5.88% -4.8%=1.08%

所以，這個月你轉換為LPR後的實際利率是=4.65%+1.08%=5.73%；比你現在的5.88%要少0.15%；假設你現在有100萬房貸，這一個月就可以省個100多塊錢的利息。

當然，由於LPR是每個月調整的，可能某個時期LPR比較高，但是從長遠來看，利率下行是一個大趨勢；我們可以參考世界經濟發展的一個規律，比如日本和歐洲，當經濟發展到一個階段之後，利率會保持一個比較低的水平，甚至出現零利率或負利率。所以利率下行的概率遠遠高於上行的概率。

早轉早省錢！

給大家提個醒，3月1日起，就要開始存量房貸合同的轉換了，調整房貸利率的確定方式。不少銀行已經開始推送訊息了，支援在網上完成調整，大夥按銀行的通知，登入網銀或者掌銀就能辦理合同轉換。涉及的範圍是2020年1月1日前簽訂了房貸合同的存量房貸貸款人，整個工作要求在8月31日前完成。公積金貸款不影響。

調整的時候會讓大家選擇是浮動利率還是固定利率，我建議大家都選擇浮動利率，因為目前來看長期利率是下行趨勢，每月還房貸可以節省點錢。

選浮動利率之後，還會讓選擇一個利率的重新定價日，可以在1月1日和貸款發放日的對月對日選。比如你的貸款最初是5月10日發放的，那對月對日的意思，就是以後每年5月10日做利率的重新定價日，這個日期是多少，一般都可以在網銀裡面的貸款欄目中查到。

我的建議是，如果你的貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之前，那就選擇1月1日為重新定價日；如果貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之後，那就選擇對月對日為重新定價日。

舉例來說，假設我3月1日就去網銀上辦理貸款合同轉換，那如果我的貸款的發放日期是1月1日-3月1日，那就選1月1日為重新定價日；如果我的貸款發放日是3月2日-12月31日，那我就選擇對月對日為重新定價日。理由是因為現在已經開始降息了，這樣選擇可以更早的迎來重新定價日，早重新定價早享受已經下降的利息。

我稍微具體來解釋一下調整前後還房貸的區別：

以前的房貸利率規則：

房貸利率是按央行規定的貸款基準利率，再乘以一個折扣算的。

比如貸款基準利率是4.9%，我的房貸是7折，那我的房貸利率就是：

4.9%*0.7=3.43%

當央行調整基準利率時，我的房貸仍然保持7折的比例，跟著基準利率相應升高、降低。

以後的房貸利率規則：

給兩種選項，一種是選固定利率，意思是維持當前的房貸利率不變，還款期內都是這麼多了。另一種還是浮動利率，但浮動的方式有變化：

1. 浮動的房貸利率不再參考基準利率，改為參考LPR利率。

LPR利率是央行新推行的定價參考利率，由央行做MLF的利率+銀行報價加點構成，每月20日公佈一次。現在央行降息，降的都是LPR利率了，目前的長期LPR利率是4.75%。

2. 浮動利率的方式改變，把以前的折扣，改為了固定的加減點。

方法是，以12月的長期LPR利率4.80%為基準，先算出每個人的房貸利率的加減點，之後固定加減點不變，未來房貸利率=LPR利率+加減點。還按上面7折利率的例子，我的房貸利率是3.43%。這個利率比4.80%要低1.37%。那就把這1.37%固定下來，以後我的房貸利率，就都是LPR利率再減1.37%。

按照這個演算法，現在各種折扣的房貸利率，都會折算成一個固定的加點，我幫大夥算好了，以前你是幾折，以後就對應這個加點，你的利率就是LPR+加減點值：

浮動的房貸利率是每年調整1次，調整後1年有效，下一次調整日，可以選擇是1月1日，或者是你發放貸款的對月對日，我建議是選能讓你更早迎來利率調整的那一個，因為現在利率已經降了，早調整早減少利息支出。

首先建議你選擇固定利率好點！首先要確定的是你選擇LPR還是固定利率，要看現在的房貸利率的高低和剩餘貸款年限，以及將來有沒有提前還款的可能。

你這個房貸利率5.88%，是在以前的基準利率4.9%基礎上上浮20%，總的來說，相當於當前利率的平均水平。有資料表明，2020年2月份，全國平均房貸利率首套房大約為5.5%左右，二套房大約為5.8%。你這個5.88%確實挺糾結的，怎麼選擇都可以。另外可以從剩餘貸款年限的長短和將來有沒有提前還貸的可能性這兩方面綜合考慮。如果你的剩餘貸款年限少於10年，那麼可以選擇LPR，反之，可以選擇固定利率模式。從你的貸款期限來判斷（30年期），應該多於10年，那麼，還是選擇固定利率為妥。主要是根據LPR的特性來決定的，LPR短期內下行概率很大，但是，長期的話，考慮到中國經濟發展前景廣闊，通貨膨脹因素不可忽視，LPR不排除有上行的可能，所以，還是選擇固定利率為好。如果你的經濟實力較強，比如預期將來收入大幅度提高，或者剩餘貸款總額較低，有提前還貸的可能，那麼，選擇LPR也是可以的。這樣，短期內可以享受到LPR下行的福利，將來一旦LPR上漲了，可以提前還貸。根據你的情況，如果你沒有提前還貸的打算，那麼還是選擇固定利率好點。