房地產市場特別的複雜，很多朋友在買房的時候，往往不知道如何正確的選擇，正確的取捨。

今天我們就一起來聊一聊，住宅和公寓到底有哪些差別？公寓可以買嗎？

一，住宅和公寓有什麼差別？

對於絕大部分購房朋友來說，大部分都是以購買住宅為主，購買商品房為主。

想要知道公寓到底是否可以買，首先我們要知道住宅和公寓究竟有哪些差別。

這樣可以幫助我們購房者有效的參考，有效的取捨，結合自己的實際情況，做出最明智的選擇。

住宅和公寓在貸款政策上，也是有著特別大的區別的，尤其是貸款的限制性條件。

根據中國的商品房貸款政策來看，首套住宅和二套住宅購買是可以申請貸款的，第三套和以上的住宅購買就只能全款。

而公寓就不一樣了，他沒有貸款政策的限制，只要你有錢，不管你買多少套公寓，都可以申請商業貸款。

第2個差別，首付比例。

住宅和公寓在首付款和貸款時間上也是有著特別大的區別的，不僅首付的比例不一樣，而且貸款的時間也不一樣。

住宅屬於商品房，首付款是根據一個人購買的套數決定，以及城市的各種政策限制決定。

一般情況下首套住宅購買可以首付三成+貸款七成，二套住宅購買可以首付四成+六成房貸。

而公寓就不一樣了，不管你是購買第幾套，都需要首付五成+五成房貸進行購買。

第3個區別，貸款時間。

住宅和公寓在貸款的時間上，也有著不一樣的區別。

對住宅來說貸款可以最長貸30年，而公寓屬於商業性質，最長只能貸款10年。

換句話說，購買住宅我們可以利用到的金融槓桿，時間更長，月供更低，生活壓力更小。

第4個差別，土地性質。

住宅和公寓在土地的性質上也是有著差別的，也就導致了他們的產權時間，以及相應的稅費不太一樣。

大部分的住宅用地屬於出讓地，房子的使用期限，產權時間是70年。

而且在購買的時候以及二次轉手的時候，稅費也有著很大的區別，公寓的稅費往往是住宅的好幾倍。

第5個差別，戶口。

住宅也就是我們常說的商品房它是可以落戶的，也是可以解決子女教育問題的，不管是哪一類住房都是有學區規劃的。

而公寓就不一樣，它是屬於商業性質的，大部分的公寓不僅不能夠落戶，而且沒有學區規劃，不能夠解決子女的教育問題。

……

是的，住宅和公寓有很多的差別。

當然了，住宅和公寓還有其他一些方方面面的差別，比如住宅的增值空間更大，流動性更強，變現能力更好，居住環境更好。

二，公寓可以買嗎？

在第一大點，我們簡單的歸納了一下，住宅和公寓具備的一些差別。

非常明確，從貸款政策，購買數量，以及首付比例，貸款的時間，以及土地的性質，都有著本質的區別。

相比之下住宅要比公寓好的多，市場的接受度也要高一些，而且還能夠解決我們所有的資源需求。

如果你是一位投資購房者，所在的城市住宅，由於一些限制政策沒有辦法進行購買。

而自己也有閒錢，不想把錢存到銀行貶值，那麼是可以購買公寓的。

公寓和住宅相比，雖然增值空間有限，流動性也相對較差，但是和把錢存在銀行相比，它仍然是一個增值品，它可以抵禦通貨膨脹。

而且一些好地段的公寓租金的收益也非常的穩定，而且相對比較高，也算是一個穩定的投資。

第2個建議，如果你是自住購房者，建議迴避公寓。

如果你是一個買房來解決自己居住問題的購房朋友，建議你儘量迴避公寓，不要購買公寓。

這裡的自住購房朋友包括了剛需朋友和改善朋友，說到底只要你是用來自己居住的，就一定要回避公寓。

尤其是剛需購房朋友，千萬不要買公寓，公寓未來非常難賣，變現能力相對較弱，一旦公寓花費了你大把的積蓄，未來想再買住房就更困難了。

……

是的，公寓是否可以買，其實還要取決於購房者自身的實際情況。

就住宅和公寓而言，人買住宅的情況下儘量優先購買住宅，實在不能買的情況下，已經解決了自住需求情況下，再考慮購買公寓也來得及。

三，小結。

總的來說，住宅和公寓有著非常多的差別，土地的性質，貸款的政策，首付款，以及市場的流動性都有著天壤之別。

從長遠經濟的角度來看，能迴避購買公寓，就儘量迴避購買公寓，購買住宅才能夠保障增值空間和未來市場上的流動性和變現能力。

在購房之前，一定要結合自己的實際需求做出最明智的取捨，千萬不要買錯產品，買錯型別。

畢竟，大部分的購房朋友，一輩子也就一兩次的購房經歷，一旦買錯會造成特別多的困擾。

需要自己權衡下。如果未來計劃一個人住很久，經濟能力有限，那也可以買的。如果未來還是計劃換房，那就不建議買，交易稅高而且難出手。 公寓的優點：

1、面積小總價低

2、公寓房功能齊全

3、公寓容易出租且租金相對比較高

4、公寓房不限購

公寓的缺點

1、首付比例50%，按揭貸款只能貸十年

2、公寓一般不能落戶，孩子無法上學

3、商水商電，生活成本高

4、公寓房產權年限短只有40年

5、居住環境相對較差，居住體驗不好

6、也是最重要的一點交易稅費超乎你的想象

住宅和公寓的區別在於：

1:產權一個70年，一個40年。

2:住宅可以落戶，公寓不能落戶

3:住宅民用水電氣三通，公寓水電氣三通商用或者不通氣

優缺點：

公寓地段位置好，居住人群大多為年輕人，公寓總價低、首付低、月供低、租金高、回報率快，後期出手快，雖然是40年產權，到期是可以續期30年，費用不超50元/平，公寓拆遷比住宅高

住宅總佔地較大，小區率化好，位置比不了公寓，也有位置好的，但是單價很高，肯能會超出您的預算，居住人群不限，住宅可以落戶有學位，但是現在由於國家不斷髮展，人口越來越多，讀書也是需要搖號的，搖中您就可以讀就近公立學校，如果沒搖中就只能分配到遠一點差一點的公立學校，住宅面積大、總價高、首付高、月供高，住宅貸款30年，利息高，後期房子置換也是需要時間週期

眾多購房者選擇購買酒店式公寓，源於其與住宅相比，有著如下絕對的優勢：

（一）不限購

不限購，非本市戶籍居民無社保繳納年限限制，無以家庭為單位購買的限制，單身也可購買，並且不限制購買的套數。

（二）價格便宜

與同地段住宅相比，酒店式公寓的單價及總價均是住宅的1/2甚至1/3。

（三）租金高，回報率高

投資酒店式公寓一定要以出租率為第一前提，沒有人租的公寓，投了也是白投。

住宅一般的使用年限是70面年

公寓的使用年限是50年

大多公寓都是出租，公寓都是一層二十多戶，人多，也便叫混亂，建議還是買住宅，住宅增值空間各方面都可以，可以住，也可以對外租 這樣很方便的，希望回答能幫到你。

首先從產權年限來說，公寓是40年產權的，住宅是70年產權的。再而從水電氣來說，住宅是民用，公寓是商用。從二手房過戶來說，公寓的稅相對要高一些，但是如果賠付，公寓是1比3，住宅是1比1。公寓不參與成都限購，住宅參與限購。

公寓與住宅區別在於、小面積與大面積、公寓適合出租低投資、住宅屬於剛需自住的、兩者的性質不一樣、同種投資下首選公寓、因為同種總價租金回報公寓比較高

1.產權年限問題，住宅是70年產權，公寓是40年產權，但是現在產權年限到了後，可以支付不到5位數的土地出讓金就可以續年限，所以年限差異不是很大，如果面臨拆遷，公寓的賠付比例更高，1：3

2.孩子讀書的問題，住宅帶學位，公寓只有很少的部分帶學位

3.水電氣的問題，住宅肯定是全通的，水電氣也是民用的，公寓部分通水電氣一部分只通水電，商業用電

4.限購問題，成都這邊全面限購，必須滿足連續24個月在想購房區域繳納公司社保或者本地戶口1年以上、全日制大學本科文憑已學歷入戶、特殊性人才可以人才落戶後才能購房，公寓不限購

5.貸款問題，住宅最高可貸30年，公寓只能貸10年

6.舒適度梯戶比，住宅一般一層是1--8戶，公寓一層8-33戶不等

住宅和公寓差別首先是產權年限的啊差別。

1.產權年限、公寓40產權而住宅為70年產權。

2.戶型差異、公寓為一開間+一衛。住宅戶型更加豐富。

3.屬性區別、公寓屬於類似商業屬性，住宅為民用功能。

4.管理費用、由於屬性的差別公寓的水電費用普遍都比住宅的高得多，住宅的為民用水民電。

綜上可得:居住的話不建議買公寓，又吵又鬧保養費用高,戶型單一。投資或辦公出租可以買。

要想住的舒服的，還得買正常的住宅，舒適安靜，園區環境好，物業服務好等。

買房子一定要買住宅，原因如下

1、住宅可以享受周邊教育等一些資源，公寓是商業產權不可以享受

2、公寓最長只能貸款10年，住宅30年，銀行貸款利率住宅比公寓也更加有優勢

3、公寓基本都是商業水電，比住宅要高，公寓使用率也是比較小，產權年限一般在40年，住宅70年

4、最重要的一點，住宅變現能力要比公寓要強，公寓二手交易稅費成本會很多，會嚇怕很多客戶，而住宅則是交易稅費成本優勢明顯突出，還有就是大多數城市公寓不能落戶口在上面，還有一些不利於公寓的因素就不一一舉列子，綜合對比分析，毫不猶豫選擇住宅

住宅和公寓的差別有

1.土地使用年限不一樣，使用權住宅70年公寓40年。貸款的話公寓不管買多少套都可以貸款，首付只需要50%

2.居住舒適度不一樣，住宅普遍面積比公寓大，公寓的密度會大很多，公寓一層十多二十戶甚至還有幾十戶的。同時住宅小區配套綠化會比公寓好很多，公寓絕大部分只有獨立幾棟

3.公寓的位置一般位置都是比較好，公寓沒有帶學位，不可以落戶口

4.買住宅的稅費要比公寓的低很多，而且公寓轉讓出售比較困難因為轉讓稅費非常高，公寓的管理費都比住宅貴很多

5.公寓一般是不可以明火，只能用電磁爐，甚至很多公寓沒有陽臺

當然說了這麼多公寓的不好，公寓還是有它的好處的，還是可以買的，公寓一般同一個位置價錢都會便宜很多，買房前期的投入少很多，買公寓沒有什麼名額限制，有錢都可以買的投資回報率也會高很多所以公寓也值得擁有的

1、規定的使用年限不同

公寓的使用年限要比普通住宅短很多，根據相關規定表示，普通住宅的使用年限可以達到七十年，但是公寓的使用年限只能達到四十或者五十年，因此如果購房者買了公寓，而沒有買普通住宅，那就會少了二十多年的居住時間，並且要考慮產權到期後的問題。

2、養房費用不同

據相關規定表示，公寓的房屋性質為商業性質的住房，因此在繳納水電費的時候就會按照商業水電的標準進行收費，收取的費用比較多。而普通住宅的房屋性質為民用性質的住宅，在繳納水電費的時候按照民用水電的標準進行收費，費用的數額比較少。除此之外，公寓的物業管理費用也會比普通住宅多出許多，購房者需要提前計算好這些費用。

3、房屋功能性不同

普通住宅更講究實用性，為的是滿足居住者的生活需求，因此並不會在裝修、格局或者風格上多花心思。但是公寓就不同了，公寓更加講究舒適性，並且會在保證基本居住功能的基礎上，追求更加多樣的建築風格和裝修風格，更具有美觀性。

4、建築質量和建築標準不同

普通住宅一般是以家庭為單位，因此對建築質量和建築標準有著更好的要求，因為要營造適和多數人生活的居住環境。而公寓可能會存在一個人居住的情況，即單身公寓，因此對於建築質量和建築標準的要求需要根據實際情況具體討論。

5、交易費用不同

對於普通住宅來說，如果房屋購買已經滿五年，並且是家庭少有的住房時，個人所得稅和營業稅就可以依法免徵。由於公寓屬於商用住房，所以交易稅費的規定就會與民用性質的普通住宅有所差異，不論房屋購買是否已經滿五年，都需要依法繳納營業稅和個稅，不過可以選擇是差額徵收還是全額徵收。

公寓式住宅是“舶來品”，相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等。

中國早期的公寓式住宅已經具備現代城市單元式住宅的雛型。

公寓式住宅缺點：

⑴成本高

從生活層面來說，住在公寓裡的生活成本也相對高昂。如水電費是按商用物業計算，比普通住宅水電費要高出一倍左右。

⑵走道採光不足，容易引發安全隱患

由於其點式高層的侷限，往往是中間一條長廊兩邊依次排列各戶，或中間是電梯，四周圍一圈小戶型，形成整個樓面貫通式的平面佈局，而這一佈局，又常使走道沒有自然採光，因此缺乏空間的識別性、方位感。一旦有火警則難以疏散。

公寓式住宅優點：

⑴通常，公寓的面積比較小，總價低，易出租；

⑶國內大、中城市的高階商務人士階層，對這類物業擁有可觀的消費能力。單身公寓由於面積小、總價低、月供負擔輕，對年輕一族尤其是外來專業人才格外有吸引力。

公寓在沒有名額的情況下可以購買些繁華的。用來自己住或出租還是可以的

1、產權和年限的區別，普通住宅使用權70年，而公寓有商用地塊有住宅地塊，有40年或者50年70年，70年住宅地塊好。

2、水電收費標準不同，由於其土地性質不一樣，所以水電收費標準不同，住宅水電收費標準和公寓水電收費標準不同。住宅電費0.56元/度，公寓電費有的1.2元/度，而且天然氣是不能配套的。

3、物業管理不同，經營性公寓規劃用地性質為公共設施用地，建築外簷按公建標控制建築外部不得設定陽臺，所有規劃標準都以公建為標準，物業管理用房等配套服務設施按相關規定在公寓內部安排，而住宅用地的房屋不受相關限制。

4、稅費不同，公寓比住宅要繳納稅費多的多。比如個稅來說，如果同時滿足家庭唯一住宅、購買超過5年，則免個稅，但如果是公寓，無論什麼情況都要繳納個稅，營業稅、契稅也很多。

5、落戶規定不同，一般公寓土地屬性為商業性質，那樣的話就不能辦理入戶。如果是住宅，一般都可以辦理入戶，解決戶口問題。

6、居住品質不同，公寓地塊一般容積率較高，一層20-30戶，只有2-4部電梯，上下班高峰期電梯很難等。並且公寓人流多，人員也比較雜，同層的房間可能賓館、公司、美容、聚賭等場所，所以居住品質較差，住宅相對來說好很多。

7、通風采光條件不同，由於地塊屬性不一樣，所以規劃指標區別很多，總體公寓採光通風不如住宅。

8、貨款利率和首付不同，公寓為商業性質，首付至少50%，貨款利率也高一樣，若是住宅貨款首付比例最高20%，甚至更低，根據地區會有差異。甚至有些地方二手買賣公寓銀行不做按揭貸款。過戶稅費高、貸款問題、年限短、導致二手公寓成交很困難。

9、使用功能不同公寓可以註冊公司等商業用途，住宅不行。

其次，你第二個問題，公寓能買嗎？

答案是肯定的，不過要根據你的需求。

購買公寓不佔用個人購房指標。據統計購買公寓99%的都是投資，所以要算投資回報率，買完之後是自用還是租出去，等等，要事先考慮清楚。

走道採光不足，容易引發安全隱患由於其點式高層的侷限，往往是中間一條長廊兩邊依次排列各戶，或中間是電梯，四周圍一圈小戶型，形成整個樓面貫通式的平面佈局，而這一佈局，又常使走道沒有自然採光，因此缺乏空間的識別性、方位感。一旦有火警則難以疏散。

國內大、中城市的高階商務人士階層，對這類物業擁有可觀的消費能力。單身公寓由於面積小、總價低、月供負擔輕，對年輕一族尤其是外來專業人才格外有吸引力。

你會發現一個問題，同地段的住宅2萬/平米，但公寓才1.6萬/平米。但住宅賣的遠遠好於公寓。這就是價格和銷售量反應價值的最大體現。

公寓最大的問題是一室一廳或純一室，辦公或出租價值大，但居住價值極小。

一:公寓為商用水電費按商用算,土地使用年限為50年,不可以籤戶口。住宅水電費按民用算,土地使用年限為70年。

二:公寓交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高,所以公寓的銷售價格要比住宅稍高。

三:公寓普遍的特點是位置屬於中心地段,一般以小戶型全裝修出現。居住人群主要以長住的商務客群為主,看重的是便利的位置和準酒店式的居住體驗,同時比酒店低的租金。

四:從功能上來講,公寓要在保證基本居住功能的基礎上,更講究舒適性,功能的完備性、服務和結構的合理性。首先,單套公寓的面積要達到120平方米,這樣它才能在室內功能分割槽上做得比較好,面積過小,就不能體現分割槽,那麼舒適性和功能性就大打折扣了。而且,公寓的空間面積也應該大,這個空間面積主要體現在層高上,早期的一些住宅,不太強調層高的問題。

五:在建築質量和建築標準上,公寓基本以板樓為主,通風性要好,Sunny充足,其他的公寓和住宅沒有什麼本質區別。普通住宅,一般是以家庭為單位居住,2房3房為主力,品質檔次高低不同。居住人群要看中居住環境,綠化,學校等配套。由於是長期居住,因此要關心物業費,水電費等開支,交通便利也很重要,但是較之商用人群還是有一定容忍度,允許新盤之後再完善相關的生活配套設施。

可以不買公寓儘量別買。

住宅和公寓的差別：

1、產權年限不同

普通住宅使用權70年，而公寓是商辦地塊屬性，一般是40年工業是50年！

2、水電收費標準不同

由於其土地性質不一樣，所以水電收費標準不同，住宅水電收費標準比公寓要低很多。（比如以廣州為例某住宅電費0.56元/度，該附近公寓電費為1.2元/度）

3、物業管理不同，物業管理費用也不同

經營性公寓規劃用地性質為公共設施用地，建築外簷按公建標控制建築外部不得設定陽臺，所有規劃標準都以公建為標準，物業管理用房等配套服務設施按相關規定在公寓內部安排，而住宅用地的房屋不受相關限制。

廣州的商業（公寓屬於商業）一般都會高於普通住宅物業管理費單價的2倍，甚至更高。

4、稅費不同

購買公寓比住宅要繳納稅費多的多。比如個稅來說，如果同時滿足家庭唯一住宅、購買超過5年，則免個稅，但如果是公寓，無論什麼情況都要繳納個稅。

5、落戶規定不同

一般公寓土地屬性為商業性質，那樣的話就不能辦理入戶。如果是住宅，一般都可以辦理入戶，解決戶口問題。

6、居住品質不同

公寓地塊一般容積率較高，一層20-30戶，只有2-4部電梯，上下班高峰期電梯很難等。並且公寓人流多，人員也比較雜，同層的房間可能賓館、公司、美容、聚賭等場所，所以居住品質較差，住宅相對來說好很多。

7、通風 採光條件不同

由於地塊屬性不一樣，所以規劃指標區別很多，總體公寓採光通風不住住宅。

8、貨款利率和首付，貸款年限都不同

公寓為商業性質，首付至少50%，貨款利率也高一樣，若是住宅貨款首付比例只需30%，甚至更低，根據地區會有差異。商業貸款最長年限是10年，住宅則最長可貸30年。

9、使用功能不同

公寓可以註冊公司等商業用途，住宅不行。

其次，你第二個問題，公寓能買嗎？

我的答案是肯定的，不過要根據你的需求。

購買公寓不佔用個人購房指標。據統計購買公寓99%的都是投資，所以要算投資回報率，買完之後是自用還是租出去，還做民宿 等等，要考慮清楚。