首先：目前別墅的入住和換手率都比較低，以成都麓山國際社群的情況看，入住率不到30%，住的人少了，那麼換手買二手房的人也少，畢竟這個總價高，單價不便宜，受眾人群少。

其次，別墅大多數處於郊區，配套設施較為落後，人流量不行，交通不便，二手房增值率較低。

然後，投資小戶型套房，這種換手率高，購買人群多，總價不高，較別墅更容易出售，所以建議投資。而且買一套別墅，是可以買好幾套小戶型的，增重率和換手率都比別墅高。

舉例：成都金融城有個叫做天府世家的樓盤，是平層剛需，以前開盤的時候是10000多一平米，目前由於配套較好，均價都在30000元以上，增值20000元以上。反觀，同等時期的麓山國際社群，別墅均價也就接近40000元/㎡，但是當初開盤價都是20000萬多，增值率也就10000元左右，而且又有面積大，總價高，轉手率很低很低。

所以建議購買地段好的小套房投資，當然如果你有購房資格的話。

自住和投資，考慮的因素不一樣。自住，是為了解決居住問題，或者是為了住得舒服，在乎的是居室能否滿足家庭成員的需求。投資看重的是升值，凡是不能升值或者升值慢的投資標的，都不在考慮之列。

回到題主的問題，如果投資，買什麼呢？

第一，不管買小套房，還是別墅，地段好，交通方便，環境不錯，配套齊全，在學區或者地鐵沿線的房子，都更容易升值。

第二，無論從出租，賺取租金，還是從未來出售，獲取差價來看，小套房都是更好的選擇。小套房標的小，可以比別墅有更多溢價，出租出售兩相宜，小套房如果還在學區或者地鐵沿線，猶豫什麼呢？

第三，別墅的地點一般相對較偏，特別是後蓋的別墅，很難有非常好的地點。買別墅，不僅標的大，出售相對難，而且壓在手裡，管理和維護成本也高，比如物業費就遠高於小套房。並且出售時，小套房可以一套一套出售，別墅無法分拆，只能整棟出售，買家不容易尋找。

第四，如果別墅質量高，地段好，升值潛力大當然也可以考慮。否則，還是算了。