未列入改造的老小區能否拆遷?這個問題很複雜，我的回答是90%不會拆遷，具體因素我給你分析一下:

1、按總高六層計算，一個單元就是12戶人，對於開發商來說涉及的業主太多，就補償款、土地款就已經夠開發商喝一壺了，後期開發建造、人工、材料成本太大，開發商能否回本都是一個未知數。

2、對於政府來說非常頭疼，別說老小區，就拿前幾年農村散戶拆遷來說，個人和集體對抗拆遷辦鬧事釀成大禍的不在少數，一個小區涉及的人太多，只要有一戶人不搬，工期無法開展，這可是沒有釘子戶可言啊。

3、現在小區人民群眾可不比往年那麼單純了，缺錢想換房這部分人興許會同意，但是不缺錢、不缺房子這部分人，只要賠償款談不好打死不會搬，甚至獅子大開口比比皆是。

要想拆遷必須三方達成一致，顯然這是永遠不可能的，所以開發商永遠不會碰，政府永遠不會主張。如果房子徹底不能住人的時候(危房)怎麼辦？我個人認為以下兩種結果:

1、可能政府會主張:業主出部分錢，剩下的政府補貼然後就地從建，都快變廢墟了，難道還不拆嗎?

2、政府引入開發商來打折接手，就這麼簡單，到那個時候你拆也得拆、不拆也得拆。也許不是那麼滿意，但是也算是最好的結果了吧。