要不要轉換成LPR利率定價的貸款，取決於未來LPR利率究竟是上升還是下降。房貸剩餘期限不超過5年的，選LPR；房貸剩餘期限不超過5年的，選LPR；房貸剩餘期限11-30年的，選固定利率最放心！

前段時候，身邊有很多朋友問我，固定利率與LPR利率我該選擇哪一個？

新規解讀

在做選擇之前，我們先要簡單深入地理解下新規，新規簡單來講只有三點：

一是自2020年1月1日開始，房貸利率按LPR浮動利率還貸；

二是LPR浮動利率由18家大型商業銀行上報確定，確定方法是一個加權平均值的演算法，去每個月各家銀行上報市場最優利率，去掉一個最高利率、一個最低利率，剩餘16家銀行加權平均，得出LPR利率。

三、2020年之前商業貸款(不包括公積金貸款)買房的業主，會有一次二選一的機會

1、執行原合同不變，利率永遠不變。

2、執行新規則LPR+加點浮動利率。

3、提示：只有一次選擇機會，未來不能再變。

每個人的房貸情況，包括剩餘還款年限、貸款利率水平都不一樣，雖然新規說的很清楚，但是落到實地操作，還是大家卻還是不知道該如何選擇？

因為要不要轉換成LPR利率定價的貸款，取決於未來LPR利率究竟是上升還是下降。

但是我認為，LPR利率的升降，雖然是很多因素綜合作用的結果，但是短期和長期的LPR上行還是下行，都是有歷史規律可循的。

先擺上我的結論吧！

房貸剩餘期限不超過5年的，選LPR！

短期內，受疫情的影響和全球經濟的流動性危機，大家可以顯而易見的看到，各國都在撒錢以促進消費，中國也暗搓搓的發消費券。作為過去20年拉動經濟的殺器，雖然政府已經定調不以房地產作為短期拉動經濟的的手段，但是城市紅利化將房價推到高點之後，房價不能再漲，但也不會再降，降低一點房貸利率，是很聰明的一招，它能有效地促進房地產消費去庫存。

所以5年之內，LPR必定是下降的。如果你的房貸剩餘期限不超過5年的話，那麼這次調整，您是可以跟一跟，雖然錢不多，但是蒼蠅再小也是肉啊，選LPR準是沒錯的！

房貸剩餘期限6-10年的，要賭一把！

五年之內，LPR必然是下行趨勢，這和GDP的發展速度，城市化紅利是正向相關的關係。然而6-10年的話就說不準了，這取決於中國能否在10年的時間內。

2020年購房者如果採用固定利率申請房貸，那麼首套房的貸款利率上浮10%-15%左右。而如果採用的是LPR利率，首套房5年期LPR加70左右的基點，後續LPR利率還會改變，那麼以LPR利率定價的房貸利率也會隨之變化。

當然，至於申請房貸的時候，是選固定利率，還是選LPR利率，這個要看購房者自己的想法。

房貸利率

首套房二套房房貸利率的區別

首套房房貸利率一般執行基準利率，但是個別銀行有首套房最低貸款利率8.5折優惠的政策。二套房房貸利率一般執行基準利率的1.1倍。

中國房貸利率是由統一規定的。但是各個商業銀行執行的時候可以在一定的區間內自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經常會比較，在增加利率之前和增加利率之後的情況。

貸款利息計算的基本常識

一、利息計算的基本常識

(一)人民幣業務的利率換算公式為(注：存貸通用)：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)銀行可採用積數計息法和逐筆計息法計算利息。

1.積數計息法按實際天數每日累計賬戶餘額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：

利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日餘額合計數。

2.逐筆計息法按預先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數×年(月)利率

計息期有整年(月)又有零頭天數的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率

同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公曆實際天數，計息公式為：

這三個計算公式實質相同，但由於利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結果會稍有偏差。具體採用那一個公式計算，央行賦予了金融機構自主選擇的權利。因此，當事人和金融機構可以就此在合同中約定。

(三)：複利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規定，借款方未按照合同約定的時間償還利息的，就要加收復利。

(四)罰息：貸款人未按規定期限歸還銀行貸款,銀行按與當事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行

自2019年10月8日起，銀行在各類貸款中都要運用lpr作為定價基準，包括房貸，所以將來房貸會進入“月時代”，即按月調整利率。

房貸新政實施後，房貸的利率不能低於lpr利率，銀行可根據實際情況在基準利率上上浮。就目前來看，8月20日公佈的lpr利率1年期為4.25%，5年期為4.85%，對房貸客戶來說，5年期基準低於央行基準利率0.05%，但這並不意味著實際房貸利率會下降。

LPR對房貸利率的影響，主要表現在以下五個方面：

以前房貸都是按照基準利率來上浮或打折。比如首套按照基準利率，二套按照基準利率上浮20%等。而今後，央行將推廣運用LPR，銀行在各類貸款中都要運用LPR作為定價基準，包括房貸。所以，大家今後還要多關注LPR的變化，尤其是在自己即將要貸款買房的時候。

第二、房貸政策並沒有放鬆。

在央行強調貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制下，對於房貸利率機制設定了下限，也就是首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

注意，央行定的是下限，就是各地都不能突破的。

大家的房貸大都是比較長期的，所以絕大部分都是按照五年期利率，五年期LPR是4.85%。也就是說，新機制下，如果按照目前的LPR，首套房貸利率就不能低於4.85%。二套房貸利率則是加上60個基點，不得低於5.45%。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

第三、跟原來機制的區別主要在於：新發放的住房貸款利率可以每年有一次根據最新LPR報價的調整機會，長期看，對減少借款人的綜合利息支出或是利好。

原先的定價機制下，各城市或各銀行對於發放的房貸利率水準不一，比如首套房貸，有的是基準利率，有的是上浮5%或10%，有的小商業銀行則還能有折扣。二套房貸，有的城市基準利率上浮10%，有的上浮20%，有的上浮30%。而新的機制規定了下限的原則，比如首套房貸，就是不能低於LPR。

雖然在“房住不炒”的政策基調下，中短期內房貸利率難以下降，但長期看，隨著全球央行再次進入貨幣寬鬆週期，利率將延續下行趨勢，相應的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行，會帶動貸款利率下行。

第四、各城市的貸款利率不一樣。

各城市可以按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

這次央行確定的是下限，所以各個城市自主動作，只可能是提高這個下限，也就是加碼。比如二套房貸利率加到80或100個基點，就到了5.65%或是5.85%。相信很多比較調控從嚴的城市，都會加碼。

第五、房貸利率是升是降，以目前的LPR為例，現在基準利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低於基準利率的。如果是首套房貸，執行LPR利率是要比執行基準利率低一些的。

在二套房貸方面，如果按照現在比較普遍的基準利率上浮20%來計算，就是5.88%的利率。而新政下按照LPR來加60個基點，目前的LPR是4.85%，加上60個基點就是5.45%，也是比按基準利率要低。不過要注意的是，剛才也說過，央行規定的是下限，當前調控從嚴的城市預計都會確定更高的加點下限，所以最終的利率還要根據各城市的加點下限上浮後才能確定。

首先要弄明白LPR是什麼：LPR是貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）。每月20號18家商業銀行向全國銀行間同業拆借中心報出自己銀行的LPR，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均的方式計算得出LPR並向社會公佈。

LPR有1年期和5年期兩種，大家的房貸都是5年期以上的，看五年期LPR即可。

籤房貸要籤LPR，而且選一年一調整。 原因很簡單，貸款利率從15年10月份以來，4年都沒有變動過，而且隨著今天8月份的LPR報價機制改革後，貸款基準利率逐漸的被邊緣化。 而LPR5年期貸款利率的報價是一直在下行，已很明顯未來LPR仍然是下降的趨勢。 像日本、歐元區等發達國家更是如此，貸款利率不斷地下行，現在已經是負利率了。 那麼長遠來看，我們的房貸利息也會隨著LPR的下行而慢慢減少。 那麼簽了固定不變的利率在未來貸款利率不斷下降的趨勢下是會吃虧的。 所以我們一定要選擇LPR，一年一調整，這樣就能享受到利率下滑帶來了快感！

舉個例子： 假設小李現在的房貸是9折利率，那麼小李的房貸利率是： 基準利率4.9% × 90% = 4.41% 轉成LPR的時候，為了保證大家轉換當時的房貸利率不變，會確定一個“差值”： LPR4.8% - 差值 = 4.41% 差值 = 0.39% 差值在轉換時一次設定，永遠不變。今年3-8月一律按LPR4.8%轉。 轉換後，LPR每月20號公佈，如果LPR接下去降到4.75%甚至4.7%，那麼小李的房貸利率就會變成： LPR4.7% - 0.39% = 4.31% 乘法變成減法，結果跟著LPR一起下降了。 當然也不是每個月調，是每年元旦根據12月20號公佈的LPR調一次。 如果小李不轉成LPR，那麼無論LPR怎麼降，小李的房貸利率永遠是4.41%，這顯然是吃虧了。 當然，LPR也不是隻能降不能升的，只是根據目前的情況來看，LPR有很大的概率是要進一步下降的，因此轉成LPR對大家是有利的，也是符合利率市場化改革大方向的，大家放心選吧。

對於個人住房貸款利率轉換究竟該如何選擇呢？LPR和固定利率有啥影響？

綜合目前的房貸行情和經濟形勢建議：如果是近些年買房貸款，拿到的房貸利率都是在基準利率基礎上上浮10個基點或20個基點的，建議購房人轉為LPR浮動利率，因為未來降息還是大概率事件，利率還會下調。

每個要還房貸的人，面臨兩個選擇：

A是選擇轉換，從“基準利率×折扣”變成“LPR+基點”，按照一定的重定價週期來重定利率。

B是選擇不轉換，把當前的房貸利率固定下來。永遠不變了。

對於個人住房貸款利率轉換究竟該如何選擇呢？下面就我個人的一些想法和大家交流分享。

首先我們來弄明白什麼是LPR利率？

通常我們所說的利率，是由央行制定的基準利率，是央行給商業銀行的貸款指導性利率；LPR則是由18家銀行共同產生報價，從中去掉一個最高價和一個最低價，最後平均得出的一個利率，是市場化利率，能反映市場的真實利率需求，在通過LPR實現降息的同時也一步實現了利率的市場化。

理性的選擇當然不能拍腦子決定，個人需要綜合考慮多個因素，結合自身的具體情況才能做出最優選擇.

首先要了解清楚風險的變化

這次LPR轉換帶來的最大變化是改變了絕大部分房貸人的風險。對於過去房貸打折的個人而言，其波動增大風險提高了；而對房貸上浮的個人而言，風險則下降了。也就是說，過去房貸利率有打折的客戶，完成LPR利率轉換後，如果遇到降息，將比過去更划算，如果遇到漲息，利息也將比過去漲得更多，而利率上浮的客戶則剛好相反。波動越大，風險就越大。

其次要預測未來利率的大致趨勢

短期利率的走勢相對長期利率比較好判斷，隨著疫情給經濟造成的影響，市場上對降息的預期也隨著加大，從短期看，利率水平會進一步走低。

從長遠來講利率下行也是一個大的趨勢。我們來看一下發達國家的利率走勢，國家經濟越發達，它的利率越低，大部分發達國家的利率都是倒掛的，這是一個可以預期的長遠發展趨勢。如果利率一直下行的話，選擇LPR利率就是浮動的利率可能更划算一點。

舉例說明：

比如原來跟銀行簽訂的利率是在貸款基準利率（4.9%）的基礎上上浮10%，也就是5.39%，而lpr的調整參考的是2019年12月的lpr基準值，2019年12月銀行間同業市場釋出的五年期lpr值為4.8%的話，那簽訂的利率5.39%其實就相當於是lpr(4.8%)+0.59%。

那在後續的貸款期間，0.59%的加點值不會變(加點數值=現在的利率水平-2019年12月釋出的lpr)，之後貸款利息是會增加還是減少，主要就取決於lpr的變動情況了。lpr提高，貸款利率就變高，利息就增加；lpr降低，貸款利率就跟著下降，利息也就減少。

最近回答了無數個LPR的問題。

總結出來大家糾結的是兩點。都是由誤區造成的。

第一點，認為固定利率就是不變的。固定利率是5年沒變了。但是並不是一成不變的。如果lpr持續下降，固定利率也會重定價。

第二點，這兩個著實差別不大。按150萬貸款一個月幾十塊錢。

LPR只是一個快指標，固定利率是個慢指標。

但是還是建議換LPR，因為利息整體還是下降趨勢，LPR還是可以略微少一點。

影響不是現在，而是未來。

國家從2020年3月起進行LPR轉換工作，初步截止日期為2020年8月31日。

如果你轉為LPR，以後每年的1月1日將根據上一年12月31日的LPR報價調整利率。

如果你保持固定利率，那麼以後國家無論上調還是下調LPR，你的利率都將保持不變。

一、通常我們所說的利率，是由央行制定的基準利率，是央行給商業銀行的貸款指導性利率；LPR則是由18家銀行共同產生報價，從中去掉一個最高價和一個最低價，最後平均得出的一個利率，是市場化利率，能反映市場的真實利率需求，在通過LPR實現降息的同時也一步實現了利率的市場化。

二、選擇LPR利率，意味著你的房貸應付銀行的利息隨著LRR變化而變化，選擇固定利率則意味著你的房貸應付利息不隨著LPR變化而變化。

三、如果未來利率大趨勢是下降，則選擇LPR有利；如果未來利率大趨勢是上升，則選擇固定利率較優。從世界各國的情況來看，未來利率應該處於下降趨勢，顯然，選擇LPR更好。

固定利率不降的原因就是存量貸款餘額太大，固定利率和浮動利率並存，現在要求8月之前重新定合同選擇利率，暫時固定利率不下調，銀行是想讓你選擇LPR浮動利率，以後好剪羊毛。

答.最近房貸運用LPR利率，成為熱點。今天我簡單分析一下什麼是lpR利率。主要是央行基於所有商業銀行每月上報的利率，去掉最高值，去掉最低值，獲取每月利率平均值。以這個平均值為準，每月都會更新利率，這也是像利率市場化近了一大步。也可以說利率實時浮動，以前我們運用的是固定利率。在接下來的房貸發展過程中，LPR利率更人性化些，會更受到青睞。但目前來說LPR還處於相對穩定的一個狀態，需要一個發展過程。