商品房買賣市場，小產權房一直不受待見。

5月20日，廣州市規劃和自然資源局再次下發類似通知，指出，小產權房一律不允許登記，城市人到農村購買的小產權房和宅基地房不能進行確權，不能夠通過產權的方式將違法使用的土地進行合法化。這一則“通知”再度把小產權房存在的尷尬問題提了出來。

小產權房不被承認，這是這種房子最大的問題所在，最關鍵的原因，筆者總結為3點：

1、小產權房的土地使用沒有經過合法審批。我們都知道，土地並不屬於個人所有，要使用土地建設房產或者其他基建，首要的一個前提是依法審批並獲得使用權，商品房的土地使用期限是50-70年，根據最新的規定，70年後只需要繳納一定的費用，可以自動續期繼續使用。

商品房的土地使用需要經過拍賣和納稅，而小產權房是建造在宅基地或者集體用地上的房子，土地使用並沒有經過正規的渠道審批，進而沒有獲得“土地使用權”，商品房在不動產權證出臺之前，擁有2個證書：《土地使用證》、《房產證》，這2項證書同時具備才能表明自己對這套房子的所有權，可以看出，小產權房是無法辦理《土地使用證》的。

2、小產權房的根基—土地使用沒有經過合法審批，那麼建造起來的房子自然不被承認了。在現行條件下，如果一套房子不被法律承認，那麼這套房子的身份就是很大的問題，小產權房無法辦理房產證，故而買賣交易無效。小產權房的買賣活動存在一個大的問題，就是一旦房子要面臨拆遷問題，那買房者無法獲得拆遷補償的，在這種情況下，拆遷款只會發給這套房子的土地有效使用者。故而在最近10年以來，很多人不願意購買小產權房，因為交易無效。

3、小產權房升值慢。上邊說到了，小產權房由於土地沒有經過合法手續、無法辦理房產證，一直處於法律的灰色地帶，故而導致升值慢，市場交易受阻（更確切地說，小產權房沒有市場交易買賣權）。除此之外，小產權房的房屋質量也存在問題的，建築設計是房主自行設計，建造過程自行建造、沒有監督檢查、沒有合格驗收，所以小產權房質量與商品房存在很大的差距。這也是導致這種房子難升值的原因之一。

該如何解決這種尷尬的現狀？筆者認為，只有兩種辦法：全面取消，或者有序轉正。而根據近些年來個別城市部分試行的政策來看，補繳一定的稅費，然後通過評估轉變為合理合法產權房產，或許是不錯的辦法。那麼很多人問小產權房將要全面取消？中央的一份新檔案“透露訊號”！

5月18日，中央釋出關於市場經濟現階段的檔案，其中提到了宅基地使用、資格擁有、使用權流轉等方面的問題，具體表述如下：

加快建設城鄉統一的建設用地市場，建立同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地入市制度。探索農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，深化農村宅基地改革試點。

上述表達中，並沒有明確提到“小產權房”4個字，但是對於宅基地房的界定、擁有資格、轉換交易等給出了基本方向。三權分置的基本概念為，未來的農村宅基地所有權歸屬一方（這個應該是集體所有），資格權歸屬另一方（這個應該是宅基地家庭所有），使用權可歸屬第三方（這為流轉交易提供前提）。很顯然，當宅基地的使用權與資格權和所有權分開之後，那麼房子就可能成為獨立存在的資產。

小產權房是什麼？是建立在集體用地或者自家宅基地等土地形式上的房子，如果能夠撇開土地使用權獨立出“使用權”，那麼將為轉正帶來可行性。當然了一個不可或缺的步驟是“補繳稅”。檔案提到“探索”2字，這也說明，可能是未來探索的方向，但短期內是不可行的。

新年伊始，各種關於小產權房的聲音便鋪天蓋地而來。

針對小產權房問題，國務院日前已做出部署，責我們先來看看政府方面:

成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。就小產權房問題，國務院要求:一是所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查;三是責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。同時，相關部門再次提示了小產權房買賣的風險。而在海南三亞開展集中打擊小產權房等違章建築的“鐵錘行動”， 兩天共拆除16棟總建築面積2 .6萬平方米的小產權房。各地也紛紛出臺各種形式的政策，大有除之而後快的意味。

我們再來看看市場方面，隨著國家對商品房的限購政策一出臺，各地的小產權房相繼出現了產銷兩旺的局面。原本還私下銷售的情況也一去不復返，如今，各開發商也紛紛躋身而出，公開打著“小產權不受限購令約束，可輕鬆置業”等口號進行推銷，而看房、買房的業主也在受限購令影響，購買商品房及保障房無望的情況下，紛紛把目光轉向小產權房。在此背景下，此類房產的身價也一路飆升，跨進了萬元時代，儼然處在了 “春天裡”。

那麼，這兩種完全迥異的情況背後，究竟為什麼,,怕一兩句是說不出來的，我們且冷靜地看看小產權房的前世今生。

所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40～60; 從住房形態看，一樣是普通住宅; 從建設手續看，屬於舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批覆管理，施工過程也沒有監督檢驗。小產權房佔用的是集體土地，按照中國現行法律，這類土地只能用於農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

住房市場不僅有商品房，還有為數眾多的其他房子，比如保障房，房改房等，其中還有一類房子數量也非常之多。雖然目前沒有官方資料報道，但如是研究院做過一個估算，小產權房佔整個住房總量的24%。事實上，有的城市小產權房甚至超過50%，比如說深圳。可以講，如何處置如此龐大的小產權房，是一件牽一髮而動全身的事，說對整個樓市都可能產生影響也不為過。

小產權房之所以大量存在，究其原因，可以總結為3點：一是城鎮房價相對過高，二是在法律上，農村集體土地和在宅基地建造的自建房是可以交易的，存在法律空白。三是正常情況下，我們購買的商品房是開發商在政府徵收的土地上蓋的，開發商繳納過土地出讓金，而農民在集體土地或宅基地上蓋房則不需要繳納土地使用出讓金。

現在對小產權房的處理，首先是不登記。在農村集體土地確權登記時，國家明確要求小產房不得登記發證。其次是不再新增，這在《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》就已明確，村民出租、出售自己房子不得再批新的宅基地，意味著一戶農民只能擁有一處宅基地。

在業內人士看來，小產權房“冰封”，最終還得有解決之道。對於小產權房的處理，在原國土局規劃司副司長鄭振源看來，其實就兩個途徑，要麼轉正，要麼拆除。在他看來，要解決這一長期積累問題，就是要“建立城鄉統一的建設用地市場”。而在5月18日中央釋出的完善市場經濟的檔案中就提及到這一點，原文是這樣說的：

加快建設城鄉統一的建設用地市場，建立同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地入市制度。探索農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，深化農村宅基地改革試點。

這份檔案雖然沒有明確提及小產權房問題，但有兩個訊號點，一是建設城鄉統一建設用地市場，城市土地寸土寸金，而農村土地卻不“值錢”，通過統一建設用地，可打通城鄉用地環節，有利於降低生產的土地成本，這是大方向，是趨勢，意味著農村建設用地，包括宅基地，都要納入到統一的建設市場上來。而在今年1月1日開始執行的新土地法也正式掃除了這一法律障礙。

二是“三權”分置。我們知道，集體土地和宅基地上建設的房子，只有土地使用證，沒有產權證，房子既不能抵押貸款，也不能買賣，一句話，交易不受法律保護。而“三權”分置，意味著所有權和使用權可以分開剝離，受到法律保護。這樣一來，即使小產權房不能像商品房那樣擁有大產證，但交易算合法了。當然，這裡用的是“探索”二字，有這個想法，要實現肯定還需要一個過程

小產權房即將全面消失?我個人覺得這個判斷有些武斷，事實上，小產權房從來沒有得到過承受，但事實上它一直存在著。以深圳為例，大量的農民房（小產權房）為深圳的發展貢獻了極大的力量，為深圳提供了大批廉價的房子，滿足居住。但是她們一直有個官方的名稱：違建、歷史遺留建築。深圳從來沒有承認過他們，但一直存在著。

走向衰落上可能的，但消失基本不會，原因：一、新增違建難度極大，現在在深圳新建一棟農民房基本不可能了，都是庫存；二、城市更新、道路建設、公共設施建設等拆遷，深圳目前土地整備基本通過城市更新而來，也就是拆農民房。

從深圳的小產權來說，由於城市更新基本都由開發商進行，基本都可以獲得相應賠償。但本身的升值空間極低，只能叫搏舊改。

對於現在的住房市場來說，不僅有商品房，還有為數眾多的其他房子，包括了保障房、房改房等等，這其中還有一類房子，數量也非常的多，這就是小產權房子；雖然現在沒有官方的資料來報道，但是研究院做過一個估算，那就是小產權房佔據整個住房總量的的24%，而事實上，有很多的城市的小產權房甚至超過了50%。比如深圳、可以這麼講，如何去處置這麼龐大的小產權房，這是一件牽一髮而動全身的事情，比如對於整個樓市來說都可能產生影響，這樣的說的話，也沒有錯。

而小產權房之所以大量存在，原因就是，可以簡單地理解為下面3點：

1、城鎮房價過高；2、在法律上，對於農村集體土地和宅基地建造的自建房也都是可以交易，這一塊存在了法律空白；3、在正常情況下，我們購買的商品房是開發商在政府徵收的土地上蓋得，開發商繳納過了土地出讓金，而農民在集體土地或者宅基地上蓋房是不需要繳納土地使用出讓金的。

而對於小產權房的處理，最先做的就是不登記，在農村集體土地確權登記時，國家明確要求小產權不得登記發證；

其次就是不再新增，對於這項規定，早在《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》就已明確，村民出租、出售自己房子不得再批新的宅基地，意味著一戶農民只能擁有一處宅基地。

對此，部分業內人士來看，小產權房冰封，最終還是有一個解決的辦法，對於小產權的處理，在原國土局規劃司副司長鄭振源看來，其實就兩個途徑，要麼轉正，要麼拆除。在它看來，要解決則換一個長期積累的問題那就要建立一個城鄉統一的建設用地市場，而在5.18日，中央就釋出的完善市場經濟檔案中，就提到了這樣一點，原文裡就是這樣說的：

加快建設城鄉統一的建設用地市場，建立同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地入市制度。探索農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，深化農村宅基地改革試點。

雖然這一份檔案沒有明確的提到了小產權房子的問題，但是也釋放了這樣2個訊號：

①城市建設用地市場，城市寸土寸金、而農村土地卻不那麼值錢，通過統一的建設用地，可以打通城市用地環節，從而降低生產的土地成本，這就是 大方向、是趨勢，這意味著農村建設用地，包括了：宅基地、都是要納入到現在統一的建設市場上來，而在今年1.1日開始執行新的土地法，就已經正式的掃除了這一法律障礙。

②三權分置；

我們知道，對於集體土地和宅基地上建設的房子，只有土地使用證，沒有產權證，那麼房子既不能抵押貸款，也不能夠買賣，一句話，交易不受法律保護，而三權分置，意味房子的所有權和使用權其實是可以分開的，受到法律的保護。這樣一來，即便小產權房子不能像商品房那樣擁有大產證，但是交易計算合法了，當然，在這裡還是有待考察的，現在只是有這樣的一個想法，要實現肯定需要一個過程。

而從這一個角度上來看，小產權房不會那麼快消失，但終究有一個解決知道，這樣的話既不會對樓市造成太大的影響，同時也能夠給小產權房得到一個最終的歸屬。

你覺得呢？

這裡面面臨的利益太大了。怎麼可能全面消失？它的誕生主要解決了居住功能。但保值和交易功能始終不可言說。

小產權房想免費轉正，就像小三上位一樣夢想了n多年。n多年的雷聲大雨點小，始終沒有動靜，到今天又出臺了一個新檔案，誰也沒有看明白個究竟。

5月19日，自然資源部下發了《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》重申小產權房等不能通過登記將違法用地合法化。

5月20日，廣州市規劃和自然資源局印發《廣州市"房地一體"農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作方案》。其中規定，對於集體所有土地上開發的商品住房，一律不予確權登記。

先是中央，再是地方，你還敢買小產權房嗎？

肯定是市場有需求唄，大家都喜歡這個小三，於是小三就囂張了，就慢慢的深入人心，大家都搶著去跟她拉關係，最後戀愛結婚生子成家立業罷了。

其實，小產權房在中國市場很小，大家都知道你這個沒證的房子不靠譜。

但在北京、深圳例外，為了能在大城市安家，不少人選了成本更低的小產權房。

據資料統計，2018年深圳違法建築總量達到37.94萬棟，建築面積高達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的49.27%，佔深圳市總建設量的半壁江山。以此面積比例計算，深圳1400萬人口中，至少有700萬人居住在"小產權房"中。

小產權房為何能夠打動人心，永遠是價格唄。商品房和小產權房之間的的價格差最少在一倍吧，這就是小產權房的楚楚動人之處。

但是有研究機構做過一個估算，那就是小產權房佔據整個住房總量的的24%，而事實上，有很多的城市的小產權房甚至超過了50%。

比如深圳、可以這麼講，如何去處置這麼龐大的小產權房，這是一件牽一髮而動全身的事情，比如對於整個樓市來說都可能產生影響，這樣的說的話，也沒有錯。

而小產權房之所以大量存在，原因就是，可以簡單地理解為下面3點：

1、城鎮房價過高；2、在法律上，對於農村集體土地和宅基地建造的自建房也都是可以交易，這一塊存在了法律空白；3、在正常情況下，我們購買的商品房是開發商在政府徵收的土地上蓋得，開發商繳納過了土地出讓金，而農民在集體土地或者宅基地上蓋房是不需要繳納土地使用出讓金的。

小產權房是一個遺留問題，該如何解決？專家認為只有2種辦法：要麼轉正、要麼推倒。

後者顯然不可取，第一種辦法從長遠來來看具有可行性。在不少城市裡，已經有部分小產權房開始實行“轉正”制度，通過合理補繳稅收，就可以獲得相應的產權證，轉變為合理房產。

那麼，根據最新的動態，小產權房能不能買？會不會“全面消失”？目前還沒有政策給予明確。從短期來看是不現實的，長期來看補交相應的費用恐怕是大方向。

從目前來看還遙遙無期吧。

所以如果你買小產權房只是為了居住，那就啥都不用想，想多了沒用。如果想穩穩當當，既想保值升值還想防控風險，特別是防控面臨被拆遷風險，那麼你就悠著點。如果你錢不夠又想往房子裡湊，那就叫上你妹妹大膽的往前走吧。

小產權房的噩夢來了。

5月19日，自然資源部下發了《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》重申小產權房等不能通過登記將違法用地合法化。

5月20日，廣州市規劃和自然資源局印發《廣州市"房地一體"農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作方案》。其中規定，對於集體所有土地上開發的商品住房，一律不予確權登記。

先是中央，再是地方，你還敢買小產權房嗎？

其實，小產權房在中國市場很小，大家都知道你這個沒證的房子不靠譜。

但在北京、深圳例外，為了能在大城市安家，不少人選了成本更低的小產權房。

據資料統計，2018年深圳違法建築總量達到37.94萬棟，建築面積高達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的49.27%，佔深圳市總建設量的半壁江山。以此面積比例計算，深圳1400萬人口中，至少有700萬人居住在"小產權房"中。

這還不是最過分的，最過分的是，簡一老師在查詢相關資料的時候，還發現有專門做深莞惠小產權房資訊的網站。可見在深圳都市圈，小產權房真的是很大一部分人的安家選擇了。

那麼北京呢？2019年北京國土局公佈過小產權房名單，共計108個。主要集中在昌平區、房山區、懷柔區和通州區，其中昌平區數量最多，佔4成左右。這108個包括85個"小產權房"和23個變相"小產權房"。

同樣是去年，《土地管理法》修正案的通過又讓一部分自媒體"高潮"了，驚呼："小產權房將無條件、全部轉正！"簡一老師也不知道他們的腦回路是怎麼想的，鼓吹這種忽悠人的事真的缺德！

有人說，小產權房就像古代的小妾，有名無分。簡一老師覺得這個比喻還挺形象的，小產權房本來也不是法律上的明確定義，而是大家根據實際情況為了和正常產權房屋區別，約定俗成的概念。

我們所理解的小產權房通常是指在集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的房屋。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證，它既無國家發的土地使用證和預售許可證，也不能去國土房管局備案。

一般情況下，我們能看到這麼幾種小產權房：

1. 在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，非本村的市民不能購買；

2. 在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子；

3. 各類農業園或養老院的別墅。

還有其他型別的小產權房，比如在工業或商業用地非法建造的住宅樓等，不過小產權房還是在城市近郊的農村相對常見。

為什麼小產權房這種不受法律保護的房子卻能擁有市場？

大城市房價實在太高了，高到需要仰望。深圳2020年4月二手房均價為7.24萬元/㎡，北京2020年4月二手房均價為6.33萬元/㎡，一套適宜正常家庭居住的100㎡小三房，在這兩座城市需要付出600萬以上的代價。

從資料上來看，深圳這種情況尤其嚴重。09年後深圳類似的小產權房特別多，多是由沙井各個村委建設的，這種房子被稱為村委統建樓，因為有村集體背書，雖然同樣沒有產權證，但沒有強拆的風險。這幾年沙井可供開發的土地少也了，沙井二手小產權房的價格都一兩萬了。所以在深圳，小產權房竟然有了市場流通性，還能升值，北京也有類似的情況。不得不說，這真的太魔幻了。

其實還有更魔幻的，除了升值以外，還有很多投資客來購買小產權房賭拆遷。深圳可建設用地吃緊已經是公開的事情，所以深圳一直在舊城改造上想辦法，那麼拆遷就可以得到改造賠償。隨著深圳房價上漲，賠償金額甚至比當時買房金額還高。於是就有人來賭拆遷了，這也是投資客們買房的另一個原因。

有朋友問我，為啥不能給小產權房轉正，這樣不是能平抑房價嗎？

很簡單，資源有限是最直接的限制因素。就目前來看深圳的城市資源太緊張了，有資料顯示2019年深圳學位缺口約7萬個，按一所學校3000名學生來算，至少需要新建20多所學校才能裝下。如果真的轉正，小產權房周邊的城市資源將會迅速短缺，問題更嚴重。

另一個就是弊大於利，如果深圳真的給小產權房轉正，這會催生更多的小產權房。因為大家覺得只要建得夠多夠快，到時候都能轉正。那麼政府對房地產市場的掌控就形同虛設，甚至大量資金也可能進入小產權房領域，影響更加惡劣。

還有一個很重要的問題，房價也是一個篩選機制。無數的年輕人來到深圳奉獻青春，最後因為房價過高離去，換來下一批人。或許，其中有少數人可以留下來，但終究鳳毛麟角。一批又一批的年輕人來建設深圳，建設完再換一批，是不是有點像，韭菜？不太敢細想。

其他一線和深圳又有什麼區別呢？北京的群租房，上海的里弄，廣州的城中村，和小產權房一樣藏著許多年輕人。

我們看到的是堪憂的生活，他們看到的是夢想的起點，小產權房終歸也會被掃進歷史的垃圾堆，然後有新的東西代替它。

為啥又不建議買小產權房呢？在當前的法律框架下，小產權房還沒有轉正，身份不明確，一直處於法律的灰色地帶。在法律沒有明確承認之前，小產權房屬於違規的形式存在的。人民日報曾在《國家明令禁止“小產權房”為何屢禁不止》一文中指出，國家一直明文規定小產權房不能出售給城市人，但是屢禁不止，特別是在大城市周邊，這種房子無序開發，導致了城市資源浪費。

小產權房的數量是非常龐大的，據不完全統計，在中國的所有存量房產中，有三分之一是小產權房。中國的在15年前，商品房興起之初，小產權房大行其道，佈局與大大小小的城市邊緣，一方面方便了城市購房者、另一方面也為現如今的小產權房帶來了尷尬的局面。

小產權房是一個遺留問題，該如何解決？專家認為只有2種辦法：要麼轉正、要麼推倒。

後者顯然不可取，第一種辦法從長遠來來看具有可行性。在不少城市裡，已經有部分小產權房開始實行“轉正”制度，通過合理補繳稅收，就可以獲得相應的產權證，轉變為合理房產。

那麼，根據最新的動態，小產權房能不能買？會不會“全面消失”？中央最新檔案“給答案”，基本有眉目了！根據5月18日中央釋出的最新市場經濟檔案，就提到了關於農村用地和產權等方向和佈局。原文如下：

加快建設城鄉統一的建設用地市場，建立同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地入市制度。探索農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，深化農村宅基地改革試點。

這種土地使用權和土地上房產使用交易分割的做法，與當前的城市商品房戛然不同，城市商品房擁有《不動產權證》，不動產權證是歸納了土地使用權和房產使用權合二為一的證書，但在農村集體用地、宅基地用地和宅基地房產、小產權房方面，顯然不太實用了。

小產權房怎麼會消失？？？北京、上海、深圳……一線城市，小產權佔2/3，它消失就必須補償。現在只能說新小產權沒有了，因為建不了！

小產權房消失勢在必行。說白了就是違建，沒有真正取得土地的開發權，購買完小產權房之後沒有土地使用證，沒有房產證。如果著急用錢，更不可能用房子作為抵押變現還有被隨時拆遷的可能，所以小產權房消失勢在必行。但是也需要時間，畢竟小產權房便宜，作為想要在城市立足的老百姓買不起太貴的商品房，只能買小產權房。雖然便宜，暫時住著可以，但一直存在著隱患，個人覺得住著也不安心，所以即便是錢不夠，我們可以買一個小的，或者先做貸款。也沒必要買小產權房。