LPR的前世今生

LPR利率轉換其實是中國金融市場化改革，非常重要的一步。LPR與央行之前的麻辣粉（MLF：中期借貸便利）一樣，都是一項“新出鍋”的貨幣政策工具。其對貸款、商業、經濟都有著巨大影響，並且在房貸領域又與我們個人息息相關。為什麼它會帶來如此大的影響，還要從美國大蕭條時期說起。

LPR全稱Loan Prime Rate，即貸款市場報價利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。其源頭是美國的最優惠利率，即Prime Rate。

時間撥回到1929年美國大蕭條時期，彼時的美國經濟停滯，大量企業破產，不良貸款率急速攀升。在這段時期，信譽良好的企業更是少之又少，但銀行手中的資金急需找地方投資，部分商業銀行開始刻意降低信貸標準，將一些資信不達標的企業納入貸款目標，貸款利率確實下降了，但由此卻引發了惡性競爭，銀行業不良貸款率進一步攀升，最終成為壓倒銀行的“最後一根稻草”（銀行倒閉）。為防止競爭惡化，美國緊急出臺相關法規，其中有一條就是最優貸款利率（Prime Rate）。倡導推動形成統一的基準利率作為貸款最低利率，各銀行放貸利率必須要在這個基準之上。到了20世紀70年代以後，隨著直接融資市場發展，大型企業融資渠道逐漸擴寬，銀行間競爭加劇，Prime Rate的基準線才被逐步突破。但如今，美國的Prime Rate開始作用於中小企業貸款、個人住房貸款及消費貸款等融資渠道較單一的群體。

視角拉回中國，以前，還未實現利率市場化的時候，我們銀行是按照央行釋出的貸款利率作為標準，發放貸款時以此利率為基準上下浮動。這個利率被稱為貸款基準利率。為了推動利率市場化改革，

2013年起，中國全面放開金融機構貸款利率管制，取消了貸款利率下限。但一個顯著的遺留問題便是，我們的銀行尚未具備定價能力，若沒有一個參考的貸款利率標杆，

容易誘發市場定價的混亂，造成互相壓價。

一個新的定價標準被迫切期待中，這就需要讓利率“換錨”。根據國外經驗，實行LPR定價，可以促進定價基準由央行確定向市場確定過渡，因此央行於2013年建立貸款基礎利率LPR集中報價和釋出機制。

LPR的轉換選擇

央行對“換錨”給出了2種方案:一是選擇固定利率，二是選擇浮動利率。假如小明家的貸款日是2015年的3月1號，貸款的期限是30年，那麼按照5年期貸款的基準利率來計算，最近小明實際執行的利率水平4.41%。根據我們人民銀行第30號公告顯示，個人住房房貸的轉換前後的利率水平是保持不變的。

那麼對於小明來說，如果他選擇為固定利率，那麼他的個人房貸在整個合同的剩餘期限內，都是執行了4.41%的利率。

如果小明選擇轉換為參考LPR定價的浮動利率，他的房貸利率將是一年一變，重新定價的週期是一年。這樣的話小明家房貸的利率水平將按照5年期以上LPR，4.8%加上負的0.39%來定，也就是4.41%。（其中負的0.39%是固定加點的點差）因此對於小明來說，從第1個重新定價日開始，小明的房貸利率就會變成當時最新的5年期以上的LPR的水平，再加上一個負的0.39%。以後每年定價日以此類推。

小明面臨的兩種選擇都有其合理性，只要選擇適合自己的就可以。但對於未來的貸款利率趨勢，我預期未來的LPR的走勢應該是下行的，也就是說未來其實是一個低利率的時代，相比歐洲、日本，還有美國，中國目前的利率水平相對還是較高的，但是隨著中國經濟增速的平穩的下降，從長期來看利率的下行是個不可逆的過程。

所以對於大眾來說，這次改革的最終受益者，一定是廣大人民群眾，而深究LPR改革為何會使我們受益，還要從我們的定價及制度優勢說起。

LPR真的可以惠及大眾？

還記得中央電視臺《幸運52》節目麼？其中一個節目環節就是圍繞市場上各種商品價格展開競猜遊戲，猜對價格者即可拿走所猜商品。答題者如果猜出的價格低於真正價格，主持人就說“少了”，高於真正的價格，

就說“多了”，看誰能在最短的時間內猜中。其中有一項競猜者們最愛選擇的場外援助道具，就是“去掉一個最高價、去掉一個最低價”。這個道具能極大縮小价格範圍，使競猜者猜中概率大升，同樣在LPR定價過程中，也運用了一樣的規則。

首先央行會篩選出18家綜合實力較強的

全國性銀行成為LPR報價行，在每個工作日，各報價行根據自身對行內最優客戶執行的貸款利率，向全國銀行間同業拆借中心報送本行貸款基礎利率。由各報價行給出本行貸款基準利率，在這個基礎上我們去掉一個最高的，去掉一個最低的，去掉兩家以後，

把剩餘的報價作為有效報價。所以LPR是由這18家商業銀行共同決定，不用擔心某幾個報價行聯手起來故意的抬高市場的利率。而且這些報價銀行他們作為直接的貸款機構，他們對市場的變化自然是最清楚的。

在過去很長一段時間內，LPR與貸款基準利率持平，不能反映市場利率變動情況。這樣就使市場利率和貸款利率並存，且走在兩個軌道上，這就是我們經常聽到的利率“雙軌制度”。

央行的貨幣政策主要通過銀行等金融機構向市場傳導，但由於大部分銀行採用的LPR仍然參照央行的貸款基準利率，而非市場利率，而貸款基準利率又相對穩定，很長時間維持不變。這就對市場利率向實體經濟傳導造成阻礙。通過LPR的改革和完善，在央行調整向符合資質要求的銀行提供的貸款利率時，就可以直接影響貸款利率，環節被打通了，貨幣政策就可以傳導到實體經濟。

也由於此，為了降低疫情期間中小企業短期的融資成本，緩解他們的資金需求壓力。央行推行的利率下調政策，將非常有助於幫助企業度過資金的難關。這是我們制度的優勢。

未來我們國家的市場經濟會進一步發展，利率市場化的程度也會得到進一步的提升，那麼除了貸款基準LPR之外，存款利率、企業貸款浮動的基點，都會有比較大的市場化的空間。採用這種小步快跑、穩步推進的方式，！最終使金融服務普惠於萬家。

在辦理住房貸款時，銀行會提供購房者兩個選擇：第一，選擇固定利率。也就是說，房貸利率與當前利率水平保持不變，以後不管LPR利率怎麼變化，購房者房貸利率保持不變。比如，以前房貸利率為基準利率上浮10%，那麼選擇固定利率後，到期前購房者房貸利率水平維持5.39%不變。

第二，選擇浮動利率。這意味著，房貸利率將根據LPR變動而變化。假設重新定價週期為1年，此前房貸利率為基準利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR為4.8%，那麼，加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年，房貸水平不變。從2021年開始，購房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此後每年以此類推。

那麼該選擇那種方式呢？個人認為主要決定於購房者對國民經濟的預期。儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降的背景下，多數客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果購房者對經濟回升有預期，通脹上行，那麼LPR就會處於上升週期，則房貸利率也會隨之走高，但如果此前選擇的是固定利率，則房貸成本不變。

題主的這個問題有兩小問，我一一回答。

LPR是每月由我們國家的18家主要銀行自行報價後經過去調最高最低值後，取加權平均數得來的。因此，每月的LPR都有可能會變化。

而房貸利率的計算公式=LPR+固定加點數

固定加點數是因人而異的，有可能是正數，也有可能是負數。

固定加點數=原本的貸款利率-4.8%。

假設原來的貸款利率為，5.2%，則固定加點數就為0.4%。

以後每年的貸款利率為LPR+0.4%

1.轉成固定利率

一旦轉成固定利率，則你的貸款利率就此固定了，不會因為之後每月公佈的LPR增減而變動，就是你現在的貸款利率。

2.轉成浮動利率

每年的利率重新定價日會計算一次當年的貸款利率，如前文所述，貸款利率=LPR+固定點數

可以看出，一旦轉換成了浮動利率，則貸款利率將隨著市場的變化而變化，每年變化一次。

選擇固定利率，雖然規避了一切風險，但收益也被排除在外了。如果一個決策使得事情的結果呈現出收益大於風險的局面，那應該毫不猶豫地選擇。

房貸利率“換錨”LPR只剩4個月，要不要換？

大家好，我叫小簡。

對於現有的供房一族，這個問題確實還是比較重要的。

part1 什麼是LPR

LPR（Loan Prime Rate）是貸款市場報價利率，是18家報價銀行對最優質客戶的貸款利率，個人貸款則在這個利率的基礎上增加一定的點數，每個月的20號更新一次。

LPR包括1年期和5年期以上這兩個品種，對於房貸來說，因為期限一般都超過5年、而且存在浮動利率貸款合同的定價基準問題，比較關注的是5年期以上的LPR。

從19年8月釋出5年期LPR報價以來，這個利率一直在下降。

part2 房貸利率“換錨”LPR

央媽早在19年8月就宣佈了貸款的LPR改革，核心目的就是為了讓貸款的定價基準更加靈活，及時反映市場的變化，而不是行政管制的貸款基準利率。

想要實現這樣一種效果，當市場上資金比較緊張的時候（比如月末、季末、年末或者節假日之前），利率上升，資金比較寬鬆時，利率就會下降。

19年10月8日開始，新房貸的利率也不再使用基準貸款利率，直接與LPR掛鉤，在LPR基礎上加減點，以往房貸利率打折或者上浮幾成的計算方式就取消了。

目前大概90%的新放貸款都是參考LPR定價，但是對於原來就已經發放的存量浮動貸款利率來說，定價標準還是參考的貸款基準利率，所以央媽繼續出手，要求：

20年3月初到8月底，

對於在20年1月1日之前和銀行簽訂了商業房貸合同的客戶，

並且合同是參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款的，要進行選擇，

可以轉換為固定利率（在房貸期限內利率不再改變））或者在LPR利率上加點（每個月浮動一次，按年進行調整），

並且要從一而終，機會只有一次，選了就不能再變，一旦選擇轉化，未來的貸款利率就會隨著市場利率變化了。

這個存在幾個問題：

1）轉換範圍

公積金貸款買房，不需要考慮轉換問題；

房貸在20年12月31日之前到期的，不需要考慮轉換；

房貸在20年1月1日之後簽訂的，也和這個問題無關；

原來的房貸合同是固定利率貸款（沒有重定價條款，如利率在每年的1月1日調整），也不需要考慮。

2）轉換時間

集中轉換時間是今年3月1日至8月31日，過了這個時間段，理論上可行，但不方便，得看銀行的政策，比較麻煩。

3）轉換方式

只有兩種，要麼轉成固定利率，要麼轉成LPR定價。

part3 要不要換成LPR

1）對比兩種方式的利率和月供

我們知道，從2015年10月24日之後，5年期以上年貸款基準利率都是4.90%，假設在19年貸款買房，按照房貸上浮10%（4.9*110%=5.39%）計算一下：

轉化為固定利率：

如果房貸利率5.39%，選擇轉化為固定利率，那麼未來30年都是5.39%。

200萬房貸，30年，則每個月需要還款11218.13元。

轉化為LPR加點：

如果選擇LPR浮動利率，在重定價日之前的房貸利率仍保持和原來一樣。如果選擇1月1日這一重定價日，那麼以後每年的房貸利率都會按照上一個年度12月20日的5年期LPR加減固定點差調整一次。

這個固定的點差=現在的房貸利率-19年12月20日的LPR=5.39%-4.8%=0.59%。

選擇轉化為LPR後，利率為參考的LPR+固定點差=4.8%+0.59%=5.39%，這個值和轉換前的房貸利率是一樣的。

但下一年，

如果LPR升高至5%，房貸上浮10%的情況下，房貸利率會提高到5%+0.59%=5.59%，按照貸款200萬，期限30年來計算，月供11468.97元，轉換成LPR後，每個月還款額增加了250.84元；

LPR若下降至4.6%，則執行利率為4.6%+0.59%=5.19%，月供10251.89元，轉換後每月還款額減少了965.24元。

另外，如果貸款發放日還沒有過，比如是5月17日，那麼可以選擇5月17日是重定價日，那接下來一年（2020年5月17日-2021年5月17日）的利率都是4月20日的LPR4.65%加上點差0.59%=5.24%。

此時，每月還款11031.69元，相比於選擇固定利率，每月也可以少還款186.44元。

通過這些計算，可以看到在降息的環境下，選擇LPR利率能省下不少錢。具體來說，只要LPR低於4.8%，選擇浮動利率會比選擇固定利率更好。

2）降息週期的判斷

看看中國的貸款利率，每個週期的最低點都是在下降，利率中樞是在下降的，這也和國際利率的下行趨勢一致。

另外，19年8月釋出5年期LPR以來，這個利率也一直在4.85%以下，並且一直在降低，4月的LPR降到了4.65%。

背後的原因就在於中國經濟增長和城鎮化水平的減緩，這會導致各行業的利潤率下降，如果貸款利率還很高，那麼中小公司和個人就不願意借錢了。

3）通脹

也有人提出了反對的意見，認為說如果通貨膨脹到物價飆漲的話，會使得LPR增加。

這個邏輯還是比價清晰的，因為當通貨膨脹很高的時候，把錢存在銀行會貶值，為了吸引存款，銀行會提高存款利率，由於銀行的利潤來源主要在於存貸的利息差，存款利率高了，為了獲利，那麼也會提高貸款利率。

但是，對比中國貸款利率和通脹水平走勢，從歷史概率來看，通貨膨脹下，貸款利率不變甚至是降低的情況也不少（圖中陰影部分）。

退一步，儘管未來通脹導致了貸款利率上升，但至少最近幾年，選擇LPR還是比較划算的，可以享受一段時間的低利率，如果未來通脹很高，浮動利率不划算，還可以選擇提前還款（但不一定有錢還……這也是個問題）。

總的來說，從兩種貸款方式的對比、降息週期還有通脹來看，選擇LPR浮動利率還是比較划算的。

最近，有不少朋友就“房貸利率換錨LPR”、“LPR的持續下調”等問題向筆者諮詢。在此，筆者將這些常見的問題彙總起來，希望給大家的房貸決策提供一些有價值的參考。

隨著LPR下調，月供到底能省多少？

我們通過測算得出的結論是：對於100萬等額本息的貸款，五年期LPR每下調0.05%（即5個基點），月供大概減少約30元。就在4月20日，5年期LPR又下調了0.1%（10個基點），故對於每100萬元貸款，月供可以節省60元左右。

下面，本文結合一系列範例來分析這個問題。

範例1：假設某人首套房貸款100萬元，採用等額本息的還款方式，分25年償還。房貸利率為（LPR+0.55%）——這也是當前四大行對於一二線城市首套房貸的常見利率報價。通過測算，得到隨著LPR的下調，貸款人每個月的月供變化，如下表所示。

在實踐中，人們的貸款情況還會存在一定差異。例如，很多人因為是第二套房的貸款，利率加點會提升，一般為1.05%。又如，有人的貸款期限可能為20年或者30年。我們通過測算髮現，這些因素的變化，對於由於降息而產生的月供變化影響不大，“100萬等額本息的貸款，LPR每下降0.05%，月供節省約30元”的結論仍然有效。測算過程請參考範例2和範例3。

範例2：某人由於購買的是二套房，房貸利率加點提升為1.05%，其他條件與範例1相同，得到隨著LPR變化，貸款人月供變化如下表：

範例3：某人的房貸還款期限為20年，其他條件跟範例1相同，得到隨著LPR變化，貸款人的月供情況如下表：

所以，綜合前面的分析，4月20日這次LPR下調0.1%，每100萬元貸款，月供可以節省60元。再結合每個貸款人實際的貸款總額，不難算出大家各自的月供節省金額。

最後還要強調，以上的分析僅僅對於選擇浮動利率的房貸貸款人有效。對於選擇固定利率的貸款人，在切換的時候，月供還款金額就已經被鎖定，今後無論LPR如何變化，都不會對月供還款額有任何的影響。

選擇更近的“重定價日”

上文已經測算出了4月這次LPR下調，對房貸月供的影響。相信很多人已經迫不及待地想要檢視自己下個月的房貸還款額，體驗房貸月供減少的快感了。結果要讓大家失望了——房貸月供僅在“重定價日”進行調整。這也意味著，在“重定價日”之前，貸款人還是要按照調整前的較高利率還房貸。

根據央行的公告，“金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。”

在實際操作中，銀行一般給貸款人兩個重定價日的選項：“每年1月1日”或者“貸款發放日”，貸款人需要二選一。在此，用範例4進行說明：

範例4：目前是2020年4月底，假設貸款人1選擇了貸款發放日（如7月1日）為“重定價日”，貸款人2選擇了每年1月1日為“重定價日”，且重定價週期為1年。其他條件如範例1，且後續LPR利率沒有發生新的變化，兩人的還款現金流如下：

結合以上分析，為了能夠將本次LPR下調帶來的實惠儘早反應在房貸裡，建議在“每年1月1日”和“貸款發放日”中選擇離當前“最近”的那個日期作為重定價日。

這裡需要指出的是，離當前“最近”的日期，不一定是“貸款發放日”。在上個例子中，假設貸款發放日為7月1日，當前時間（4月份）離7月份要比次年1月份要“近”一些，但如果貸款人的貸款發放日為2月1日，則當前時間離次年1月更近，則“1月1日”是一個更好的選擇。

優先選擇公積金貸款

以上關於LPR變化對房貸利率的影響僅僅針對商業貸款，公積金貸款並不受到LPR的影響。筆者建議，條件允許的情況下，優先使用公積金貸款，主要原因有兩點：

一是公積金貸款利率更低。以北京為例，目前公積金貸款的利率為3.25%，遠低於商貸利率（首套5.2%，二套5.7%，根據最新的LPR計算）。雖然，各地的公積金貸款利率和商業貸款利率存在一定差異，但以公積金利率貸款要更加實惠。

二是利率風險更小。雖然目前處於LPR下行週期，由此引發月供的減少，但是，沒人能保證未來LPR不會上升，進而導致月供負擔的增加，這也是浮動利率商貸的利率風險。相比之下，公積金貸款的利率不受LPR的影響，始終固定在一個較低的水平，相應的利率風險也更小。

既然公積金貸款有這麼多的優點，為什麼大家不都用公積金貸款呢？因為公積金貸款也有很多的限制，以北京為例，貸款申請人每繳滿一年公積金，可以增加10萬元的貸款額度，最高額度不能超過120萬元。各地也有類似的政策，對公積金的貸款額度進行限制。

針對公積金貸款的限制，建議採取“公積金+商貸”混合模式，首先用滿手頭上的公積金額度，對於公積金貸款無法覆蓋的差額部分，可以考慮使用商貸來補充。如某人購房需要貸款100萬，但只有30萬的公積金貸款額度，則可以採取“30萬公積金+70萬商貸”的混合貸模式，將貸款成本和利率風險降到最低水平。

優先選擇“等額本息”的方式還款

在做房貸決策時，很多朋友還會被還款方式所困擾，到底是選擇等額本息還是等額本金方式還款呢？這兩種方式的共同點是，每個月都還一部分本金和利息，到還款期限正好將貸款的本息全部還完。關於這兩種還款方式的特點對比如下圖：

一是等額本息初期還款壓力小。同等條件下，等額本金方式在最初幾年有更多的還款壓力。有買房經歷的朋友都知道，買房壓力最大恰恰是最初幾年，首付已經掏空了購房者相當一部分的積蓄，過高的月供更容易形成壓力。但是，一旦熬過了最初幾年，壓力會開始減少。一方面，隨著購房人工作資歷的增長，收入會有所增加；另一方面，通貨膨脹也會對衝掉部分還款壓力。例如，今天每月還款一萬元，相比十年前每月還一萬元，壓力會小很多，同理，十年後還款1萬元的壓力又會比現在小很多。所以，沒必要採取等額本金方式，在一開始就給自己太大的壓力。

二是等額本息法可以通過一些提前還款的策略產生等額本金的還款效果。但反過來是不成立的，即等額本金法無法通過策略產生等額本息的效果。首先必須宣告，在銀行層面，兩種方法一旦選定其中一種，中途是無法變更的。但是，大多數銀行又允許提前還款，通過提前還一部分的款，即可讓等額本息法產生等額本金還款的效果。當然具體每期要提前還多少，您可能需要找個數學好的朋友幫忙算算。反向操作是不能成立的，因為大多數銀行只能接受提前還款，但不能接受延期還款。

另外，部分銀行提前還款可能會收取一定的費用，但也有很多銀行是免費的，這個情況也可以在籤貸款合同的時候跟銀行確定清楚。

基於以上兩個事實，筆者建議不妨優先選“等額本息”方式還款，即使今後想變換一下，也還可以通過一些還款策略產生“等額本金”的效果，貸款人在貸款方面可以爭取到更大的靈活性。

LPR利率的計算方式是由LPR報價利率加上加點值，其中LPR的報價利率由18家銀行共同報價產生，計算方法為去掉一個最高價和一個最低價，最後算術平均得出，每月20日重新報價計算。加點值是從固定利率轉成LPR利率確定的，例如原先固定利率是5.5%，LPR報價利率是4.8%，那麼加點值就是5.5%減去4.8%，等於+0.7%。

目前這18家報價銀行分別是工商銀行、中國銀行、建設銀行、農業銀行、招商銀行、交通銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行、民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商銀行、花旗銀行（中國）、渣打銀行（中國）、深圳前海微眾銀行和浙江網商銀行。

LPR利率取決於一個市場供需關係的平衡過程，轉換為LPR並不是說利息一定會降，LPR體現出利率的市場化定價，根據市場變動，後續的利率有可能降低，也有可能提高。

這次央行提供了兩個選擇進行轉換，一是選擇固定利率，二是選擇一年一變的浮動利率。選擇固定利率的貸款者，在未來20或30年的還款週期裡，房貸利率都保持不變。例如房貸利率是5.91%的貸款者，選擇固定利率後，未來30年的貸款利率都是5.91%。如果選擇一年一變的浮動利率，則房貸利率每年都可以調整一次，未來每一年的房貸利率等於最新5年期LPR利率與地方加點之和。

如果當年最新的LPR利率下降，房貸利率也會隨之下降。這其中，5年期LPR利率由央行每月20日釋出，每月調整一次，以最新的為準，而加點基數由地方確定。2020年3月份首次轉換時，LPR用的是2019年12月的LPR，也就是4.8%；2021年開始，每年一調時LPR用最新的5年期LPR利率。貸款者2021年的房貸利率就等於2020年12月的最新5年期LPR利率加上初始的加點基數（可以為負數）。

綜上可以看出，如果LPR降低了，貸款者的房貸也不會馬上降低，至少在2020年房貸利率仍然保持不變。從2021年開始，房貸利率一年可以調整一次，具體哪個月份調整，則視合同而定。可以在每年的1月1日調整，也可以你自己跟銀行約定一個月份。

從近20年的房貸利率一覽表中也不難看出，利率一直是在下行的，利率持續走低可能是未來5-10年的大趨勢，因此更傾向建議貸款者選擇一年一變的浮動利率。

目前是建議可以轉，原因是目前全球各國都在執行不同程度的貨幣量化寬鬆政策，利率長遠來看呈下行趨勢，尤其是房貸利率上浮了15%（含）以上的建議一定要轉LPR，LPR的計算可以簡單用這個公式來看：去年的貸款執行利率=2019年12的LPR利率報價+加點，詳細可以見圖片解釋