買小產權房學問深，要買靠譜的有增值空間的小產權房。

深圳有38萬套小產權房，已經確權35萬套，在深圳有50%的房子是小產權房。在深圳人們大量購買小產權房，目的是自住、投資、出租和博舊改。

下面我們就來說說，普通人如何購買小產權房，才能最大程度規避各種風險，保障自身的利益不受損。我歸納為三點。

在買小產權房過程中，要堅決避開各種違章建築，必須看到房子的各種合法證明：批地證明，施工許可證明，歷史遺留建築證明，合作建房協議等。這些材料可以證明，房子是合法建築，不是違章建築。

我朋友2015在深圳龍崗坂田買了一套農民房，他手裡有這些材料：整棟樓的《房屋轉讓協議書》、《見證申請書》，單套房子的《律師見證書》、《房屋轉讓協議書》、《歷史遺留違法建築普查申報收件回執》、《建設工程規劃許可證》、《居民興建住宅用地批准通知書》、《建設用地規劃許可證》。

有些小產權房，在法律上是明確禁止交易的，買小產權房時，要堅決避開這些房子。比如綠本的經濟適用房，這種房子是政策性福利房，法律明確禁止交易。

軍產權房：要儘量避開，因為軍產權房的土地屬於軍隊，和當地政府不是一個系統，發生問題很難解決。

以租代售的小產權房：要儘量避開，這種房子是產業用地，整棟樓只有一個紅本，產權無法分割，開發商實際上是和你籤一份長期的租房合同，以租代售，這種房子的問題是：一、不會增值；二、無法轉手；三、產權屬於開發商，無法博舊改。

我個人建議購買村委統建樓，或者具有兩證一書的農民房。農民房的兩證一書是：批地證明，施工許可證明，律師見證書。

買了小產權房後，儘量第一時間搬進去住，形成事實上的佔用，這樣可以防止一房兩賣，萬一將來發生糾紛，實際佔用房子的業主，具有很大優勢。

法院在處理一房多賣的案子時，在大家產權證明材料一樣的情況下，會優先保障先買房的人和實際佔用房子的人的權益。