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  • 1 # 房產Tips

    首先,你買房公寓是什麼目的,這個很關鍵!是投資還是自住?

    先來說公寓和住宅的差別!

    公寓的缺點:公寓即使是類住宅,牽涉到的問題不僅僅持有成本問題,還牽涉到變現轉手的問題。

    1、 持有階段:水電氣商用還是民用?這個很多開發商會給你講。部分公寓會告訴你是全民用或者是半商用,但這兩方面你必須確認清楚。以成都為例,水民用水目前是2.98/方,電0.52,氣1.89。商用水價格可能在3.98-5元,電0.8-1.5,氣2.89-4。物業費,住宅通常在3元以下,而公寓則可能在2-10元之間。另外,多數公寓目前並不通氣,或者通氣也並非住宅那樣直接接入,而需要使用者去申請開通,過程非常麻煩,這個你用於自住必須問清楚。

    2、出售階段:公寓是商業產權,出售時可能涉及到以下稅:契稅3%,個稅全額1%或增值部分20%,增值部分5.6%增值稅,以及按增值額的計徵土地增值稅30%~60%或全額增收8%。綜合下來一般可能在交易額的17.6%。

    但公寓也並非一無是處。

    首先,公寓是商用產權,可以用於辦工商執照。

    其次,如果是全民用的類住宅公寓,自住或者用於做soho非常不錯。而地段好的投資性公寓用作出租投資也是一個非常好的投資專案,租金收入通常遠高於同地段同價位的住宅。

    第三,拆遷賠償是1賠3。

    第四,產權滿40年後,如沒有拆遷,需向國家續交土地出讓金,這筆費用並不高,目前成都的費用約在每年15元每平。

    第五,轉手時,如果時間控制得當……通常取得產權證後2年內出手稅費基本可以控制到4個點。

    然後再來說買公寓不同目的的選擇推薦。

    自住:如果自住的話,居住品質和後期使用成本必須要考慮!物業水電費成本以及是否有小區環境都是要考慮到的,當然如果要考慮增值就還得要考慮地段。

    投資:地段地段還是地段!然後才是品牌!是否好出租以及租金回報非常重要,這兩個有保證,才能說的到增值出手!據目前的資料,來看二手房的交易中,二手住宅每成交10套才有一套二手公寓成交,因此位置和租金回報絕對是重點考慮的,否則租不出去你就更賣不出去!

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