五證是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發；《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》由工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門核發；《國有土地使用證》由市國土資源和房屋管理局核發。

國有土地使用權證和房屋所有權證，口語俗稱這兩證為“大證”或“總證”。

大證是新建商品房的初始登記，是指開發商辦完了一個樓盤的產權總證，在沒有分割到各個業主的名下之前下叫大證。一般來說，正規開發商旗下的房子都有大證。

也就是說大證基本上是指你們整個專案或者小區的產權證書，只有拿到了大證之後，才能進行產權分割，辦理各家各戶的獨立產權。

多種情況可導致無法辦理房產“大證”

新建商品房不能辦證的原因很多，大多像李先生這樣，整個樓盤的房產“大證”無法辦理。辦理房產證的第一步是辦理房產“大證”，即新建商品房的初始登記；開發商提交土地證、規劃許可證、規劃核實證、開發資質證明、綜合驗收證明、檔案合格證、竣工驗收證明、測繪報告等資料向房屋登記機構申請辦理房屋的初始登記，即整幢樓盤的房產“大證”。第二步為辦理買方個人的房產證，即通常說的“大證分小證”。

在辦“大證”的過程中，開發商欠繳土地出讓金、超過規劃面積建設、開發商辦證時已破產或被取消資質、未按整體規劃建設小區配套設施(如幼兒園、菜市場、居委會、學校、配電用房等)、消防環保部門驗收不合格等等均無法辦理房產大證。

購買放心商品房，房產開發企業五證:預售許可證；建設用地規劃許可證；土地使用證；施工許可證；建設工程規劃許可證；購房時只要有了這五證，那麼該樓盤手續齊全，放心購買。

竣工驗收合格交房後，開發商會把所有資料檔案館備案，辦理國有土地使用權證總證和房屋所有權證總證。

二大總證辦好後，開發商的辦證工作完成了95%，業主可以自已按照總證以單元分證到當地政務中心交納契稅，辦理不動產所有權證(國有土地使用權證、房屋所有權證、契稅證)三證合一。