一、民法典是如何規定的？

第十四章 居 住 權

第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條 設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理登出登記。

第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

二、@象牙山律師對居住權的解讀

按照民法典的規定，以及中國著名法學家王利明的學術觀點，@象牙山律師認為居住權有幾個特點：

（一）居住權屬於物權中的用益物權

居住權首先是一種物權，這是與長期租賃相區別的根本原因。住房是人們賴以生存的物質基礎，也是民生的基本保障，由於所有權包含了佔有、使用、收益、處分等多種權能，房屋所有人當然享有在自己房屋裡居住的權利，但這種權利並非居住權。作為用益物權的居住權一定是在他人房屋之上設立的，是設立居住權房屋所有權人行使其所有權的一種體現，也是發揮房屋經濟效用的重要方式。也就是說，居住權是房屋所有權權能分離的結果，是房屋所有權的負擔，是由所有人以外的其他物權人享有的。

（二）居住權需登記才能成立

作為用益物權的居住權是絕對權，必須要透過登記而設立，這樣就可以對抗房屋所有權人之外的任何第三人，能基於物權請求權來保護自己權利。

未經登記的居住權不發生物權效力，但是當事人間關於居住權的合同約定如無特殊情況，是有債權上的效力的。