物業這個概念自從引入大陸之後一直都屬於半壟斷行業，普通人是無法從這一領域獲得利潤的。這就導致了其中的利益鏈條

這個問題我還是很有發言權的。在我現在這份職業之前，我做了6年的物業公司財務經理，不瞭解物業公司的人總覺得物業公司賺爆了。但我想和你說的是，自從物業公司開啟上市風暴之後，我就越幹越沒信心了，因為物業服務行業本身沒什麼大利潤可言，公司卻為了上市財報好看，一方面會拓寬收入渠道，一方面壓低人工成本，作為非業務部門，我們的工資不高，卻操碎了心。具體給大家展開講一下。

大多數人認為物業行業賺錢，是覺得一個小區上千戶，每戶交了好幾千元一年，自己作為業主始終沒感覺到服務，就會覺得物業公司賺翻了。但其實，物業公司承擔的人工成本卻在一年年的上漲，承擔的公共部分的維保成本也一直在上漲，物業費卻很難出現上漲。不管我們是否感受到服務，物業公司逃不開人工成本，維保成本，還有公司管理的分攤成本，歸根結底還是個服務行業。我所在的城市是杭州，我經歷的幾家公司其實利潤率都十分偏低的。以杭州舉例，一個專案的戶數在800以下，物業費在杭州管控範圍內，做的好的物業公司可能盈虧平衡，做的不好的必然虧損，而且杭州物業公司競爭很激烈，在這個戶數左右的專案基本都虧損。一個專案的戶數如果在2000戶左右的專案，如果不考慮專案管理面積、門崗數量、小區老舊程度、多種經營分成情況，淨利率還有可能維持在10-15%。當然一個小區的管理面積越完整，戶數越多，淨利率會越高，但淨利率能達到20%的專案很少看到，30%的更難看到。這些利率還只算了專案本身的，沒有算分攤的管理成本，現在的物業公司管理越來越精細化，資訊化管理業要求越來越高，成本就越來越高。

那麼有的朋友會問，那有的上市的物業公司為什麼淨利率還是挺高的呢？其實這些公司賺錢的部分不是小區專案運營本身賺的錢，而是圍繞社群本身賺的錢利潤率很高。

第一個最高的利潤專案，可以叫做地產公司給的補助吧。地產公司在專案開發及銷售階段，所用的一些基礎服務人員，一般是外包給物業公司的，這部分物業公司的利潤率很高，一般會在20-30之間，甚至更高。第二個，是後期運營，利用社群群，做的一些其他經營，比如租售業務淨利率30左右，美居業務30左右，這些業務會給物業公司一個很大的收入補充，甚至某科物業，一年最後的利潤基本都是租售提供的，也是行業的楷模。

其實這也是為什麼這幾年物業公司要上市，要吞併，不是前景好，反而是成本高了，要擴大規模來做其他業務，來分攤上漲的人工成本，否則做不出利潤的。

反正最後我離開了，因為做物業的財務太難了，壓力太大，卻沒什麼錢途。