市中心的舊房子不拆，通常有兩種原因。

一種是舊城保護的需要。比如北京有很多老舊四合院，處於歷史風貌保護的需要，是禁止拆遷的。

還有一種是拆遷費用太高，阻力大。這種情況下，政府會把建設的主要方向放在新區開發。新區開發的徵地成本低，開發流程簡單。

在城市改造中，一些開發商往往願意在城市周圍空地開發，而不願在市中心開發，是普遍存在的現象。究其原因，主要有以下幾點：

第一，拆遷成本高。位於城市中心的地區，往往地上的基礎設施、人口、建築、道路、線路等非常密集，地下各種管網較多，在拆遷過程中也必然牽扯很多住戶和交通、通訊、水電、市政等好多相關部門，使得付出的時間、精力和資金成本大為增加。

第二，收益利潤低。中心區域原有住戶較多、居住密集、歷史複雜，土地價格也高，被拆遷戶對拆遷賠償費的要求，肯定是就高不高低，有的甚至獅子大開口。同時，在專案協調、手續審批、物料運輸中也容易增加費用支出，擠佔了開發商的利潤空間。第三，工作效率低。開發城市中心的舊房子，要與很多原住戶和其它相關部門、人員打交道，訴求不一，眾口難調，經常出現“滿足了這方，得罪了那方”的情況。所以在工作過程中，容易受到各利益方的干擾，耗費很多時間和精力，降低了工作效率。

第四，易發後遺症。在城市中心開發的小區，既有原來的回遷戶，也有新購房的業主，有的小區分為回遷戶區和商品房區，有的則不分，比較複雜，再加上人員素質不同，容易在物業管理、停車等方面產生矛盾，給小區的前期建設和後期管理帶來麻煩。