從住宅和商鋪的投資風險來看，商鋪的風險要高一點；從使用年限來看，住宅的使用年限是在70年，商鋪在40-50年。

從投資回報來看

住宅投資的話買來必須要裝修，裝修耗錢耗時，收益低。即使租出去住戶不穩定一兩個月，或是半年即換租戶，在換房客期間更有甚者空房期都會間隔很久，中間損失可想而知。而商鋪通常情況下都是現鋪招租，裝修由租客自行承擔。且租期既長又穩，3-5年起租，年年遞增，商戶收租的穩定性遠高於住宅。而更現實的是，同區域同地段同面積的商鋪租金遠遠高於住宅租金，超強的現金流也成為了資產增值的利器。

從投資增值來看

住宅的話大家都知道，越舊越不值錢。而穩定的商業社群，街道配套設施，人流量是越來越大，那麼商鋪的收益就會增加。所謂“一鋪養三代”，商鋪越久越值錢。它取決於人流量，以及周邊配套設施的完善，而不是商鋪的新舊程度。

投資商鋪仍然是目前投資市場最具有潛力的，適合長期投資的首選。

主要區別有3點：

1、稅費不同，商鋪稅費較高。

2、風險和收益不同，住宅風險收益平穩，商鋪高風險高回報。

3、產權年限不同。住宅70年，商業40年

總的來說就是商鋪投資總價高，高風險高回報，住宅投資比較穩。

參考個人的風險承受能力來決定。

5年前還流傳著一鋪養三代，當時生意好做，商鋪不愁沒人租，租金也高，現在全球經濟不好，加上網際網路網購經濟發達，傳統的實體經濟岌岌可危，商鋪投資相比住宅風險大很多。目前好多商鋪投資人出於成本因素，租金高，但生意又不好做，所以沒人租，商鋪租不出去，可投資性就很差，開發商開發土地現在也避開商業用地，喜歡開發住宅。住宅投資現在雖然也有風險，收益及流動性也差，但是相比商鋪租不出去，熱點城市住宅還是好租的。所以如果在住宅與商鋪中選擇投資的話，首選還是住宅，要選熱點城市！

投資住宅主要是考慮住宅未來的溢價。也就是未來賣掉以後的差價部分。租金收入在如今租售比特別大的情況下，租金收入其實是比較有限的。

而投資商鋪，主要考慮的是租金收入。商鋪位置的不同，對租金收入影響非常大。而租金的價格決定了商鋪未來的價格，所以，投資商鋪一定要考慮其租金收入，同時因為商鋪賣掉的增值部分是需要收土地增值稅的。而投資住宅賣掉時的差價部分是暫時免稅的。所以投資商鋪的未來增值溢價收入是不同的。當然，好位置的商鋪永遠是稀缺資源，值得投資。而住宅的投資沒有太大位置的區別，除了底樓和頂樓略有差距，其他位置基本價格接近。

關鍵還是看你的投資週期和投資目的。