40年公寓產品，投資優先考慮租金回報率.其次是房產的增值。房子增值不是房子本身的增值，而是配套的改變.公寓可擁有的配套比如交通、地理位置、商業等，但公寓核心配套要有加分，比如學位，一般公寓都不能申請學位.有風險。

另外公寓交易稅費太高。以後出售週期以及難度增加。

這種公寓看是哪裡的?周邊有何配套?如果是在自己工作的附近或者周邊工廠寫字樓多可以考慮。租售比也要考慮。有人說40年產權時間短，呵呵!你想活多大啊?!

買了，後悔一輩子，不買你會很省心。

增值了，賣最少繳納20%稅費。

幾年下來，價格沒怎麼漲，還難出售。

建議買小戶型住宅，或是不投

商業用地的公寓優點是總價低，如果地段好，每月收租可觀的話尚能值得一買。但它的缺點你也應該知道，如下：

1⃣️部分公寓商業用電用水、物業費較高

2⃣️再次出售稅費很高，而且不分滿不滿二年五年

3⃣️土地使用權到期後需要續費，參考海寧商業用地龍祥大廈到期收費標準：當前土地評估價的50%收取土地出讓金，續期最長不超過20年

4⃣️無法落戶

產權多少年的公寓，並不是問題，問題是否有房產證？20萬不知道是哪個城市的公寓？公寓投資必須是好地段，好物業或者是好的運營管理公司。

資訊量太小，很難回答，給你幾個建議吧，一看一下地理位置，交通方便方便，交通方便將來才好出租，最好有地鐵；二看價格，總價20萬，但不知道單價多少，公寓的單價要比周邊的住宅便宜30%以上才可投！

首先，公寓一類的特殊的產品，定義是不成套的住宅為公寓，或沒有陽臺，或沒有客廳，或沒有廚房。這個產品住一個人可以，一家人是不行的。

第二，由於公寓的面積小，就造成了總價偏低，又加上不會限購，可以作為通貨膨脹年代的投資品，非常好。

第三，40年的小公寓，這裡要看一下土地使用證，或是不動產證書上的起始日期，中國房地產已經搞了20年，很有可能40年已經過了十幾年，或是七八年，任何公寓交房到手上，一般最快都是剩38年左右，用地年限是從拿地那天開始算的，加上規劃設計，建設，驗收，都要兩三年的。

第四，20萬就能投資，這個門檻已經是很低的了。但是回報率大約是多少請算一下，如果能達到7%左右，投資也可以，不投也可以，只是抵抗一下通脹而已，大作用也起不到，這也是廣大老百姓的處境，沒有錢煩，有一點點錢也煩，被通脹吃完了。

第五，這個公寓千萬要注意是不是託管型的公寓，如果是託管型的，酒店式的公寓，那麼它是沒有單獨的水電的，萬一這個酒店倒閉了，今後可能水電都會停掉，因為只有幾個總表而已，自己想去開表，可能開不到。