房地產電商的討論不斷升溫近期，房地產電商的討論不斷升溫，網際網路對房地產這個 傳統行業的影響逐步駛入實質性階段，那麼到底什麼是房產電商？對於房地產企業、新房代理和二手房中介公司等不同行業參與者而言，房地產電商的意義和機會點是什麼？

如何界定房產電商？

中國的房地產電商可以區分為三個層次：媒體電商、渠道電商和交易電商。第一，媒體電商是過去幾年普遍存在的形式，主要的代表是搜房、安居客、搜狐焦點等，其核心屬性是媒體，貨幣化模式是廣告，本質是開發商和二手房中介公司的廣告平臺。

第二，渠道電商是近兩年特別是2014年迅速發展的一種新型電商，主要的代表是房多多、好屋中國、吉屋科技等，其本質是渠道的整合，它們存在和發展的邏輯是傳統的新房代理渠道、二手房經紀公司渠道極其分散，在房地產市場低迷的情況下，單一代理或中介公司都無法高效地完成買賣雙方的匹配，特別是在新房領域，只有把分散的渠道整合起來才能為開發商快速拓客、加速去化，同時整合之後的集中渠道才有能力向開發商拿到更多的優惠以及更快的結傭。

第三，交易電商代表未來的模型，無論是新房還是二手房，房地產電商的終極目標必須是最大限度地接近交易。事實上，也只有以交易為中心的電商才能真正意義上被稱之為電商。相比之下，無論是媒體，還是渠道整合，距離最終的交易都有一段路程，雖然都有效率的提升，但是它們都沒有真正意義上顛覆或取代傳統，而是使傳統更有效。然而，交易電商的未來一定是區域性或徹底顛覆代理公司或中介公司的。目前看，初步具備交易電商雛形的典型代表是鏈家網、Q房網以及正在向交易轉型的搜房等。

房產電商的背後邏輯是什麼？

房產電商之所以在2014年尤其是最近幾個月成為市場廣泛關注的焦點， 主要的市場邏輯在於：第一是網際網路的邏輯，目前中國正在經歷有史以來最大的一次人口大遷移，這是從線下向線上的轉移，這個大浪潮會重塑不同領域的商業邏輯。更為突出的是，中國手機使用者已達5.27億，超過PC使用者5.11億，中國是一個典型的手機使用者超越PC使用者的國家，移動網際網路發展速度遠遠超過美國。這裡的直接影響就是人們買房、賣房交易決策的第一步都是從網際網路，特別是從手機端開始的，傳統的紙媒、售樓處、中介門店在資訊獲取和資訊處理方面的作用已經被弱化。

第二是市場的邏輯，一方面，中國的房地產市場正逐步從賣方市場向買方市場過渡，通過網際網路實現最大限度的房源曝光，吸引潛在買家顯得比以往任何時候都要更為重要，人們在售樓處深夜排成長龍買房的階段已經一去不返，開發商需要尋找更有效的渠道、更大的使用者平臺尋找買家。

另一方面，中國的房地產市場正逐步從新房主導向二手房主導的階段過渡，一線城市如北京、上海和深圳都已經是二手房主導的市場，二線城市的舊城區或核心區同樣如此，二手房交易資訊更加不透明、交易流程更加複雜，這些都是網際網路可以發揮作用的地方。從這個角度看，未來的房地產電商平臺一定是二手房交易撮合平臺，所以我們會看到新房電商將會加大在二手房市場的佈局。

作為非標準化商品有何不同？

通常來看，房地產的本地化和非標準化屬性決定了房產電商和其它電商存在很大的不同，網際網路在履行房地產交易時，也存在一定侷限及瓶頸，那麼到底網際網路能在多大程度上改造這個傳統？

關於這一點，我們可以從正、反兩個角度來看： 第一，房屋交易具有頻率低、交易額大以及本地化、非標準化、高度複雜和資訊密集等特徵，這使得它明顯不同於一般的商品交易。例如，無論資訊平臺多麼完備，人們都不太可能直接在線上下單付錢，最多會形成交易的意向，交易撮合、看房、簽約等環節都無法減少直至杜絕銷售人員或經紀人的參與。從這個角度看，網際網路對房地產交易的改變一定是緩慢的，房地產電商平臺一定是重資產的。

第二，相反來看，正是基於這樣的特徵，未來的房地產交易撮合平臺的價值更大，更重要的是，一旦形成壟斷，便難以被撼動，“護城河”足夠深。可以預計，未來3~5年一定會出現一個或幾個大型的區域性房地產交易平臺，它不僅提供資訊、撮合交易，而且還會提供以交易為中心的金融服務等。

傳統中介公司如何向網際網路公司轉型？

對這個問題要做一個區分：傳統中介公司之間的區別是十分明顯的，從規模上看，有大型經紀公司，如鏈家在北京市場的門店就超過1000家，佈局的幾個二線城市，門店數量幾乎都在100家以上，市佔率都是第一或第二。相反，有的本地中小型經紀公司，門店只有幾十家，還包括很多的夫妻老店。從模式上看，既有大型的直營連鎖公司，還有特許加盟公司。 對於不同規模、不同模式的經紀公司而言，如何向網際網路轉型本質是一個差別非常大的問題。

第一，對於大規模的，以直營連鎖為主的公司，鏈家是最典型的代表。以北京為例，鏈家已經擁有50%的市場份額、80%以上的房源份額，在這種情況下，鏈家向網際網路的轉型便具有相當穩固的線下基礎，目前鏈家網在北京市場所能提供的流量或客源佔比已經遠遠超出搜房，可以預計，鏈家網在北京的影響力還將逐步加大。對於鏈家而言，所謂轉型，真正的問題是鏈家網要不要開放？線下要不要從直營變成加盟，從重資產變成輕資產。

第二，對於中小型經紀公司，幾乎不可能轉型，也沒有能力轉型，因為市場規模不夠大，房源不夠多，門店覆蓋度不夠廣，品牌影響也只限於部分社群，向網際網路轉型沒有意義，線上沒有網路效應，線下沒有規模效應。它們的未來非常有壓力，而且可能是壓力最大的。

第三，傳統大型加盟公司轉型是最複雜的，對於它們而言，既需要加強線上，也需要加強對經紀人的管控，還需要加大ERP系統的投入，這個系統是一切經紀公司的內容，它不單純是一個工具，或一個功能，一個簡單的房源、客源或客戶關係管理系統，本質上是一個生態圈。生態圈的建立不僅需要有技術支撐和流程優勢，更需要有強有力的執行，而執行靠什麼？靠的是人事權、嚴格的獎懲機制等，這些都是現有加盟公司所不具備的，它們甚至連經紀人的培訓系統都不完善，如何轉型，挑戰很大。

2020年不論是新房還是二手房，成交價格與成交量均有所下降。尤其接連許多房地產企業的倒閉，更是給整個行業蒙上一層寒霜。不少房產中介表示，房子不好賣了，手裡掙不到錢了。

房產中介，原本就沒有想象中的光鮮

房價飆升那幾年，很多人做起了房產中介。門檻低，掙錢多，這是很多人對房產中介的印象。但市場總是波動的，網上有中介大吐苦水：今年一年賣出的房子，都不如過去一個月賣出去的多。沒有業績就沒有提成，沒有提成，僅靠微薄的底薪（有些中介甚至沒有底薪），連生活都變得困難。

“我們門店目前打算裁員了，還有些同事已經堅持不下去，自己離職了。”小劉說。

賣不動的房產，中介從業人員路在何方

大部分的房地產中介從業者，即便行業不景氣，也仍然選擇堅持。究其原因，大部分是因為自己一旦離開這個行業不知道自己究竟能做什麼。想找一些門檻低又能掙錢的工作並不容易。

“除了擅長跟客戶打交道，我並不知道自己還能做什麼。”另一家房產中介公司的小孟坦言，“我手裡有大把的客戶資源，那些打過交道的客戶，尤其是那些在自己手中成交了的客戶，對自己還是比較信任的。但對於房地產客戶來說基本上都是一次性買賣，我不知道自己還能利用自己的優勢做些什麼那些剛買了房的客戶，在推銷一套房給他，基本上也不現實。”

房產中介與家政服務綜合佈局或將帶來新機遇

目前，服務業越來越趨向於一體化。資源整合，綜合化服務的模式，目前或許可以解決單一行業贏利點偏低的問題。房產中介+家政服務的模式，或將帶來新機遇。

每個房產中介手中都擁有客觀數量的使用者資源，而且對於所負責片區的小區以及業主也都十分了解。從前期的客戶資源積累，到買賣房屋，再到後期的一系列帶有增值性質的家政服務，一條龍下來，既方便了客戶，也成就了自己。

如今是網際網路+的時代，如何讓企業以及銷售人員更好地觸達客戶，如何讓客戶更快地獲得更好地服務，這是需要解決的問題。

買來的房子要裝修，裝修以後要除醛除味才能入住，入住以後，家政服務（包括家電清洗業務）……等等，對於客戶來說，想要將這一系列的事情全部搞定也是非常麻煩的事情。因此這種全新的資源整合的模式，可以說是一件互利共贏的事情。因此，可以說房產中介與家政服務綜合佈局或許能夠帶來新的機遇。

房產中介該如何轉型，這個話題在很多房產中介公司都有曾認真討論過，一個公司發展到一定的層度，都需要從內部改變，同時中介行業也是，所謂的內部改變就是公司正規化，公司員工專業化。中介行業是屬於服務行業，而服務行業想要做好做久做大就需要，輸出服務的工作人員更專業，提供高品質服務，同時費率也容易收上來。去年的房價低迷加上今年的疫情呢也淘汰了大批還沒形成制度的小公司，也展現出了未來中介行業，該怎樣才能走得更遠更穩定！