據證監會官方網站訊息，為有效盤活基礎設施存量資產，增強資本市場服務實體經濟質效，豐富資本市場投融資工具，根據中國證監會與國家發展改革委推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點工作安排，中國證監會起草了《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(徵求意見稿，簡稱《指引》)，現向社會公開徵求意見。

《指引》共四十五條，主要包括以下內容：

一是明確產品定義與結構。公開募集基礎設施證券投資基金(簡稱基礎設施基金)是指，80%以上基金資產投資於單一基礎設施資產支援證券，透過資產支援證券和專案公司等特殊目的載體穿透取得基礎設施專案完全所有權或特許經營權，同時積極運營管理基礎設施專案以獲取穩定現金流，並將90%以上可供分配利潤按要求分配給投資者的封閉式基金產品。

二是明確管理人與託管人等機構主體的專業勝任要求，發揮專業機構作用，嚴控質量關。

三是明確基金份額髮售方式，借鑑境外成熟市場經驗，採取網下詢價的方式確定份額認購價格，公眾投資者以詢價確定的認購價格參與基金份額認購。

四是規範基金投資管理與專案運營管理，明確基礎設施基金投資運作、關聯交易管理、收益分配、估值計價和資訊披露等要求，堅持“以資訊披露為中心”，確保資訊公開透明，壓實基金管理人責任，謹慎勤勉專業履行基礎設施專案運營管理職責。

五是強化監督管理。強化中國證監會對基金管理人、託管人及相關專業機構的監督管理職責，並明確了滬深交易所、行業協會的自律管理要求。

根據中國證監會起草的《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》，現將REITS基金的運作方式和流程整理如下：

1、基金管理人獨立全面盡調（原始權益人情況、專案財務情況、專案現金流情況、專案合法性情況、專案市場競爭情況等）

2、財務顧問盡調（一般是有資質的證券公司）

3、專案資產評估（一般是有資質的資產評估公司）

4、律所出具法律意見書

5、會計師事務所出具審計報告

6、基金管理人向證監會申請註冊基礎設施基金（註冊申請檔案、基金管理人說明材料、盡調報告、現金流測算報告、認購協議、證監會出具額無異議函等）

7、基金管理人在基金份額公開發售前3日披露法律檔案（合同、託管協議、招募說明書、發售公告、產品資料等）

8、財務顧問開展IPO、詢價定價、戰略配售

9、基金管理人像公眾投資人公告基金份額和認購價格

10、募整合功後封閉式運作

11、定期估值，披露淨值

12、收益以現金形式分配投資者（比例不低於基金年度可分配利潤的90%）

希望您能看明白