房子是大件商品，不可能像家電一樣生產商批發給經銷商，再由經銷商銷售給客戶，實際上開發商是不建房子的，開發商根據市場需求，買地、設計圖紙，然後找建築商建房，這中間會出現多層承包商，開發商按預定價格收購房產，再核算全部成本和利潤，銷售給客戶。在整個環節中，開發商是總決策者，有定價權，需要雄厚資金，協調政府、土地、銀行等。只具備部分能力稱不上開發商。

房子由誰來建，是一個逐漸發展從而形成政策要求的過程。

誰來建造的依據，最主要還是看土地性質。

舉個例子吧！如果這個土地是你自家的宅基地，那麼由誰來建房就是你說了算，你可以請民間的施工隊，也可以有錢任性請設計師設計再有專業團隊操刀。

如果這塊土地是集體土地，比如某個村的土地，而這個村又處在城市中並不是偏遠地區。村上村委會想在這塊地上蓋高層住宅（村民自主）或酒店（對外經營），由誰來建就是村委會集體決議（實際是誰決議一個村一個樣）。

但是，到了國有土地上，如果當地政府將這塊國有土地定性為住宅用地，那麼國家相關法律規定，該土地必須透過招拍掛形式出讓。

也就是說，國有住宅用地，必須透過招拍掛形式出讓，這在第一道關就把民間建房的那些人排除在外了。

為什麼要有這個要求？其實很簡單，目前中國土地招拍掛的結果基本上都是被具備國家一二三級開發資質的企業拍下，而這個開發資質是非常關鍵的。

這裡拿國家一級開發資質來舉例（這也是我給很多諮詢地購房者反覆強調的）。具備國家一級開發資質，就說明了該企業註冊資本不少於5000萬，在過去三年內開發竣工的所有樓盤的質量100%合格，該企業配備的持有專業證書的人員不少於40人。以上這些都是給予你購買商品房從資金鍊、質量、專業性的有力保障。

很多人經常會說：我買的房子開發商跑不了；我買的房子開發商延遲交房還耍賴；這些人都可以去看看自己購買的開發商是否具備國家一級開發資質。

這個資質相當於什麼？這裡拿家用電器舉例，就相當於“中國能效標識”。沒有該標識的空調你敢買嗎？相信很多人說“我敢買”。那你就為你的選擇負責，一臺空調不貴，一套房子上百萬，你願意任性你就去任性。

這裡還有很多人說：我買的房子物業爛透了。

是的，開發商具備一級開發資質，不代表物業公司就具備。同樣的，國家給予物業公司也有評級，你的物業公司是否具備一級資質，同樣是考量的標準。

一套房子你想買來沒任何建築質量問題，入住後沒有任何扯皮的事件發生，這是很多人購房的真實心理。但如果你不看資質，只看價效比，那麼你從一開始就已經跌進了所謂的“圈套”之中，被那些質量不合格、服務不到位的不良開發商和物業公司矇蔽了。