公寓在國內房地產市場一直是個比較擰巴的存在，你說它能住吧，它居住體驗並不好，居住成本也比較高。你說它辦公吧，也不怎麼樣，有更好的寫字樓產品，而且租金不見得便宜。

在多數情況下，簡一老師是不建議買公寓的。在自住的前提下，你預算足夠、擁有房票，公寓顯然不是你的最優選項，甚至可能是最劣選項。

那麼公寓不配擁有姓名嗎？也不是，簡一老師說了兩個條件，一是房票，二是預算。

中國大多數城市都是限購的，那麼房票問題就是首先要解決的問題。但像是北京、上海、廣州的主城區都有極其嚴格的限購政策，要麼積分落戶，要麼繳滿很長年份的社保，很多人當初不是買不起房，而是因為房票問題，眼睜睜地看著房價漲到自己買不起。

這時候很多人就可以選擇公寓自住，一線城市由於人口稠密，需求旺盛，好地段的公寓同樣有增值空間。雖然增長幅度肯定不如住宅，但既滿足了自住，又有一定增值，也算是皆大歡喜。這也讓投資客看到了機會，前幾年也炒作過公寓產品，後來廣州和北京又出臺了對公寓產品的限購政策。

公寓由於面積小，即使單價高一些，總價也明顯低於住宅。國內公寓的面積從30㎡-80㎡不等，有些還會有挑高，可以做成兩層。所以在低預算的情況下，買公寓也是可以考慮的，如果能全款購買，還能進一步降低購買成本。未來想置換了，即使你的公寓不升值或小幅下跌，也可以當作首付，多付出的錢就當租房了，但一定比租房舒服些。

那麼公寓能否克服其短板呢？簡一老師告訴你：能。

公寓在自住方面最大的短板就是居住成本高，這個非常好解決，現在市面上也有解決方案，那就是住宅公寓。土地性質是住宅用地，土地上蓋公寓就解決了居住成本高的問題，民水民電，可落戶可上學，唯一的問題是，這樣的公寓也要房票。

另一個問題是居住體驗差，現有公寓大多容積率超高，一層二十戶也是很常見的。一到上下班就是排隊等電梯的節奏，另外現有公寓還有商居混合，你是自住，卻有人是拿來辦公，那種體驗可想而知。解決方法也不難，一是造低密度的公寓，滿足需要小戶型人群的自住需求，二是物業管理上商居分開，最好是整個小區只有住戶，沒有辦公。

其實以上的解決方案在市場上都已經有具體的專案，目前市面上也有民水民電的商業產權公寓，裡面也只有住戶，但那是少數城市的少數特例，沒有普及開。這些城市之所以會有這樣的產品，很大原因是城市發展程度夠高，人口密度足夠大，滿足了這些條件，這樣的公寓才有生存條件。

這樣的城市畢竟是少數，國內大多數城市並不需要這樣的公寓，所以簡一老師還是在多數情況下不推薦買公寓的。

公寓投資需謹慎，市面上大部分公寓不值得投資。

缺點：

1、公寓漲幅歷來低於住宅，二手交易稅費高，變現難。

2、公寓是商業用地，產權年限短於住宅。3、公寓每層戶數多，採光通風不好，電梯難等，居住環境差。

4、公寓落戶、學區受限。

5、公寓公攤一般較住宅大。

6、公寓物業費、水電費高，居住成本高。7、公寓首付5成，只能貸10年，貸款利率按商用利率進行，相對於住宅，槓槓低，利息高。

當然，公寓也有優點，分為三種類型：

1、住宅類公寓，面積小，產權70年。

2、商務公寓，可居住，可註冊公司。

3、酒店公寓。

在當前背景下，公寓最大的優點是不限購，總價低，拆遷補償費高。

公寓的價值大小取決於租金收益高低，公寓一般都在核心地段，生活便利，租金回報率較住宅高。公寓的投資回報率一般為百分之三到百分之五，少部分能到百分之六以上。

所以，投資公寓主要看地段，看租金回報比。好的地段會帶來成熟的配套、便捷的交通、高素質的客源和穩定增長的租金收益。北上廣深香港及一些強二線城市，核心地段和產業成長性好的地鐵口，

資金不寬裕的年輕人和受限購的投資客可以入手。要不，能買住宅還是買住宅吧

買房已經是很多城市中不是很簡單的事情了，可以說是比較困難的事情了，因為價格高，而且也是有購房的資格條件的，那麼既然買房難，那麼買套公寓也是不錯的選擇，公寓式分為兩種，一種是住宅性質的公寓，土地的使用年限70年，一種是商業性質的公寓，土地使用年限才40年，那麼，下面我們跟大家分享一下公寓有升值空間嗎？商業性質公寓的優點？一起來看看吧。

公寓有升值空間嗎

公寓有升值空間，現在政策特別的鼓勵大家自己投資創業，而剛開始的創業者大部分都支付不起寫字樓的費用，這種時候loft公寓就能夠成為創業者們拿來辦公的地點，價格也沒有寫字樓費用貴，很大水平上省了創業人的資金成本。

商業性質公寓的優點

首先，商業性質的公寓水電費都是按照商業的價格走，這無疑增加了購買者的生活成本。其次商業性質的住宅不能落戶，這也是購房者比較關心的一個問題，再者首付比例高一些，基本要50％起。土地使用許可權40年，對於不瞭解的人來說總覺得自己虧了。除此之外居住生活都和住宅相同。

最大優點就是絕大多數地區不限購，想賣多少買多少。並且不限貸雖然首付比例高，如果總價高的話與買住宅的首付比例其實也差不多。同時，公寓的戶型有大有小，非常靈活並且地段往往都在商業區也比較時候投資出租。並且公寓很多都帶裝修，價格與普通住宅的毛坯房相差不多，也是省心又省力。對於40年的土地使用許可權來說，也是可以續租的沒什麼好說的。

上面有關公寓有升值空間嗎，商業性質公寓的優點的全部知識，希望可以給大家帶來幫助。公寓的出現給大家帶來了潮流，而且公寓的價格也是比較便宜的，公寓式裝修好了的，不用自己去操心，而且公寓的升值空間比較大，值得大家去選購公寓。

公寓的看法在社會大眾面前，其實還是各有己見的，雖然就目前市場來說大家不太看好，因為使用年限和生活成本高，以及後期二手買賣的鉅額稅費問題，但是二三線市場的公寓成交量依然還是很可觀的，而且一線城市的公寓價格還是讓大多數人遙不可及，所以說市場上對公寓還是有需求的，畢竟現在剛需客戶還是佔到了主體。

其次呢，現在開發商的力度也特別大，各種低首付政策，再加上國家的扶持，居住人數達標以後就可以申請民水民電，降低生活成本。還有就是1：3的拆遷補償等等優惠政策出臺，也可想而知國家是在努力扶持著，所以政策會越來越利好。

但是最後說一下需要注意的問題，畢竟買房不是小宗買賣，而且就目前市場來說還沒有那麼客觀，所以發現是必然的，但是需要一個時間週期。要想考慮公寓，個人還是建議多考慮地段問題，位置好怎麼也不怕，不管是自主還是投資，切勿不要聽開發商的幌子，首付多低單價多低吸引你，一定要把地段、地段、地段放在首位。希望這些可以幫到你，給你一個理性的判斷。

公寓我覺得在一線城市有投資價值，地段好，生活方便，總價低，租金高。可以長期持有。有的人說稅費高，長期持有不轉讓就不存在；有的人說不能落戶，在有住房的情況下，已經落戶了，也不存在這個問題；包租公就是這樣做的，賺租金穩當。假如買5間公寓，100萬/間，總共500萬，首付5成250萬，按揭貸款250萬，一間一年租金2萬4，5間就是12萬，租金相當可觀。現在一些城市住房一套動輒就得200+萬，租金一個月也是2000+元。所以我覺得把公寓作為投資是不錯的選擇。

公寓這種產品，目前可以說是遊蕩在政策的灰色地帶。對於公寓，政策上的正式規定是辦公類產品。但是實際上，在銷售的過程中，往往被改裝成“可居住”的功能來宣傳。在政策加嚴後，新的公寓不能有外陽臺，不能通天然氣。在使用功能上被大大削弱了一截，再加上無法落戶，使得公寓對於真正居家來說，顯得不適用。所以公寓在產品定位上，是有明顯缺失的。而且在地產高壓調控時，因其面積小，總價低，經常被政策最先打壓。

如果公寓真的定義成辦公類產品，那其銷售將會是非常緩慢的。因此大部分城市都會睜一隻眼閉一隻眼的允許公寓打擦邊球，絕大部分都是包裝成“部分居住功能”的樣子來銷售。公寓最大的優勢在於經常在核心地鐵站附近，周邊商務功能較多，這種公寓相對就比較有價值一點，其價值的體現，很大程度上有一部分是需要長期放租來實現。