強烈要求取消物業！物業不請自來，非選擇性強制消費。物業就是披著合法外衣的社會毒瘤。現有法規偏向物業公司，不利於居民維護權益。

      目前物業已經是社會不穩定因素的製造者，物業和居民矛盾日益嚴重。物業老闆躺著賺錢，空手套白狼，無本萬利。不是靠口號、靠開會、靠自律。而是應有嚴格的制度，做到有法必依，執法必嚴，違法必究來防止腐敗！

       有人會說沒有物業會怎樣怎樣，把物業說的多麼重要和高尚，好像是救苦救難菩薩救世主一樣。我們很奇怪，以前沒有物業居民是怎樣活過來的？衛生有環衛，綠化有綠化部門，其他有城建部門，消防有消防隊，治安有派出所，水電煤氣供暖有專門公司或部門，現在所謂的物業難道掌握了居民生活所需的獨家核心技術？是不可或缺的？太可笑了吧。

       強烈建議取消居民小區物業！物業就是強加在居民頭上的枷鎖。大家可以通過兩種渠道向國家反映。說的人多了，才會引起國家重視。

1，物業收費高，居民有苦難言。

      從居民拿到鑰匙開始，物業就是開發商指定或者就是開發商自己的物業。居民無從選擇，物業定多錢就收多錢。一個小區物業費幾百萬甚至上千萬。

      而支出呢，就僱幾個保安和打掃衛生的大爺大媽，能給他們多錢工資？水電煤氣供暖有專門公司和部門負責，物業是幹啥的？值這麼多錢嗎？

      這還不算小區裡的停車費和廣告收入。我們不明白，屬於居民的小區，平白無故來個物業公司就可以在地面畫框來收取停車費？我們買的地下產權車位，每個月還要收150元所謂車位管理費？憑什麼收這麼多，僅僅是地下車庫有照明燈和打掃衛生了嗎？

     對於一般家庭，物業費是很大一筆支出，有的相當於家庭一個多月收入，比水電煤氣費之和還多，甚至幾倍。居民房貸車貸等壓力已經很大，最後還要承受所謂的物業費這麼大一個支出，負擔太重了。一個虛無的物業公司，掙的錢比自來水，電業局，煤氣公司收入之和還高，這不太可怕了嗎？這就是少數人通過投機壟斷佔有大量財富的原因。

      2，成立業主委員會難。

     按現在的規定，居民不滿意物業可以成立業委會和物業協商或者解聘物業，選聘新的物業。可實際操作很難。

      首先，業主就是一盤散沙，怎麼成立業委會？誰有時間精力把大家召集起來？就是有時間精力，可這是和物業做對的事，誰又能毫無顧慮的去這樣做？居民每天上班養家餬口，也沒時間和精力。再說，物業就是打擊報復組織者，都是輕而易舉的事。

     其次，就算有人帶頭組織，可還要面對層層阻攔和繁瑣程式。社群，街道有關人員也早被物業買通，沒有他們批准，也不可能成立業委會。

      再次，就算有人不畏艱難，很幸運成立業委會。可接下來又會是怎樣的情形呢？業委會初心是代表業主利益的。去和物業協商，要求降低收費標準，提高服務質量。而物業是以贏利最大化為基礎的，自然會通過賄賂業委會的人，給他們減免物業費甚至給予金錢物品。有幾個經能受住這樣的誘惑？他們本來就不是掙工資的，也不是國家工作人員，就是義務的。何樂而不為呢？所以最後慢慢就和物業淪為一夥，甚至成為物業的幫凶。

     所以目前規定的可以成立業委會代表業主利益，想著挺好，實際上不太可能。

  3,物業不是建立在公平公正自願基礎上的。

      如果說物業是市場化的，那麼就應該由居民來自己定價和選擇物業公司。有人可能會說居民定價會低。這就是市場化，物業服務說白了就像保姆一樣，哪有保姆自己給自己定工資的？不可能保姆說我要一萬，我要兩萬僱主就要支付一萬兩萬。這不很可笑嗎？你覺得低，虧了，那你可以離開呀，居民沒有強迫你留下服務。而現在就是這種可笑荒誕的狀態，物業賴著不走，自己定收費標準。低收入家庭有可能生活本身就很困難，還要支付這不合理強加的所謂服務。自己都生活困難了，家裡難道還要強加僱個保姆嗎？所以目前的物業不是建立在公平公正自願框架下的。

      4，物業缺乏有效監管和制約。居民投訴無門，維權成本大。現有法規偏向物業公司，不利居民利益。

     沒有幾個居民能說清楚物業由哪個部門監管。即使投訴也毫無用處。回覆就是讓居民個人去申請成立業委會去和物業協商。而這個問題在上面2中已經說了，不可能實現。這就是目前癥結所在。物業處於缺乏監管制約，自我獨霸的狀態。

       綜上，只有由政府的社群街道管理才能解決。所需費用經過科學合理計算，加入居民水（電或煤氣）中，或者單獨收取。僱人打掃衛生或交由環衛部門。這樣既減輕了居民負擔，又可以給沒有工作的困難人群提供公益崗位，體現政府溫暖。而不應是目前這種私人盈利的物業模式。

如何解決物業與業主之間的矛盾，我認為先從以下幾方面探討硏究:

一是認識方面的問題必須解決。做為物業管理服務是一個新興產業，大家對其認識，不管是物業公司或是業主，對其認識都處在初級模糊階段。雙方物權法、物業管理條例知識浮淺，很多人認為物業管理服務就是看門掃地的，是家庭保姆，這種錯誤的認識導致雙方沒有共識。試想沒有共識的單位、人群能和藹嗎?

二是實際工作中的矛盾。物業公司測重於管理，而業主測重服務。夲來管理與服務既對立又統一，雙方各強調各的，激化了雙方矛盾。如物業公司濫用管理手段，利用安保、停車、消防、裝修管理手段謀利，沒有在服務上下大功夫;而業主總想掏最低的物業費享受優秀的服務，如總認為家裡的裝置設施也得維修，把物業當保姆，憑什麼管我的房子，公共共用部位都是業主的，我想種點菜，我想搭個雞窩。不願接受物業管理。雙方各強調各的結果是矛盾越來越大、越來越深，如敵我矛盾一般。

三是雙方用極端手段解決矛盾使雙方矛盾火上加油。目前全國物業管理服務行業，大城市好一些，中等城市遜一些，小城市、縣城差一些。由於物業公司登記這幾年門坎降低，很多管理服務很差的物業公司進入市場，這在小城市、縣城比較多。由於物業公司是收費運營，一旦費用收不上來，面臨關門危險，所以個別物業公司採用斷水、斷電、不讓進門、坐電梯等不理智行為，有的甚至騁請涉黑人員催交費用。當然也有部分業主為了對抗物業也有涉黑行為，致使雙方矛盾升級。

四是化解矛盾的方法。由於物業管理服務是雙方的，我建議政府應組織物業公司、業主認真學習物權法物業管理條例，讓雙方充分了解各自的權利和義務，充分理解物業管理服務的實質和內容，形成共識，雙方不要在認識錯位上吵鬧浪費時間，很多小區物業管理服務問題都能在物業管理條例中找出答案。建議整頓現有物業公司隊伍，堅決清除管理服務差的物業公司;同時物業公司要練內功強素質，提高管理服務水平，拉近與業主的關係，創造和藹的物業、業主氛圍。建議根據不同的小區，不同的業主群體，實行物業公司、業主自治、社群代管多種形式的物業管理服務。

物業與業主的矛盾不是敵我矛盾，相信在政府的指導監督下，在物業公司與業主的共同努力下，全國物業管理服務會躍上一個新階段。

從法律的角度來講，業主和物業服務企業就是《物業管理服務合同》的兩個平等的主體。業主通過繳納物業管理費，享受物業企業提供的專業物業服務；物業服務企業為業主提供專業的物業服務，收取應得的物業管理費。物業企業和業主是市場供求的兩個方面，但是由於中國體制的特殊性， 物業管理企業除了依據《物業管理服務合同》約定提供服務專案外，還要承擔政府給予的不屬於物業管理服務的工作例如:對小區室內裝飾裝修的登記、告知、巡查、阻止、報告；小區的維穩；對小區對違法犯罪分子的舉報；建立文明城市等《物業管理服務合同》之外的工作，這些都是造成業主和物業企業出現矛盾的原因。

如何處理好業主和物業企業之間的關係這是物業管理企業必須面對而且必須處理好的問題首先，物業管理企業要擺正自己的位置，一切以服務業主為宗旨，嚴格執行《物業管理服務合同》的約定，保質保量的完成服務工作確保業主有一個乾淨、整潔、安全的生活環境；其次，在完成政府交給的工作時，必須充分考慮到業主的感受，不要喧賓奪主，要耐心的跟業主解釋國家的有關法律法規，一定要牢記物業企業是服務業主，不是執法機關不要越權；再次，物業管理企業一定要遵守國家法律法規，不要亂收費及擅自提價，不要侵佔業主的公共利益，公共收入一定要按照《物業管理服務合同》約定公開透明，隨時接受業主的詢查；最後，在小區內開展各種公益活動，及有關物業管理法律法規的主題講座，向業主宣傳物業管理的有關知識，提高業主對物業管理服務的認識和理解。

作為小區主人的業主在處理和物業服務企業的關係時首先，要認真學習國家有關物業管理的法律法規，提高自身素質和修養，要有獨立的判斷能力；其次，積極參與小區的各項事務，對小區的公共及共同管理的事務要積極參與主動發表個人意見，對業主大會會議通過的事項要堅決執行；再次，遵守國家有關法律法規、《業主大會議事規程》及小區各種規約，作一個遵紀守法、講文明、講道德的高素質業主；最後，對於小區出現的問題，積極與業主委員會及物業服務企業聯絡，共同協商解決。

在物業管理區域內物業管理企業與業主的關係是服務與被服務的關係。雙方只要遵守國家有關物業管理的法律法規及《物業管理服務合同》的約定，互相尊重、互相理解共同協商，相信物業管理企業與業主的關係一定會融洽和諧。

1、該管的事物業必須管，比如 : 有的業主不遵守公德，亂扔垃圾，私搭濫建，破壞小區綠化，大聲喧譁，放音響哀樂，私搭靈棚辦喪事，在小區養狗養雞等問題。如果物業因執法權問題，無法管控時，必須立即向相關部門報告或報警。物業人員必須針對上述等問題，在小區巡查，發現有上述問題必須及時制止，或向相關部門報告或報警。如果在小區出現上述問題，物業人員沒有及時巡查發現已經造成損失，必須追究物業相關人員的責任。

2、物業收費必須依據政府相關標準，不該收的費絕對不允許收。政府也必須有明確的收費標準和收費專案。比如，小區業主停車到底該不該收費，至今國家都沒有一個統一的標準。

3.業主該繳的費，業主必須交。確實有個別胡攪蠻纏的無賴業主，賴繳物業費。物業可以上報相關部門。政府應該及時查明事實，對無賴業主給予相應的懲戒懲罰。政府也應該賦予物業一定的權力，對個別無賴業主採取懲罰措施。比如停水斷電等。

業主與物業的矛盾說無處不在，確實如此。要解決必須找到根源，1.物業管理不規範。缺泛監管，即然物業管理條例，物權法，物業服務細則，等級標準，收費標準都是各級政府制定的，就不能放在辦公桌上，放在檔案櫃裡，而應落實在物業管理活動中，要重點抓檢查，落實。就該有專人專門機構去抓檢查，抓落實，好的獎勵，不達標處罰，對物業，對業主一視同仁，做到法律面前人人平等。無論誰失信必須付出代價。2.重點加強對業主的法律法規教育，必須讓業主明白物業是做的什麼工作，特別是分管物業的單位，應把對業主的法律法規教育當做大事來抓，以司法解釋物業管理條例為基礎，深刻領會。及時糾正錯誤觀念，增強物業的可信度。

3.有業主分不清管理與服務的關係。有人說，我們用錢買的公攤面積，我們要請物業來管，還要交物業費，業主認為是霸王條款。這是比較典型的業主心態，是法盲的表現更說明了現在物業工作人員的素質低下，對業主宣傳的不夠，產生矛盾就是必然的了？業主交的物業費主要用於房屋及配套(業主說的公攤面積)設施、裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。這也是物業管理條例第2條的規定，明確了物業主要的工作內容，從這裡看出，物業沒有保衛業主安全之責，而是維護小區的秩序。保潔是小區的工作之一。但物業最重要的工作是房屋及配套的設施，裝置和相關場地進行維修養護管理。保安、保潔是業主能親切體會的，其它的業主沒有直接感受到。那麼業主可以從上至下，從前至後圍著小區轉轉看看，幾乎小區的一切都在配套設施裝置和相關場地的範圍內，確實是業主花錢買的。但大家想想，這些只用沒人管能行嗎？就說消防設施，設有養護維確，能保證隨時好用嗎？綠化中花花草草，無人管理，那不很快變荒地了嗎？業主交了物業費主要支付了上述工作的費用，這也是業主必須要交物業費規定的基礎。法規規定的業主交費，不能說是霸王條款。

還有業主反映比較多的是物業收益部份。業主被忽悠的成份太多，有人說物業公益收入為鉅額資金，業主動腦子想想誰能出鉅額投入，在小區，人員流動差，相對閉塞的小區投入，小區又有多大的購買力。對購買力不大的群體，回報在那裡。很多業主也是生意人，拍著胸脯說你會在小區花大價線做廣告嗎？這筆錢物業肯定有，一般物業也會在財務報表上能看到，那是全體業主的，但物業都用在了物業不該出資如人為損壞，破壞的設施裝置的維修上了，也頂替了公共維修資金使用了。業主可以選舉代表到物業諮詢。

有人把物業當做勢不兩立的仇人，把物業的工作視而不見，把管理規約視為對業主的侵權和侵犯，認為沒有物業，業主生活的更好。這些人不喜歡物業想要過更好的生活，就不應該入住帶物業的小區。不喜歡為啥還要買呢？能勢不兩立的仇人了，為啥還要天天見呢，也可以到物業撤走的小區調查一下，物業能不能可以解散，小區沒了物業，業主的生活是不是那麼美好。

業主與物業的矛盾無處不在，只要相向而行，處處生活是美景，如針鋒相對。處處是煩腦，勢不兩立視仇人，那麼不是物業走，可能就是業主走人了。對不對，自己品，最後的結果證明對與錯。

業主和物業的矛盾雖然以各種方式表現出來，概括起來就是兩點：一，物業公司不是業主自己選擇的，雙方甚至沒有簽定合同。

二，利益方面的矛盾。

第一方面是矛盾的根源。以上講過，當業主都還沒進來時，物業公司已經由開發商選定好了。只要你購買了這個小區裡的房，立刻就要向這個塞給自己的物業公司繳納各種費用，沒商量。而這個由開發商塞給的物業，很可能就是開發商的附屬單位。並且極有可能是家庭企業。這種物業，眼裡只有利益，怎麼可能為業主好好服務？對業主來講，所有的收費是按什麼標準收的，根據是什麼？不明白還沒商量，怎麼不產生矛盾。

第二方面，物業公司的來歷不明，又不是和業主談的服務合同，誰能知道開發商向他們怎麼交代的。所以，在以後的日子裡，他們對業主的態度是高高在上，說什麼都是命令的口吻。幹起來是哪裡有利益，那裡幹得起勁。因為位子都沒擺正，侵害業主的利益的事，在他們來講必然是理所當然的事。

因為矛盾較多且嚴重，社會上產生取消物業公司的呼聲就不奇怪了。其實筆者也不明白，為什麼要有物業公司這層機構。如果是國家對房產管理的一種政策。當然應該有各種明確的標準：物業公司的組成標準；服務範圍標準；物業費的取費標準；這些都是目前產生雙方矛盾的焦點。

社會上反映矛盾比較大的方面有：小區裡產生的利益歸誰？物業公司有沒有權利自己佔為己有。物業費按業主房產面積作為標準收合不合理？因為房屋面積包含了公攤面積。買房時業主要連公攤面積一起付購房款本身已經感到不合理，物業費再連公攤面積一起計算，等於雙層不合理。在另一篇討論文中筆者認為按公攤面積收費比較合理，因為房屋內畢竟沒產生物業的服務內容。

總之，這些產生矛盾的根源由國家出臺一些辦法實行起來有據可查，就不會公說公有理，婆說婆有理了。

剛剛過去的地方兩會，物業和業主之間的糾紛，越來越多的地方開始定義“新型城市病”，可見矛盾已經非常突出。

尤其以三四線城市以下最為突出，缺乏足夠的監管，政策保障託底措施缺乏，等等，導致這樣的糾紛非常多，瀏覽各地的論壇，這種糾紛矛盾嚐嚐“見諸報端”……

可以說，已經到了不得不管，不得不面對的時候了，本人住的小區目前也處於籌備第一次業主大會的時期。自2018年5月至今，感慨萬千，總體來說，沒有及時成立業委會，應該是很多問題遲遲得不到解決的主要原因之一。

根據《物業管理條例》，《安徽省物業管理條例》等等法律法規，咋一看，都是有利於業主，描繪的藍圖很清晰很可觀，可實際操作的難度非常大，如：業主簽字這一張，就是非常龐大的系統工程

……

作為發起人，我建議也是感觸：業主維權要合法，不能給別人抓住“小辮子”，要站得住腳！那麼，首先就要仔細研究《物業管理條例》，《業主大會和業主委員會指導規則》等等法律法規，還要能說會道，能寫會到的人……可以用：偉大來形容這項工作所以，有一群志同道合的業主一起非常重要。一定要儘可能的團結大多數業主，選拔核心團隊的成員，識人也是最難的了。

充分利用：微信群、新媒體等等，可以起到事半功倍的作用，比如我們目前，就有業主自己的微信群三個(我們業主自己貼二維碼，物業是撕了又撕，我們是你撕我就貼……)，還自己建立運行了微信公眾號：【秀山湖壹號業主之家】，不定時釋出想關法律法規，還有一些好的物業管理經驗等等……

感觸太多，暫時寫這些，可以互粉交流，正在外面打字，手好冷

怎樣才能解決物業與業主之間的矛盾？

其實解決業主與物業之間的矛盾很簡單，只需嚴格按照《物業管理條例實施細則》執行即可。但關健問題是普通百姓（業主）根本解決不了。這又是為什麼呢？

一、改革開放以來，隨著鋼需購房者的增加並伴隨著炒房客湧入，從而導致了房屋的供需關係失衡，地方政府到處招商引資其實引來的大部分都是房地產開發商，房地產企業同時也給地方政府帶來了不少的經濟利益，為了榮造良好的投資環境地方政府會排除一切干擾，結果房地產開發商自然成為了地方政府不折不扣的保護對方象。

二、一個住宅小區的開發週期至少需要3～5年時間，而中國法律規定小區前期物業由開發商聘請，這就意味著物業本身需要錯位服務3～5甚至更長，不但如此其實很多房地產開發商名下注冊了多個物業公司，其性質相當於父子關係，可以想象業主提出質量問題時其物業既不能自己處理，自然也不會去找父親的麻煩吧？有事找政府他會公平處理？

甚至認為業主是阻礙發展的伴腳石，因此大多數業主只能找媒體幫忙。

三、有了之前的優勢並延續佔有防空地下車庫收取租金，所謂商品房其實與其它商品一樣，出售後除保質關係外與業主不存在任何權益爭議（未能售出的份額除外），但現實中即便業主委員會新聘物業，開發商仍會要求兒子（原物業）堅守崗位直至與新聘物達成託管協議才會交出相關資料辦理交接手續，最終結果是換湯不換藥，其地下停車場成為永久性毒瘤。

假如某小區兩千個車位月租金為300元，那麼全年租金就有72萬元，除收費管理成本外甚至無需任何成本。因此開發商有足夠的本錢誘惑新聘物業為他服務。

而2000戶實實在在的物業管理費包括所有成本在內於三、四線城市還不到車位收費的一半。因此只要沒有第三方的利益涉入才能專心為業主服務。

四、想從根本上解決問題取決於以下三個方面

二是業主自己懂法並且堅持維權直至最高法院。

三是等待供需關係出現逆轉（供大於求）。

但就目前來看、前兩項一時還很難做到，因為目前的地方發展始終依靠的是地產開發。業主維權勢單力薄缺少支援，所以只能指望第三項：國家調控趕走炒房團同時加強耕地保護壓縮棚戶改造，集體土地增建經濟實用房等措施緩解鋼需購買壓力。只有供大於求的情況下業主們在購房時才能真正獲得話語權和主動權。

只需更改兩個字就可解決，將物業管理改物業服務就行，任何小區請物業服務公司，你業主委員會只要提要求服務到什麼程度，物業服務公司就出什麼價格，按市場經濟討價還價，達成共識就沒毛病。管理二字業主受不了，我花錢請你來管理我，誰都不情願，所以就矛盾升級，而服務就不同了，我花錢是請你為我服務的，業主就能接受。唯一的矛盾就是服務質量高低的標準不好認定而起矛盾，所以當務之急就是解決標準的認定問題。

這個問題的解決也可以用坼分物業功能的方式解決，解決業主與物業之間的矛盾不是無解，把物業服務的功能性分開就會化解矛盾。把小區設施裝置交維保單位，把小區治安、衛生、綠化、人文服務等交保潔公司，把小區經營性場地投標給經營戶，經營所得充抵部分外聘費用，差額部分由小區業主共同承擔。牽頭單位為保潔公司，由保潔公司替代物業。由於受保潔公司的經營限制，小區其它非保潔公司業務以外的收入、開支業主就有權利要求保潔公司公示。而現在的物業公司的收支狀況，業主是無權干預公司財務收支的。這樣就可以化解利益群體之間的矛盾。

要改善“物業”和業主關係的關鍵，必須要弄清兩者之間的法律關係。在明確兩者之間的法律關係的前提下，確立和依法履行各自的權利和義務。

物業是指資產、財產、產業的

總稱。業主則是小區區域專有部分和共有部分的財產所有權人，同時也是小區區域物業權利人。而所謂物業公司準確稱謂，應該是物業服務公司，是為資產、財產、產業的所有權人提供有償服務的法人企業。基於這種特有的法律屬性，賦予了業主對小區區域財產應有的支配權和物業管理權。業主有權依法使用和管理權屬應有的小區區域財產（包括利用這些財產進行的商業經營），有權依法制定區域內的管理政策和管理規約，確定管理物業的費用收取及收費標準等管理法規。為了管理好這些物業，亦有權依法僱傭物業服務企業。物業服務企業基於服務合同的約定，依法實施物業服務管理。由於物業服務企業受約為小區物業服務輸出勞務的法律屬性，須做好小區區域的物業服務管理，但其不具有服務區域政策法規的決定權。正確地按照兩者的法律關係，處理具體的細節，應該是順暢的。只要依據國家法規及物業權利人的規約，去管理小區物業，而不是物業企業制定法規去規約物業權利人，是不會形成物企與業主對立的。即便個別業主有違反自己制定的規約行為，物企依法實施糾正也不是很大的難題。相反不具有物業權利人資格，制定規約去管理物業權利人，肯定會有很大的問題。筆墨倒置，與法無據，不能服人。

物業和業主的矛盾日益突出，百姓要求取消物業的呼聲越來越高，說白了物業就是一箇中介組織，它們以營利為目的，所以服務不到位，就產生各種各樣的矛盾，要想根除這種矛盾，就要從根本上去解決，當開發商把房子蓋好，開盤售樓的時候，完全可以把小區裡的一切公共設施，交由各個部門管理，例如，電有電業局管理，自來水有自來水公司管理，供暖由供暖公司管理，燃氣有燃氣公司管理，房屋維修有房屋住宅局管理，電梯由電梯廠家售後維保管理，衛生交環保部門管理，排水清掏由市政排水處管理，網路由網路公司管理，社群負責綜合監管理，只有這樣小區才能和諧，同時也體現了，社群為人民服務的宗旨

所謂物業管理，就只管收錢，收點垃圾！

真正的物業管理，應該是利用好時間空間，為業主增值。這才是物業管理。

因為大家把這樣厚重的家當交到管家手上，希望有個出色的管家，為我的物業增值！

現在非常反常的情形，你購房的時候，要公攤面積。這些公攤面積用錢購回來，我還要出管理費去請物業來管理，這些都是霸王條款！

小區環境靠大家，但收益就忘了業主大家了。這些就是不平等的啊！

一些小區未有業委會，物管就更加肆無忌憚了。我們小區換了兩次門禁卡，每次都收錢。但實際上門禁這只是禁業主，其他人員還是可通行無阻，只收錢不管理的事情多著啊！

1.解決物業和業主的矛盾，首先是各主管部門應該樹立自身的威信，嚴於律己，不收受物業公司的利益輸送。正己身才能律於人！

2.在各主管單位保持清正廉明後，自然有十足的底氣要求物業公司，嚴格按照《物業服務規範》的相關內容進行服務。遇到業主投訴，切實的從投訴本身發現物業存在嚴重問題，並予以警告甚至永久禁入物業服務行業。

4.對於小區的公共收益和維修基金，必須嚴格按照《物權法》和《物業管理條例》以及地方的《物業管理辦法》等法規動用。未經小區業主大會決議，任何人不得動用維修基金！誰動用誰承擔相應的法律後果！

6.對於小區成立業委會，也需要實行一個強制辦法：要求所有業主必須按戶派代表參與！對於不參與小區業主大會的，自動喪失對投票結果的追訴權。唯有這樣，事不關己高高掛起，一盤散沙的業主才能被堵住悠悠眾口。否則，小區事務永遠陷入死迴圈。

其實，所有的一切還是在於各主管部門。只要主管部門真的做到斬斷利益輸送的黑手，嚴格依法依規辦事，該處罰的處罰，該追究的追究，那麼物業和業主之間自然會嚴格按照相關法律法規行事。

我早就認為，物業是我們國家從國外移過來的東西，並不適合中國國情，政府想通過這個，可以甩手，再加上利益集團的影響，造成了這種局面。

如果要解決，首先要責，權關係。

業主出了錢，管不了物業的情況，不僅僅靠政府法院，而是要靠業主必須有確實可靠對物業的約束機制，有業主對物業提具體的物業管理要求（必須有可操作性）。再有物業根據這要求報價，然後雙方同意後簽字蓋章。（物業費有業委會收）每個月或年底，根據物業完成指標的情況，付物業費給物業公司，不達標的，扣或者不付。

這樣物業才可能按要求做好。

這好比一個工廠，哪有工人收錢，自己給自己發工資的？老闆只能提提意見？本末倒置的物業法怎麼可能實行？

一是取消物業服務，一切問題都沒有了，在有什麼物業服務，就是開發商和市政府部門，強加在百姓身上的費用！即不合國情，也不合法！。

死結，直接取締物業，安保交給安防部門，衛生交給保潔，一切簡單明瞭，物業，中國奇葩的存在，僱了個僕人，氣死了主人……

如今，物業和業主之間的矛盾與糾紛已經越來越多，遍佈全國，大有愈演愈烈之勢，已然成為社會焦點之一。對這一點，大多數人想必不會持有疑議的吧！

問題的癥結在於，業主方認為，

1、物業進駐就不合法。比如，開發商通過霸王條款指定物業，阻撓業委會成立，不讓業主自主選擇更換不合格物業。

2、物業亂收費。超出物價局批准的各種巧立名目的違規收費。

3、物業侵吞屬於全體業主的公共收益。比如，侵吞各類公共物業用房租金收入，公共廣告收益，公共區域停車費收入等等。

4、物業在小區違法建築，並侵吞出租金收入。

5、物業服務質量問題。比如，垃圾不及時清掃，樓道不清理，小廣告滿處張貼，個別業主毀樹毀綠亂停亂放汽車，自行車和電動車亂停放和丟失問題等等。

物業方認為，向業主收取物業費難，其實這不是問題，它可以向法院起訴。

化解物業矛盾與糾紛宜採取標本兼治的方案。

治標方案: 政府管理部門，居委會，街道可指定或委派“物業服務質量義務監督員”，監督小區物業服務質量，監督物業公司是否有侵權行為，如有發現及時制止，以絕後患。該方案最易操作，且立竿見影。

治本方案: 強制性要求每個小區必須成立業委會，否則就不允許物業公司存在。由社群暫時代管，待成立業委會後，由業委會決定再行選聘合格物業或實行業主自治。

個人見解，不喜勿噴。

怎樣處理好物業和業主的關係，已經成了現今有物業覆蓋的小區普遍存在的問題。要想解決這個問題，首先不管是物業還是業主，要端正心態，要知道收穫與付出是對等的，世上沒有免費的午餐！

物業公司，要站在服務業主的立場上去對待業主反映的問題和處理日常事務。業主呢，也要知道，既然住進了小區，在享受服務的同時，也要遵守繳費的義務！上面的話，聽起來是不是太書面話了，今天我就針對現實生活中，物業跟業主之間的關係怎樣才能融洽，列舉一些簡單的例子，供大家一起探討：

一：交房初期要給業主留下“第一好印象”

大家都知道，現在有一大部分業主都來自農村，買一套房，幾乎用盡了半輩子的積蓄，所以，能在城市裡買套房，那是無比開心和榮耀的事情。裝修，讓他們真的操碎了心，“日思夜想、夜不能寐”用在這一點也不誇張。裝修是大事，其它的物業公司無能為力，但是，業主在驗房、裝修時，遇到的問題該怎樣處理，相信每一個幹物業的，都會知道，作為物業服務人員，在這個時候，不要怕麻煩，也不要吝嗇你的才能，能幫業主多少，一定要幫。比如業主驗房裝修時，有些如牆壁空鼓、地漏堵塞、檢修口沒擰緊、防水對講網線水暖管道不通等存在的隱藏的問題，有些人根本看不出來，我們物業服務人員，要及時提醒並給予合理的建議，如果是工程質量問題，該上報開發商的一定要及時上報，讓業主提前解除隱患，做到早發現，早預防、早處理。業主在裝修期，遇到困難尋求幫助了，在力所能及的情況下，伸出手來拉他一把，我相信，只要你在業主剛進小區時，給予他無限的溫暖和關愛，以後的事情，會順利得多。

二：入住期間的業主“被理解被重視”

1、理解業主的難處，並根據業主提出的問題積極的去處理：

剛剛入住小區的業主，好多地方都不是太懂，如家裡跳閘啦，不知道該如何處理，改用天然氣了，不懂得如何去燃氣公司申請，不知道需要什麼手續，還有自來水使用繳費等等，萬一有業主找上門，不要以過來人的眼光對待業主，要理解他們的心情，對他們提出的問題，要認真，細心的為業主解答，為他們排憂解難，爭取不讓業主感覺在物業辦事作難，力爭讓他們感覺，物業服務人員就是他的親人，回到了小區，就感覺特別溫暖。

2、尊老愛幼，不以貌取人：

小區是個大家庭，住的業主也形形色色，我們物業服務人員，對待業主要一視同仁，不能以貌取人，更不能以大欺小，以強欺弱。在日常服務中，我們常常會遇到老人跟孩子，特別是行動不便或需要幫助的業主，建議大家無論再忙，都要放下手中的工作，幫他們一把，甚至送到家。大家一定要明白，一個被你照顧的孱弱的老人，幼小的孩童，也許就是你跟那個難纏業主解開死結的紐帶，他的一句話，絕對勝過你的甜言蜜語！

3、愛崗敬業，雷厲風行：

一個稱職的員工，不但要有愛心，肯上進，而且要學習有關業務知識，熟悉自己服務的物業的基本情況（包括樓宇數量、位置、門禁、消防設施、上下水閥門、窨井、各種高低壓還有弱電走向，作用和啟動、電梯執行，負荷、機房等等）和服務區域內的業主的基本情況（包括家庭人員基本資訊，車輛基本情況等），無論做任何事都要做到心中有數，不能等到業主來了，不知道他是誰，在那個樓上居住，雖然可以詢問，但是效果跟他一進辦公室就被你認出來的效果強好多。遇到業主報修了，工作人員一定要積極面對，在做好記錄的同時，根據實際情況，最好跟著業主到現場檢視，然後再做出處理決定，一定要記得問題解決後，要記得回訪！業主最見不得磨磨蹭蹭、沒有禮貌高傲冷漠的員工，有些事情，其實業主也知道，根本不是物業的原因，但是你的態度積極友善了，業主也會很開心的，有時候人家甚至可以自己動手把問題解決了。

三：小區和諧需要物業跟業主共同努力：

人心都是肉長的，只要物業服務跟上去了，即使有時候在工作中有一點瑕疵，業主們也會選擇原諒的。當然，在服務過程中，確實會遇到幾個比較難說話的業主，甚至有些業主因為不願意交費，而故意找好多毛病，但是，我相信，邪不壓正，只要大多數業主認可物業的服務，一個小區，就那幾個難說話的，也不好意思整天在那裡上躥下跳。

物業的保值增值與物業服務有直接的關係，相信我們辛苦買來的房子，誰都不願意讓他貶值，誰都希望自己的家園溫馨、乾淨、祥和，那麼，朋友們，大家一起努力吧！