小產權房和公寓沒有可比性！

公寓是有產權的，只是土地性質屬於商住用地，小產權由於在集體土地上建造商品房出售而形成的，所以無法辦證！

小型公寓由於總價低，出租收益可觀而受到一些長期投資者的青睞！但也有明顯不足：

1升值潛力不如普通住宅；

2生活成本高；

3再出售稅費高！

第二：您指的公寓是小產權（小公寓）還是40年-50年產權的商辦專案（俗稱小公寓）？

第三：從投資租金收益的角度來看，小面積公寓的回報率超過普通住宅的收益（前提是有產權）要不然收益再高也是扯淡。《重點》

小產權是指沒有房本的房子，做不了不動產登記證。小公寓一般是指有房本的，40年或者50年的商業辦公類。目前北京商業辦公類公寓也就是之前咱們所謂的商住兩用房也是限購的，需要公司名義全款購買，只要是位置可以買肯定是沒有問題的。目前的價錢也比較便宜。小產權沒有房本的房子還是不建議購買的，沒有保障性。

謝謝邀請！首先可能你的理解有誤，小產權房不是你理解的房屋面積比較小的房屋，而是土地性質的不同，小產權房的土地不是國有用地，而是某個集體的！所以是不能登記的！還有一點概念就是，不是所有能登記的房屋都是可以上市流通的！最重要的是看地塊的性質，如果是國有土地拍賣得來的，建好的房屋為市場商品房，只有市場商品房才可以正常登記或流通！你說的小公寓能不能買，要看是不是國有土地？如果是，只是他的土地性質是商業性質，商業性質的土地政府規定的年限一般是40年，比住宅用地少30年！如果開發商手續齊全，完全可以購買，而且一樣可以順利辦理不動產證！只是一個是住宅性質一個是商業性質，他們的貸款政策，水電費用，房屋使用率上面都有所不同！但都可以正常流通，所以能不能買你要考慮比如:升職空間，居住環境，周邊配套等綜合因素！

小產權房是指沒有房產證的房，安置房等。這類房在交易的時候，不能按揭，只能全款。不過，也是可以居住的。可能房屋質量，居住環境，物業等沒有商品房好。

公寓是商業性質，40年產權，多為零氣或者天然氣，現在市面上出現了雙氣的公寓。（70年住宅性質公寓就不多說）面積小，總價低，大多出現在商業街，地鐵蓋。交通便利。大多數公寓分東西南北戶，又稱“筒子樓”。日照，通風不太好。一般一層二三十戶，四梯四十戶，三梯二十戶等。居住人員多，複雜，有安全隱患。

市面上公寓有兩種平層和LOFT，多為精裝平層公寓，建年約20—40平，挑高5.09（或4.5米）毛坯（精裝）loft公寓。loft可以全隔斷，上下兩層，也可以半隔斷，客廳挑高。一層居住，一層辦公會客等。

好多投資客比較青睞公寓，交通便利，商住兩用，可租住，可民宿，可酒店，投資靈活，回報率高。公寓不靠二次出手收益，靠長期出租收益，以租養貸，貸款10年，10年後純收益，回報週期長。當然也有年輕人買來自住，面積小，總價低，月供年限短，月供壓力小，可以用來自住過渡，幫房東養房確實不如自己有套小公寓，以後還可以出租收益。當然，有能力的話，建議優先考慮商品房，70年住宅。其次再考慮公寓。

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不知道你說的小公寓指的什麼，是小面積的公寓，還是小產權的公寓？

如果是小面積的公寓，屬於正規產權，五十年產權，可以正常購買，投資或者自用都可以。

如果是小產權公寓，則表示沒有產權，手續不全，存在很大的購房風險。

公寓不是首選

1:第一貸款的話利率比住宅高

2:商水商電後期費用都很高

3:不享受學區以及學位待遇

4:貸款年限最高十年

5:契稅全部3%

6:公攤面積30%-45%

7:天然氣大多數都不通

8:不能落戶

1.小產權房買賣有沒有風險？

答：有風險而且一般很大！

2.小產權房和常規商品住宅最大區別在於什麼？

答：絕大多數的小產權房只有居住屬性！很少一部分小產權房具有投資屬性！居住屬性和投資屬性是不動產的重要屬性！

3.購買公寓類（40、50年產權，在北京叫商辦）產品的利弊關係是什麼樣的？

答：

優點是短期滿足居住屬性需求，一般購入成本低，且多數為loft產品空間視覺效果好，若能等到拆遷會因產品屬性的原因得到高於住宅類產品的拆遷補償款！最後就是可以註冊公司和辦公使用！

缺點也比較明顯，絕大多數沒有燃氣，水、電、物業費用執行商業或辦公標準（部分地區商業和辦公的水電費也不一樣），二次交易成本高（稅費等）