主要看城市及地段，1萬/平應該是二線城市，好一點的地段有穩定租金收益，還是可以的，就怕地段不好租不出去，雖然二手交易稅費較高，但是一鋪養三代還是事實，並且如果拆遷還是三倍賠償，整體來說，在地段好及有發展潛力的地方，商鋪還是值得購買的。

商鋪在開發商的宣傳中，常常是伴隨著口號“一鋪養三代，十鋪百年財”的聲音，經久不衰的響起。

言歸正傳，市面上的商鋪主要有以下幾種:

①、臨街商鋪，如步行街及開發商建築開發的的小區商鋪等，有獨立產權可辦理不動產權證，屬於40年商業產權，可二次出售過戶給他人；

②、商場商鋪，如某城市區域商圈內的購物中心內商鋪，產權可分割，可辦理不動產權，可二次出售過戶給他人；

上述的是不同型別的商鋪產權情況說明，以下反饋幾種地下商鋪可能遇到的風險:

①產權風險:無產權的商鋪，被開發商的營銷團隊包裝成40年產權，不明底細的購買人容易被混淆視聽，實際上只有40年的使用權；而且購買人購買的合同每隔20年需要簽署一次，因為相關法律規定，租賃合同最長年限為20年。

②返租風險:通常情況下，簽署返租合同的不是開發商，而是與開發商有著千絲萬縷關係第三方運營方，合約上約定了返租時間，返租獲益，但繁鬧的商場的養成，需要非常多的外力條件與經營，當運營後收益持續達不到預期標準，甚至大量承租商戶退租的情況下，第三方運營商違約支付收益的可能性非常大，此時作為購買業主卻很難找到開發商維權，因為看似開發商與運營商有著千絲萬縷關聯，卻總能撇的乾乾淨淨。

④變現困難:因為大部分的地下商鋪，沒有不動產權證，只是使用權。所以當作為購買者已經不想持有，或轉讓變現的時候，就會發現很難出售，因為達成事實間的產權過戶，對方會心存疑慮導致可能最終不買了。

你好！個人建議你不要買這樣的商鋪。根據個人多年銷售房產的經驗看，這樣利好福利之下必然存在著許多你不曾知道的隱患。不要貪圖表面上的利益，你終究相信一點“羊毛出在羊身上”的道理就好。

買有帶返租的地下格子鋪（商鋪），尤其要特別注重以下幾點：

1.開發商五證兩書是否齊全？（五證：建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建設工程施工許可證，國有土地使用權證、商品房預售（許可）證、兩書：商品房使用說明書和質量保證書）。

只要這五證中，缺乏任何一證的。你買的房都得不到保障。

2.購買商品房的過程中確認清楚，房子能不能做按揭。如上述五證兩書不齊全，銀行不會受理相關房產的按揭手續。其次不能按揭的房產類還包括集資房，違建房等。銀行都不認可的房產，必然購房風險非常大。

3.帶有返租租約的。帶有返租的一手房產通常會有如下許些問題：1.開發商實力不足，開發資金緊張。2.開發商做好了跑路的準備。3.容易導致爛尾。4.開發商對自己的產品沒信心等。

通常帶有返租的商鋪，購房時一定是雙合同，開發商的購房合同以及合作託管並且給業主返租的公司合同。這個返租公司一定不會是開發商直屬公司。通常都是些代理合作公司又或者是空殼公司。

綜合以上個人經驗總結出來的觀點。建議你別買。這種格子鋪即使買了，後續二手交易也是非常困難的，沒多少人敢去接手。除非商業確實做得非常興盛。

希望以上能夠對你購房置業以及購房投資起到幫助。