我在做房貸客戶經理的時候，經常有客戶問我這個問題；“房貸選幾年合適？”無論是對誰，我的回答都一樣：“越長越好！”為什麼對於所有人都這麼說？我是有自己的一套理論的。我的理論就是：“有便宜不佔，是笨蛋！”房貸本身就是一個大便宜，期限最長能達到30年，這更是便宜啊，不佔白不佔。那麼期限拉長有什麼便宜呢？

便宜一：

放眼望去，所有種類的貸款，還款期限超過5年的少之又少。房貸最長可以達到30年，這不是便宜是什麼？那些做生意的人都精明的不行，為啥他們一個個都想讓期限拉到最長呢？

便宜二：

房貸的時間越長，月供就越低。對於手中沒錢的窮人，可以緩解燃眉之急。對於手中有錢的富人，可以把錢投資到其他地方獲取利潤。對於手中錢不多也不少的小康家庭，可以用多餘的錢改善家庭生活。拉長還款期限是對各種階層的人都有利的。

便宜三：

房貸期限長，並不意味著你的總利息就多，因為一旦你有錢了就可以提前進行還款。但如果房貸期限短，你的還款金額比較多，哪還有錢再進行提前還款了呢？說不定到最後，選擇期限長的人還的總利息反倒少！

便宜四：

期限越長，月供就越低，月供就會越接近房子的租金。倘若哪一天，你準備把房子租出去，那你的貸款說不定就可以由租戶來還了。相當於只掏首付就買了個房子，這難道不是便宜嗎？

總結：

選擇較長的還款期限可以令你有更多的空間，做出更多的選擇。而選擇較短的還款期限，除了讓你以為自己會省一些利息以外，沒有任何好處。

房貸的時間是長是短，並沒有什麼好和不好，是一種生活態度的選擇。

01，貸短點，無債一身輕

有一位朋友，她的房貸在今年初終於還清了，言語間，有自豪，有輕鬆，感覺人生進入了一個新的階段。

她兩夫妻在04年購房，貸款70萬。當時，為了房貸是供15年還是30 年而爭執，最後決定15年。

一轉眼，15年過去了，現在房貸還清了，終於不用欠債了，心理上是輕鬆了。

有很多人，都不喜歡借錢貸款，不得不貸款了，也想早點還完。

他們追求的人生先苦後甜，然後當貸款還完，日子真的可以輕鬆了很多。

02，貸長點，利用槓桿

我想起另外一個朋友，他也是04年購房，他當時房貸是選擇30年來還，因為不想把每月收入的大部分用來還房貸；

一開始，覺得每月還4000多，有一定的壓力。但想不到幾年之後，慢慢的就習慣了。

到08年，他居然再次購房。

我曾經問他，供兩套房子壓力不大嗎？

他說我是房奴，壓力肯定有，不過還能承受，因為收入比以前多了，還有之前買的那套房子租出去了，有租金收入可以抵減部分房貸壓力。

現在他兩套房子還在還貸之中，加起來每月共1萬多，但是其中一套房子的租金已經將近4000，而這些年來，他的收入也慢慢的增加了，所以他的壓力反而減少了。

如果不是因為限購，他還打算買第3套。

有些人希望自己還貸的壓力不要太大，所以選擇30年分期；

有些人希望儘量把錢留在手邊，做些其他的投資或者理財；

不管怎麼樣，他們不介意藉著錢過日子。相反，能借錢，反而更有前進的動力。

03，小結

你有不同的生活態度，自然就有不同的生活選擇。沒有對錯，喜歡就好，享受就好。

以上的案例，也曾經發表在我的文章裡，2019/7/3的文章，大家可以看看更具體的情況。

想都不用想，不用考慮任何這條件、那條件，一定是房貸時間越長越好。

什麼叫越長越好？就是能貸30年，絕對不貸29.99年。哪怕你能全款買，都建議你貸足30年。

為什麼？理由有三。

第一，房貸是你這這輩子能借到的最便宜的、貸款週期最長的錢，而且天然具備了套利空間。

怎麼理解這句話，看下面圖上三個指標。

M2同比增速，代表的是貨幣貶值的速度。通俗來說，就是錢越來越不值錢了。

GDP增速，代表的是社會財務的平均增長速度。通俗來說，就是這個社會上平均每個人正常能夠每年獲得的財富增長速度。如果你的收入增幅低於這個數，說明你拖全國人民後腿了。

5年以上中長期貸款利率，代表的是房貸的利息。通俗說，就是你貸款，要付出的成本。

對著這三個指標，再看下面的圖，你發現了什麼？

1，貨幣貶值的速度是大於財富增長速度的。也就是說，哪怕你每年的收入增長6%，但因為每年貨幣貶值速度是8%，也就是說你的身價還縮水了。這下你知道為什麼大家都這麼焦慮了吧。

2，財富的增長速度大於利率付出的成本。什麼意思？只要你能從銀行借到錢，這裡面就存在了一個點的無風險套利空間啊。

這樣的好事，去哪裡找？為什麼你要這麼輕易放過薅銀行羊毛的機會？

第二，社會財富在增加，個人收入也在增加，不要用你現在的收入去評估你未來的購買力。

很多人不想貸款那麼多年的一個核心理由是，一想想未來三十年，每個月都要換這麼一大筆房貸，想想都覺得壓力大。

大哥大姐們，你們有沒有想過一個問題。你們的收入是在增加的。尤其是初入職場前10年的年輕人，每年的收入都會有非常明顯的變化。

以我自己為例，買第一套房時，當時月供差不多要5000元左右，扣除雜七雜八的支出後，勉強能夠做到收支平衡，甚至有時候還要靠信用卡過渡一下。但基本一年後，這個月供就沒有任何壓力了。

所以，我們不要以現在的收入去評估我們未來的購買力。現在覺得很大的負擔，未來都不會是多大的負擔。

第三，通貨膨脹下，購買力在貶值，債務同樣在貶值。

怎麼理解？

舉個例子。假如你在30年前借了1萬塊，期限為30年，在當時絕對算是一筆大額負債了。但是到了30年後的今天，1萬元的債務是微不足道的。

再舉個例子，你想一想，20年前，萬元戶是不是已經是非常非常有錢的一個群體了。現在的萬元戶算個啥？20年前的萬元戶至少相當於現在的千萬富翁。

為什麼會這樣？因為貨幣在貶值。你們存在銀行裡面的50萬存款，按現在每年實際貶值6-8%之間，十年後，能夠買到的東西，能買到現在20萬左右的東西你就要偷笑了。

所以現在你覺得是一大筆債務，放到三十年的週期裡面，那都不是事。

以上。

房貸時間長會讓你揹負更多的還款利息，以基準利率4.9%和等額本息的還款方式計算，貸款30年利息總額是910616.19元，貸款10年的利息總額是266928.75元，二者相差的利息約是64萬元。

房貸時間短，讓你每個月的還款壓力都比較大，還是以上述的還款方式計算，30年期限每個月需要還款5308元，10年期限每個月需要還款10558元，如果你的每個月的工資收入是8000元左右，那麼基本上無法選擇10年期的還貸時間，因為還貸壓力巨大。那麼到底應該如何選擇呢？

合適才是最好的

房貸時間長，需要多支付利息，還貸時間短，每個月的還貸壓力增加，這看起來都不合適，所以需要找到合適自己的還貸時間，而不是隨意找到一個還貸時間。

根據收入情況來制定合理的還貸方式

假如你每個月的收入是1萬元，那麼你每個月償還房貸的費用可以控制在3000至6000之內，但是一定不要超過你的每個月的收入，避免沒有穩定的收入來源償還貸款，同時要留足家庭的開銷和費用，不能因為每個月還貸而過度限制家庭消費，適當限制家庭消費是有利的，但是不可以過度限制。

留足每個月還貸的3至6倍資金

房貸一般都是在10年以上，在這段期間之內，你可能會遇到各種各樣的突發的情況，比如突然失業而又暫時沒有找到新的工作，所以建議你留住每月還貸金額的3至6倍，這個比例比較合適，當然你可以留得更多一些，但是不可以留少，主要為了防範因為失業等因素造成的風險。

上面這些是在辦理房貸之中和之後的選擇，在進行這些之前，我建議大家選擇多找幾家銀行，然後對比一下同期限的房貸利率以及考慮可承受的風險水平，綜合進行決定。

這個問題擱在以前，我肯定會說房貸時間越長越好，因為前十五年，中國貨幣寬鬆政策，超發了大量貨幣，貨幣貶值速度遠遠高於房貸利息，怎麼算都是用銀行的錢划算，而且普通人這一生也就只有房貸這一個超低利息的機會，除此之外大部分普通人很難再接到利息這麼低的貸款了。

但是現在，整個經濟大環境對房地產市場收緊流通貨幣，連很多購房者這都發現銀行對房貸的態度沒以前那麼積極了，要麼加息，要麼加首付，不然很難貸到房貸。這也就說明你要還更多錢，況且目前國家經濟環境不景氣，強壓貨幣供應量，也就是控制通貨，國家根本不敢像08年一樣大量超發貨幣了，不然這麼多錢沒有那個蓄水池放的下。之前外管局嚴格監管外匯就說明國內人民幣已經多美元不夠換！

最為一個職業和銀行打交道的人可以認真的告訴你，銀行已經不是以前的銀行了

現在銀行喜歡的客戶變了，以前銀行最喜歡的企業主，個體老闆，五百強員工。但是現在的銀行對這些人已經不感冒了，最喜歡的變成公務員，事業單位，國企員工等。哪怕你在國有企業一年那個六七萬的年薪，你去貸款也是很容易的！

百度的員工房貸利息是比最普通的公務員高的！

這個變化，其實是銀行風控模型的變化，風控模型的變化是綜合大量可量化資料後得出的改變，單一資料無法改變銀行風控！管理建設銀行風控這幫人可以說是我們國家學歷最高的一批人，智商絕對的TOP1%！這幫人會讓普通人佔什麼便宜呢？

總而言之，未來中國貨幣主要的政策是維穩，不會像以前一樣一年百分之八的貶值率，但是基本會維持在百分之一左右。畢竟，貶值是貨幣必然屬性，不要說什麼違背市場經濟。在中國的經濟體系裡，沒有什麼是一道政令調節不了的!

所以，我建議還是能多付一點首付就多付一點首付，十年後的一百塊錢和現在的一百塊差距是不大的！

我的銀行貸款是30年的，我認為銀行房貸時間和個人的決定有關，只有最適合自己的，沒有絕對對的。

這個道理是這樣的。貸款十年和貸款30年。要知道利息是不一樣的。同時月供也是不一樣的。幾種不同的方案，就看你怎麼去選擇。

如果你的月收入比較低，剛剛夠還房貸。想留點錢在手邊上，那麼我建議你做30年最長年限。因為月供壓力小。生活品質自然會提高。留點錢可以做一做自己想要做的事情，也許自己創業可以大賺一筆。

如果你的收入比較高。不想讓銀行多賺你的利息。每個月房貸3000和15000對你都沒有什麼區別，那麼我建議你選的時間短的。時間短的。可以選擇等額本金還款方式。前期本金還的多，利息逐月減少，對於不想多還利息給銀行的人而言，等額本金，年限短是最好的方式。

對於年限長與年限短其實還有以下幾種觀點可以參考。

第一個就是錢在越來越貶值。少還點錢給銀行，把錢放在自己手上用於投資，這是一筆可算的到的賬。

第二個房子本身是重要的資產，具有保值的作用。與其過早的讓他變成自己的消耗品，不如每月還月供。

這三個銀行的房貸利率實在是太便宜了。要知道同樣的錢放在自己手上完完全全是可以創造出更多的財富的。有房貸每月再還也大大的增加了個人的壓力，使人變得更加的有創造力，具有奮鬥精神

以55W貸款 等額本息4.9%基率，1.2倍率5.88%為例，可能會存在有張有獎

20年

每月3902.39

總利息是383878.60

第一年後還款利息是31870.14；剩餘19年需要還約35W

第5年提前利息是149751.54 ，剩餘15年要還約25W

第10年提前還款利息是270740.56，剩餘10年要還約11W利息！

那麼如果你還了十年了，就不要提前還了！ 基本利息都已經換了大半了！再還沒意義的

30年

總利息是:619182.57

每月需還:3255.22

1年已還利息:32121.99

5年已還利息:156156.05

10年已還利息:298966.61

20年已還利息:524807.41

再來對比下10年的

10年

每月需還:6073.04

總利息是:176069.39

1年已還利息:31025.43

5年已還利息:128270.58

10年已還利息:176069.39

我們看到了上面的資料，那麼如果假設你沒有多少錢，工資水平尚可

10年內提前還款

10年內賺到足夠的錢提前還款，那麼可以選擇30年，

因為他的利息和每月還款是最佳的！

而很遺憾的是30年的貸款一般銀行難得批下來，我的當時就是30年變20年！

5年內提前還款和不提前還

那麼久推薦選擇20年了，他的月供和提前還款都較為划算！

而不提前還，30年的週期拉太長！利息太高，必須得為將來打算，30年，人都五六十歲了，你兒子都要買房了，你還在還房貸！除非你有嚴格的自律不亂花錢，和足夠的生財之道！不然你的漲幅是超不過那麼高的利率的！雖然利率可能會降低！

1年內有資金提前還

那麼選10年的

公積金

如果是公積金，那麼就一定要最長了，那麼低的利率，做點啥都能把錢賺回來！

來個放銀行的利息

55W放銀行4%的存錢利率！每月需要還20年的房貸:3902.39

那麼我們實際上55W 放銀行利息約為18W元，實際上如果你只有4%的利率，那麼55萬放手上將會導致在第12年用光，後面也沒有利息了！

那麼實際利息更少！

後話

前些年因為經濟高速發展，導致通貨膨脹得厲害，但是隨著經濟增長的降低，通貨膨脹率會逐漸降低！

通貨膨脹率CPI≈M2增速－GDP增速的公式，

我們可以得知最近10年的平均通貨膨脹率為6.83%。，但是這是中國高速發展的十年！

按照官方的預測，假設2019年M2增速為8%，GDP增速的中位數為6.3%，那麼100萬一年貶值幅度約為8%-6.3%=1.7%。由此可以算出100萬在一年後大約貶值為1000000/（1+1.7%）=983284元，縮水1.6715萬。

而理財，像我們這種平民百姓的理財水平有多高！餘額寶現在2.187%的年化率！

而更好的就必須存在一定風險！

個人觀點和計算的資料，僅供參考

買房子是件開心的事情，但是對於房貸的期限是多長，我們總是無法判別，期限長了，擔心還貸時間長，利息多；還貸時間短了，又擔心月供太高，承受不住。我們也經常聽說一句話：房貸是我們普通人一輩子能夠獲得的金額最大、期限最長、利息最低的貸款。所以能夠30年絕不20年，是越長越好！這些話好像都有道理，但是又似乎是自相矛盾的，到底該如何選擇？是長了好還是短些好？下面筆者做一些分析：

1、房貸利率上浮40%你願意嗎？

假設房貸總額是100萬，期限30年，還款方式是等額本息，房貸利率是在基準利率基礎上上浮40%，也就是6.86%，那麼利息支出和月供是多少？

下圖是詳細結果，月供為6559元，利息總額是136萬元，這個結果是多還是少？

這需要我們和在基準利率的場景下做比較，如果房貸利率是基準利率——4.9%，那麼結果就是這樣的，月供是5307元，利息總額是91萬元。

也就是說，當房貸利率上浮40%以後，利息總額增加了45萬，月供增加了1252元。利息上浮後利息支出是大大的增加了。如何要問你願意嗎？你恐怕是不太願意的。

如果要在上浮40%和下浮20%中選擇一個，很容易就會選擇下浮20%，因為利息和月供都要少得多。

但是如果我加一個條件：你的投資收益率每年可以達到5%，那麼你希望選擇下浮20%還是選擇上浮40%，這個時候依然是很容易選擇下浮20%，那麼你選擇了下浮20%後，償還的期限你是願意選擇30年，還是選擇20年（假設你的月供都沒有問題）？

我想你肯定會現在30年，因為你的投資收益是5%，而你的房貸利率只有3.92%，這個利率差就是你的收益。

如果你只能選擇上浮40%呢，那麼你願意選擇30年還是10年（假設月供都沒有問題）？

我想你肯定是選擇10年，因為你的房貸利率是6.86%，比你的5%的投資收益率要高不少，你辦理這個房貸就是每年虧損1.86%，你當然是希望越短越好。

總結：所以，房貸是長點好還是短點好，首先要考慮的是你的月收入能力，當你的月收入有限的情況下，你選擇越長越好，因為只有這樣你才能把房子買下來。如果你的月供沒有問題，10年也能承受，30年更不是問題了，那麼你需要考慮的是你的房貸利率和你的投資收益率之間的關係，投資收益率高於房貸利率，你自然是越短越好，如果投資收益率高於房貸利率，那麼肯定是越長越好。

所以，長還是短是有約束條件的，並非是越長越好！