公寓是坑，公寓是大坑，公寓是超級大坑，重要的事情說三遍，你去問任何一個職業房產投資者，他們的回答都是這樣。

為什麼要買住宅而非公寓，我從三個方面為你闡述。

1:交易環節:買入時，首付比例高，需要50%首付，也就是隻能貸5成，貸款貸不足，一開始就輸了。最坑的是，賣出時，你需要承擔高昂的稅費，除了個稅營業稅契稅外，你還需要繳納20%的差價所得稅，也就是假設你的公寓五年升值了10萬，除了繳納類似住宅的稅費外你還需要多繳納2萬，你說坑不？

2:居住環境和舒適型:四梯十幾戶，天天上班擠電梯，我忍了，水費電費煤氣費比住宅高個好幾倍，我也忍了，沒有學區，小孩不能上學啊，你讓我怎麼忍？

3:公寓萬年不漲，也就是根本賺不到錢，公寓的價格一般是同地段住宅的6、7折左右，有的城市直接5折，你看看這多不看好公寓，你同事買了住宅三年翻一倍了，你再看看你買的公寓，原價賣不掉，到時就哭了。

無論從房產的收益性、流動性和風險性哪個方面看，公寓都不值得買，你如果有買公寓的打算，趕緊打消此念頭，三年後你會感謝我的。

類似的還有商鋪、寫字樓，千萬別碰！

希望你買入自己滿意的住宅而非公寓……

一般來說，買房都不建議買公寓，除非它位於城市中心CBD，又或者是擁有稀缺景觀的大戶型豪宅公寓，比如深圳灣一線海景公寓——深圳灣壹號、南山科技園的華潤永珍府。

1、首付高（5成首付）、貸款年限少（10年）、利率高 5.88%（各地不一樣）

2、後期交易稅費高

3、商水商電

4、沒有學位、不能落戶

5、40年產權

6、公攤面積高

雖然公寓有這麼多的缺陷，但總有人還是躍躍欲試。

一些人是被中介洗腦，覺得公寓戶型小總價低、不限購不限貸。還有一些土豪是因為錢太多，沒有購房名額，又不想錢放在銀行貶值，所以想把錢投進公寓。

土豪可隨意，但對於普通人而言，花50%的首付投入到公寓裡面，到底值得嗎？

只要公寓市場的本質邏輯不變，落戶、學區的根本性問題無法解決，大部分公寓就並不具備居住和投資的價值。

人生的首套房產，一定要是住宅，預算不夠，可以捨棄面積，但絕不要因為“划算”而選擇公寓。

如今的中國公寓市場，90%的公寓是不能碰的，還有5%的公寓是碰不上的，只有5%的公寓是有價值的，而你又能確保你能買到這5%對的公寓嗎？

2020年，請珍惜手中的資金、房票和貸票，把握好機會，蓄勢待發。

舉個例子：

同樣是一套房子自住，你30萬首付買100萬的房子，翻倍升值之後賬面200萬。

跟你30萬五成首付，買了60萬的公寓，升值後變成了賬面100萬，還不一定賣得出去。

公寓首當其衝的問題，也是幾乎大多數人都知道的問題，就是沒學位、沒有辦法落戶口，40年產權很多人確實是沒準備拿來落戶和拿來給孩子上學，甚至僅僅是為了出租和所謂的投資升值。，

一、公寓客戶主要由被房價擠壓的剛需客、沒有太多投資成本的投資客兩類客戶組成。

公寓產品的客戶其實非常簡單明瞭，沒有住宅客戶複雜。目前只有兩類客戶：一類是被高房價擠壓的剛需客，大概佔比10%-20%；他們購買公寓產品主要是被高速飛漲的房價所驚嚇，普遍希望先上車再說，就算以後買不起住宅也有一瓦遮頭，滿足最低的居住需求。公寓產品總價低且具備居住屬性，正好滿足此類客戶的需求。

投資客基本上是所有公寓產品的主力客戶，最多能佔到整個公寓客戶群體的80%左右。他們之中有失去購房資格的資深投資客，也有沒有太多投資成本的小投資客。但整體而言，以沒有太多投資成本的小投資客為主力。他們購買公寓產品的目的是投資，希望通過物業升值、租金回報兩種途徑獲取更高的回報率。

這兩類客戶其實都是房地產市場客戶群的最底層，資金實力較弱、抗風險能力較差。一旦投資或者購買失敗就沒有翻身能力，而恰恰他們卻最容易陷入公寓的陷阱。下面我將詳細講解為什麼不建議此兩類客戶購買。

二、對於剛需客的四大缺陷：公寓的居住價值是被閹割的，無學位，居住環境不斷惡化，不適宜居住。

剛需客戶

1、公寓的居住價值是被閹割的

2、居住環境不斷惡化，不適宜居住

剛需客戶由於沒有太多資金，因此選擇先上車佔有一席之地，保證自己最基本的居住條件。但公寓產品的居住價值是缺失的，根本不適宜居住，也不能保證剛需客戶最基本的居住需求。

缺陷一

1、公寓無法落戶

2、無法享受教育方面的配套

不能落戶的房子註定就是過渡產品，註定只能在你剛工作到結婚前這短短一段時間可以居住，因為你可以不落戶，你可以不享受這個城市的優質教育、醫療配套。但你不能讓你自己孩子同樣如此，讓你孩子享受不到城市優質教育配套。

缺陷二

1、隨著辦公租戶增多，生活環境逐步惡化

論一棟公寓前期住戶有多少比例的居住客戶，但發展到1-2年之後，整個公寓的居住客戶會逐步全部轉變成辦公客戶。這主要因為劣幣驅逐良幣效應。

缺陷三

1、不通燃氣、商業水電

2、高物業費，使用成本居高不下

公寓的水電都是商業用電，比民用電貴了一倍，與此同時還有高昂的物業費，這對居住客戶更是一筆較大的負擔，居住客戶只有晚上回來，基本享受不到物業的服務，但卻要和辦公客戶承擔高昂的物業費。

缺陷四

1、一層樓10到30多戶的比比皆是

2、小區環境一般、無綠化

三、對於投資客的五大缺陷

公寓寓物業主要通過物業升值和租金回報來換取回報。但如果詳細分析，你就會發現無論物業升值還是租金回報的收益率極低，價格便宜是相對的，如果不漲，50萬都貴，如果上漲200萬都便宜，要理解這個概念。我一個朋友在廣州珠江新城300萬買的公寓，租金相對於住宅是能高不少 ，但在16年一輪市場普遍翻倍的情況下，公寓僅僅只是上漲了30%，而且轉讓要交的費用超高。這其中的資金成本，機會成本可想而知。公寓是個偽投資產品，根本不值得投資。

缺陷一

公寓產權年限只有40-50年，土地年限到期繳納總市值7.5%土地出讓金。

缺陷二

公寓貸款條件苛刻，年限只有10年，首付比例50%，利率上浮10%-20%。月供要求高。

缺陷三

公寓客群狹小，交易週期漫長。特別要注意返租公寓，這是最迷惑的大坑！！二手公寓專案交易過程有高額的稅費、中介費用，投資客更願意選擇沒有稅費、升值空間巨大的一手公寓專案。剛需客的退出、投資客的遲疑，自然會造成二手公寓專案交易週期漫長，影響公寓的投資回報率。

缺陷四

公寓房價漲幅緩慢，長期低於住宅漲幅。

公寓產品居住屬性嚴重缺失，長期與住宅專案價格倒掛，在成本高出住宅的情況下，價格卻賣不過住宅。只有在住宅房價飛速上漲的情況下，公寓價格才會跟隨上漲，漲幅遠遠低於住宅。

缺陷五

公寓交易稅費高昂（總房價30%），投資者基本不可能通過物業升值取得收益。公寓物業交易過程中存在大量的稅費，其中增值稅、都是按照公寓升值的價格進行計算的；個人所得稅、契稅也是全額徵收，不像住宅會進行減免。簡單計算，光稅費這一項就達到總房價30%，這還不包括你支付的房貸利息，中介費等支出。也就是說只有你公寓上漲50%，你投資的公寓才會略有盈餘。投資者期望通過公寓物業升值獲取回報的可能性極小。

四、總結

各位年輕朋友總結一下，畢竟年輕人賺錢不容易。

1、公寓環境不適合居住

2、公寓不增值

3、公寓流動性差。這點很重要，當你湊夠了錢、有了購房資格，想去換房的時候，你會發現公寓賣不掉，置換計劃就要因此而擱置，那就慘了。

4、公寓租售比雖高，但也是不能覆蓋貸款利息。你想要的是收益，別人要的是本金。

舉個小例子：

你貸款100萬買公寓，一年要還貸6萬。而你去租人家公寓，一年可能才5萬。加上公寓本身又不升值，還有房價下跌風險，未來賣不掉，那麼買公寓真的不如租公寓，既保證了資金流動性也避免了風險。

所以如果年有住房需求的話，建議買個老破小或者租房子。

總之，千萬千萬不要買公寓！！

如果是首套剛需的話，個人建議買住宅

但是如果您限購了，前期手上資金並不是很充足，建議您先買一個公寓住。作為剛需客來說，，房子本身就是用來住的。漲不漲是其次。等後面有購房資格了。手上資金充足了，再去入手住宅也沒關係。

買住宅好，住宅可以落戶讀書，公寓不可以。

住宅用的是民水民電，公寓用的是商水商電。

住宅一般都是兩梯四戶或者兩梯五戶，公寓一般都是三梯二十戶或者六梯三十多戶。

你好，不管投資還是自住，都不建議公寓！

1.公寓目前還是不支援享受落戶，和其他城市配套服務的；

2.雖然總價低，但是居住條件差，很少有帶陽臺的；一般都是1梯多戶，沒有什麼私密性可言，而且居住的人群雜亂，安全性低！

3.居住成本高：不通燃氣，水電是工業計費！冬夏季交電費就知道了！

4.轉手率低，很難出手；

…………

首先看個人對於房產這方面是什麼需求。

1，滿足於剛需人群的必然是選擇住宅。

2，對於投資者來說，小戶型的住宅、公寓、loft 、soho 是首選。

從最基礎的資料分析，就能看出。

1，面積，住宅的面積大概分為幾個區間90以下，90-140之間，140以上且多為單層；公寓類45左右，；loft 和soho 45左右，或是90以上且多為雙層複式。

2，產權，商業性質決定了高度，相比較民用水電，商用就高出了它好幾倍，本身用於實際可操作空間大，當然也在年限上有了限制40-50年和70年的產權還是有很大差距的。

3，售價，同比較來說，公寓單價比住宅要高很多，總價卻低了不少。

公寓一般是商業產權性質，40年產權，首付50%，並且按揭利率也不一樣，交易稅費20%以上。所以買房子還是比公寓好，住宅交易稅費低，好出手，首付低，貸款利率低。

公寓是40年產權的，住宅是70年住宅，住宅自住的會舒服點，一般買公寓的都是，沒有名額買住宅的，剛需不夠錢買住宅的想先上車的，或者是投資出租的，公寓出租的價格會比住宅高很多

住宅是70年產權住宅用地，公寓都是40年商業用地，他們兩個區別就是住宅的舒適度要高，公寓容積率高，舒適度低，而且還是商水商電