題主這個問題確實是大家比較關注的話題。現在的商業地產並不是所有的都難做，沒有發展潛質，還是要分開看的。下面我具體就幾種商業地產進行詳細的分析：

1、傳統的商業地產。

傳統的商業地產是指百貨商場或者商業綜合體等形式的商業形態。現在走入商場，隨處可見一些降價，從一開始的百分之五的降價，現在很多已經是五折出售。比如說像南京這樣的城市，新百，甚至德基這樣的亞洲日均銷售額排名top3的購物中心，都已經每天都有打折促銷的活動，這樣的促銷是從2005年開始的，也正是網際網路開始大肆擴張的年代。

從結果來推過程，較多的實體業態，比如說像服飾、百貨、日用品等都收到了明顯的衝擊。因為這些是可替代的。在網路購買更方便快捷，價格也有很大的優惠。網際網路商業以其成本低、交易快的優勢，迅速的蠶食商業地產，從一開始的一二線城市已經擴張到了三四線城市。

2、不可替代性商業地產。

不可替代性商業地產是指比如說像社群周邊的社群超市、餐飲類、以及生活服務類（美容美髮店、健身娛樂等）業態的地產，這樣的地產收到的衝擊很小。

為什麼這麼說呢？首先居住區周圍的社群超市，最主要的特點是便利與快捷，居民可以最快速的購買到東西以解燃眉之急，不涉及到物流和快遞服務，是網際網路所不能替代的。再說餐飲類，隨著恩格爾係數的減小，人民的生活水平愈來愈高，對於食物的品質要求也逐年提高，所以即便可以在網際網路上可以購買到一些生鮮產品、蔬菜水果，物流也會使它們的新鮮度有所下降。而且更多的餐飲具有社交性，重在促進家人感情以及促成商業合作。生活服務類就更不用多說了。

3、融合性商業。

這裡只舉一個例子，外賣。這是一個網際網路與線下相結合的商業形式。餐飲的製作必須由線下完成，透過快捷的物流服務迅速到達買家的手中。其他就不多加贅述了。

伴隨消費環境和消費習慣的升級，中國商業地產進入大型商業綜合體時代

　　城市商業綜合體是城市生活、城市活力發展、城市功能集約化需求的產物。

　　城市商業綜合體具有交通便利，高密度，高集約化，功能互補全面、緊密聯絡等特點。

商業綜合體深度挖掘消費活力，不同功能相互增益，多面盈利

　　商業綜合體的高度功能集約，滿足了人們各種需求，擴充套件了消費者線下消費的場景，適應了碎片化、個性化的消費需求，同時能夠促進商業商務發展。透過對中國不同城市的商業綜合體案例分析，發現商業綜合體中商務辦公樓租金普遍高於中國重點城市平均水平。而且大型城市商業綜合體如深圳華僑城具有長期運營盈利的能力。

城市商業綜合體為商業地產帶來新機遇，夜間經濟等利好城市綜合體發展

　　2018年中國一線城市的商業用地投資普遍遇冷，2019年上半年眾大型地產企業發生多項人事調整，預示著地產行業將迎來重大變動。傳統的購物中心、商務辦公樓模式出現衰退現象，城市商業綜合體能夠更好地刺激消費，帶動產業發展，是未來商業地產的趨勢。

城市商業綜合體的多功能性分析

　　“商業綜合體”的概念源自“城市綜合體”，是多合一的城市功能區，即將城市中商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，並在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關係，從而形成一個多功能、高效率、複雜而統一的綜合體。

中國城市商業綜合體發展程序分析

中國城市商業綜合體帶動零售消費市場規模

中國商業地產發展現狀分析(四)

中國商業地產發展趨勢預判(一)

中國商業地產發展趨勢預判(三)