目前地下停車場的產權共分為部分：歸開發商所有：如果開發商在建設地下車庫的時候，成本和麵積均沒有分攤到建設成本中去，則其產權是完全歸屬開發商的，業主沒有所有權。歸業主所有：如果地下車庫的建設成本或面積分攤到了社群的開發成本或銷售面積中去了，則這些車庫歸全體業主所有。歸國家所有：作為一個小區的開發建設，需要設計一定面積的地下空間用做人防工程，所有小區都有，開發商經常拿地下車庫充當人防，這樣的話，車庫的所有權歸國家所有。

業委會可行代表業主明確所需全體業主所有的那部分停車位免費，但是對於歸開發商和國家所有的那部分停車位業委會是無權處理的。

根據《物權法》第74條第二款的規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。也就說，允許開發商和業主通過約定（買賣）的方式確定車庫的權屬。

關於小區停車位的問題，一直是法律爭議的焦點，關鍵在於小區停車位的管理現在確實是比較混亂，而且法律規定也過於簡單。但是既然有法律規定，總比沒有規定要強，所以無論現在法律規定的是細還是粗，都應當先以法律規定為原則進行判斷，而不是胡亂的猜疑。

物權法第七十四條明確規定了，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”

其實這條法律規定對停車位已經做了比較詳細的規定，它比他把停車位劃分了建築區劃內的，還有建築區劃外的。

對於建築區劃內的，顯然，這部分停車位應當是指建房的時候就明確已經規劃出來這部分就是停車位，所以這樣的停車位更加的名副其實專地專用，所以這部分停車位很多開發商是擁有產權的，因此，對於這部分停車位法律規定的是可以出售贈與，還有出租，這就取決於開發商自己了。

但是對於建築區劃外的，就要看具體的情況了，說白了就是這些都不是當時規劃用於停車位的土地，所以那就有可能是有其他功能用處的區域。所以這裡邊大部分都是佔用了公共用地或者綠地，或者是人防工程。

對於公共用地或者綠地，顯然這是屬於業主共有的，如果在這些區域建設成停車位，那麼停車位也應當屬於業主共有，開發商不擁有產權，自然不能對停車位進行處分，包括出租或者出售。因此，如果開發商對此進行出租，出售業主是可以提出質疑的。

而佔用人防工程的停車位，由於人防工程的所有權也不在於開發商，應當屬於國家，所以開發商也沒有權利進行處置，但是一般情況下，如果開發商取得了這塊區域的使用權，它最多是可以進行出租，但是不能進行出售。

所以業主如果想要讓開發商對地下停車位進行免費，關鍵是要看這部分停車位開發商是否擁有產權，如果擁有產權的話，開發商是可以要求收費的，如果不擁有產權，業主是可以提出質疑的。

既然開發商在賣車位那基本就可以判斷地下停車場所有權屬於開發商的，不屬於小區公攤面積。既然不屬於小區的公攤面積的話，只要開發商有完全自主產權的話，那麼開發商是有權出售停車位的，業委會的要求就是非常無理的。現在太多的業主並不知道小區的停車位是分很多種的，有公攤面積的停車位，有人防工程的停車位還有開發商開發的完全產權的停車位。根據停車位的不同性質要區別對待的：1、小區的公攤面積停車位是屬於小區的全體業主的，物業或者開發商是無權銷售的，一般來說只限於本小區業主停車，如果車位有富餘經過業委會同意也可以對外承租，但是收的的租金是歸全體小區業主所有，只能用於發放福利或者小區公共設施的更換等，本小區業主停車的時候也是需要交納部分管理費用的，因為物業平時也需要對車位進行一定的管理，比如衛生，照明等，當然這部分收入也是小區的公共收入，只能用於小區的公共開支。2、人防工程的停車位，這種停車位一般都是底下車位，一般是開發商承建，開發商有使用權但是沒有產權的，這種車位在人防功能沒有啟用之前開發商是可以對外招租的，租金歸開發商所有，一般都是物業負責招租，這種車位只租不賣的。3、開發商開發的完全產權的停車位，這種車位是完全屬於開發商的，可以辦理產權證的，開發商可自行決定出租或者對外銷售的，業主無論是租用或者購買的也都是要向物業交納一定的管理費用的，因為這些車位佔用了一定的小區資源，比如水、電、物業服務人員等。所以現在問關於買了車位能不能退，和小區業委會要求底下停車場免費的問題，首先要了解車位的性質才好說。很多看起來合理的要求，在不瞭解實際的情況下其實也是非常無理取鬧的。

業委會要求開發商地下車位免費，開發商又在出售車位，看來問題複雜，牽扯售前承諾和售後產權處置的關係。

首先，需要搞清楚地下車位產權歸屬是誰的。如果地下車位在規劃內且已經分攤給全體業主，產權屬於業主，開發商無權再進行出售或者其它收益。

其次，如果屬於人防工程，並未分攤，原則上產權不屬於開發商也不屬於業主，但是經人防部門批准可以委託進行經營，可以委託給開發商，也可以委託給物業公司。

如果該地下車位不屬於人防，也沒有分攤，開發商就擁有合法的產權，進行出售出租都是合法的，業主委員會或者業主無法干涉。

如果是開發商售前承諾車位免費使用(產權屬於開發商)，看是對哪一批次購房業主承諾還是所有購房業主，合同是否註明，或者有其它可以證明的證據。如果開發商違背承諾就構成合同欺詐，可以起訴主張業主權益。

至於已經買好了車位的車主，看買賣合同如何約定。經驗來看，能退的機率較小。這種地下車位購買的也只是一定年限的使用權，並不是完整的房地產產權。建議題主先去問一下地下室的產權歸屬在做決定。貿然退定，如果產權屬於開發商，自己不斷要承擔違約金還不能保證全款拿回來。

你好，對於你的問題我不是很清楚，既然已經有了業委會，那麼業主已經住進去很久了，怎麼開發商還在插手小區事務呢？除非你的小區盤很大，這幾年一直在搞工程。這裡對你的問題我還是做如下分析：

地下車位，一般這種停車位的情況有兩種，如果地下停車位不屬於開發商的話，所有業主均分就可以了；如果地下停車位歸開發商所屬，業主就需要按照開發商開的價格支付或者在購房時開發商贈送才能擁有車位。

有產權的車位，小區人裡面的車位已經被開發商或者被個人註明了產權，屬於個人資產，那麼就是產權車位。

人防工程，人防工程是指由以前的防空洞改造的車庫，裡面可以停車。

從你的問題中我們可以看出，車位本身並不存在任何問題，開發商也並沒有遲延履行或者不履行主要義務，同時車位也已經交給了業主本人，部分還可能辦了產權證，對於大家來說合同已經履行完畢了，這時想要退款的訴求也就基本不可能實現了。

這個題目裡包含了兩個問題，一個是業主要求地下停車場免費，一個是買了車位的能不能退。不過我們把第一個問題說清楚了，第二個問題也就迎刃而解了。

對於開發商來說，一般是採取地下停車場賣車位地上停車位出租的方式，業主所說的地下停車場免費的說法好像沒聽說過。

有人說有產權的車位屬於開發商可以賣，沒有產權的人防紅塵建的車位不能，屬於全體業主所有。其實這個說法也沒錯，但是這個人防工程還有一句話就是誰出資建設誰使用，所以就有了人防工程地下車庫。這個人防工程主要是用來緊急避險的，這個產權是國家的，也的確屬於全體業主的福利，但是並不影響或者說限制開發商建成車庫來賣或者更準確點說是長期租賃，因為開發商沒有產權不能賣但是可以長期租賃給大家。

還有一種就是真正的開發商自己配建的地下車庫，可以有合同也可以網上備案，當然也可以自由轉讓。

但是，以上兩種地下停車場都不是業主委員會說的那樣屬於所有業主的免費停車場，於情於理於法都不可能。那麼第二個問題也就清楚了，買了的車庫不用退，當然您也可以退，不過退了就沒有屬於您自己的固定的停車位了。

業委會要求地下停車場免費而開發商在賣，這可以說是業委會成員在誘導你們爭對開發商從而達到不可告人的目的，可以說開發商決對不會同意它私有財產非法被侵佔，除非業委會出資買下，從你的說法這個業委會百分之百是法盲，是小區搗亂分子，如果你們有這樣的業委會勸你最好把房子賣了或者小區業主馬上召開業主大會炒掉現任業委會否則你們小區百分之百會成為爛小區，地下買賣車庫產權歸誰房產建設與相關的管理部門都有相關的資料只要你願意去資詢一問就明，不過你也可以看看你的收房合同與房屋公攤面積有哪些，這些網上查查都知，除非你不願意去看，願意做一個聽別人擺步的傻逼，那就與別人無關，有什麼事不明最好多問，多查現今社會只要上網都查得到，所以從你的提問可以說你們小區的業委會就是搗亂你們小區。

一是從題目上看，車位賣方與車位管理方並沒有矛盾，都是正常行使著自己的職權。為什麼這樣說呢？對於已成立業委會的小區，受業主大會委託，是可以決定地下停車位收不收車輛管理費，這是業委會的許可權，無可厚非。但是業委會做出免費停車決定，也面臨以下風險責任：一是在免費中出現亂停亂放怎麼辦？有人管理時還阻止不了亂停車，無人管理時絕對會出現亂停亂放，這些矛盾怎麼解決。二是費用怎麼辦。免費是對停車者免費，因停車位管理使用產生的人力、水電、衛生、維修費用咋辦。三是免費停車可不等於業委會免責，一旦發生車輛損壞、偷盜、丟失怎樣賠償，都是業委會要考慮的問題。二是開發商繼續賣車位，買了停車位的能退不。這裡也有兩個問題，只要是開發商產權的車位，開發商什麼時侯都可以出售；對於你說退款不，這要看買賣停車位合同約定，即使沒有約定可退，肯定不會是全款，開發商會扣除買賣過程產生的費用，包括違約金等。但你能提出這樣的問題，我猜想你覺得買了車位是不是吃虧了？這要看你這個小區地下停車位是不是智慧停車進出，若是智慧停車場，若你沒買車位，根本就進不去，即使是人工管理，免費停車也要首先保障已購買車位業主的停放權利。不然開發商、業委會都不是傻子，啥都白用白送給你。三是這種開發商這邊賣車位，那邊業委會免費停車，我估計是不是兩下在鬥氣。但即使是鬥氣，買了車位的，還是比沒買車位的方便多了，因為這是產權車位，你購買了就是你的，誰管理不重要，都阻擋不了你的合法使用權；另外，因為什麼時侯都是先保護買方利益，而不會先滿足無車位車主停車權利，業主什麼時侯回來都有車位。最後提示樓主，業委會的決定不會是終身不變的，一旦有朝一日變為有償使用，也不影響你的車位使用，你的車位是合法購買的，影響的是無車位業主。長遠看，你擁有車位，停車場免費不免費無所為，都不影響你的正常使用，退款已經沒必要。

網路討論，僅供參考。

地庫，附屬建築，管理用房，等等，比如我們小區，兩棟配樓都算，有些小區，活動中心什麼都算（公攤面積），不大才怪，但其出租，出售收入全歸了物業。

benline

http://m.kdnet.net/topic-13191234.html

人防工程是國家投資的就是國家擁有產權，非國家投資時，建設方投資建設的取得初始產權，樓盤銷售完畢，全體業主分攤了全部土地費用，取得土地權因而取得附著於其上的建築物權，人防工程所有權屬於全體業主，只是戰時為國家徵用，人防工程的投資人就是繼發權人--全體業主，初始登記人必須依法協助辦理權屬轉移。這樣才符合現行法律的規定。

lzh7207

http://m.kdnet.net/topic-12953369.html

地窖是公攤面積，可以按房屋公攤面積大小分隔成雜物堆放間歸還各戶。停車，雜物堆放，杜絕非法買賣公攤都解決了。

用公攤車位賣業主的錢。 這是倒第幾次了？

開發商怎麼可能退費，唉，業委會要求業委會要求有用麼，車庫產權是業委會的麼就要求免費，業委會想的太美好了，人家開發商對業委會的要求理都不理就可以知道開發商對業委會的要求有多麼的不屑一顧了，讓你們小區業委會洗洗睡吧，學明白民法典物權編在提要求吧。