我來說說我住過的小區物業管理的情況，大家就知道業主自治能不能成功。

小區裡面幾個老領導坐不住了，聯絡了每個單元的熱心人成立了業委會，定期召開會議，商量自治辦法。大家一致認為，最主要的就是收費，沒錢一切都是空談，暫定為每平米收四毛錢。

業委會主任老趙很負責任，自己先墊資請了門衛，又僱人來小區打掃衛生，慢慢交物業費的業主多了起來。老趙每個星期都公佈費用清單，收上來的錢交給業委會財務小王管理，支出費用由業委會委員們集體討論。

一天早上，一位業主去開車，發現豪車被剮蹭，找到物業要求處理，老趙幫忙看錄影，怎麼也找不到肇事方，這位業主直接表明以後不會再交物業費了。後來又有人因為各種各樣的原因不交了，老趙又沒有別的強制辦法，只好辭職了，別的委員一看沒人敢幹，業委會宣佈解散。

小區又恢復到“”髒、亂、差”的樣子，偶爾會有業主主動打掃一回衛生，那是人家第二天要娶媳婦，怕客人來了笑話。大家一提起自治，都是搖頭。

今年疫情期間，這個小區被列為“三無小區”，由志願者在小區門口值班，他們說看著小區裡面漂亮的樓房，誰能想到裡面會是個如此惡劣的居住環境。

看來，小區自治不會成功的，要擁有良好的居住環境，離開錢，一切都免談！

只所以很多人提出取消物業，可行嗎？

2.為什麼很多人提出取消物業：有很多物業公司服務水平很差勁，導致業主不滿意；有的物業收費很貴，導致業主認為服務和收費不符；更有不少人想享受免費的物業服務，所以提出取消物業，由政府或者街道辦來承擔。

3.小區沒有物業可以嗎？當然不可以。物業是一項專項的任務，從業人員需要具備一定專業知識，具有服務意識，工作時間要符合廣大業主的時間。

4.如果沒有物業，誰可以替代物業為廣大業主提供服務：①有人提出讓街道辦承擔物業服務，該方案不可行，街道辦承擔小區的物業服務也要收費，費用不比專業的物業公司低，服務水平保證比專業的物業公司差，效果讓廣大業務更為不滿意，晚上想讓處理事情，不行，下班了，明天再說。如果有投訴，把街道辦做為投訴主體，不可取。②把物業的功能分成幾個模組有幾個不同的單位來承擔，則增加了業主的物業費用，各個單位互相扯皮，服務更差勁。③讓業務來承擔物業服務，更不可取，因為人都是超級自私的，都是先解決自己的問題的，並對自己有利的前提下才會去處理別人的問題。

5.個人建議：可以協商降低物業費用，可以協商提高物業服務水平，甚至可以更換別的物業公司，取消物業真是很幼稚的想法。我們小區的物業公司是萬科，物業費一個月也就不到200塊，沒有幾個錢，外邊吃一頓飯都不夠，萬科的服務還是基本滿意。你對你們的物業滿意嗎

徵房產稅，能否讓“物業公司”從小區業主的視線裡徹底消失？

每個小區的業主都有過，跟物業公司打交道的經歷。物業費有高有低，提供的服務大同小異，箇中滋味每名業主都有，各種不同的感受。

近些年來，小區業主和物業公司的予盾和衝突不斷髮生，成了一個不容忽視的社會問題。有人甚至稱物業公司為“社會毒瘤”，在廣大業主心中積怨甚深。還有人提出，讓物業公司撤出小區，由街道社群來管理，解決物業公司濫收費，爛服務的現象。

按照小區物業管理，由街道社群或政府有關部門接手這個思路，繼續往下思考，那麼，對個人房產開徵房產稅，就有了更加可行的基礎。

取消物業費，也附合“費改稅”的國家稅制總體設計。房產稅稅額設計為，大城市每平方米1.5元，中等城市每平米1元，小城市0.5元，和以前業主交給物業公司的物業費基本相當，不會提高廣大業主的經濟負擔。

那麼，配套的政策措施有哪些呢？首先要產權明晰，以業主進戶門為界，走廊，房頂，外牆體，水，暖，電設施，小區院落，綠地，停車位，電梯等等，只要業主門外的各種公共公用部分，產權都歸政府所有，劃為國有資產，業主戶內的各種設施產權都歸個人所有。

由政府外包有關公用事業服務單位或更加專業的物業公司來管理，所需資金和支出由業主交納的房產稅保障，形成一個良性的運作體系。交納的稅收來源和用處明確，政府管理責任明晰，服務單位保障有力。

取消物業公司而不是取消物業管理。物業管理應該納入政府部門的社群，決不應該強迫進行商業化運作，更不應該任其物業公司用劣質的服務強買強賣。

贊成取消物業，但不贊成業主自己管理。

十九大以來，黨中央致力於推動國家治理體系和治理能力現代化。在當前這場面對新冠疫情的鬥爭中，黨和政府發揮道路優勢和制度優勢，展現了超強的掌控能力，已將疫情置於嚴密監控中，向世人展現了超強的治理能力。

新冠疫情暴發，讓治理理念下的政府管理因應能力經受了重大考驗，必然做出治理方式的重大調整。作為有反思能力且勇於糾錯的國家機器，巨痛之後，必然浴火重生，構建一個更強大的治理體系。

具體到一個城市市域，把處於國家治理基層基礎環節的社群治理和小區管理納入黨和政府現代治理體系，頂層設計，專業引領，全民參與，國有化執行，大資料管理，過程性評價，是經濟高速發展後人民依法享受改革紅利的實現方式，也是國企體現公平的重要憑藉，更是黨和政府現代治理能力建設的必由之路，必將有力提升人民的幸福感和獲得感！

推進社群治理和小區管理，一方面要積極引導國有供電、供水、供氣、通訊、物流、園林、綠化、衛生、保潔、安保、基建、維修等專業公司參與社群治理和小區管理，推進治理體系計劃制訂、人員調配、過程管理的高度融合;另一方面要著力構建政府主導、區街實施、全民參與的社群治理和小區管理大資料平臺和過程性評價體系，推進治理體系專業化、智慧化、現代化建設。

專業的管理才是最好的管理模式，必須把物業管理納入社會治理體系，做好頂層制度設計，提高物業管理專業化水平，增強業主通過大資料平臺參與物業管理和社會治理評價的能力，改變物業管理服務水平和價格亂象。但目前大多數物業公司管理範圍小，沒什麼專業能力，無法進行智慧化、專業化管理，業主無法有效監督評價物業，這是基本事實。疫情之後，黨和政府一定會做好頂層設計，在市、區、街道指導下，將小區管理納入全域治理體系，引入專家團隊，分類分層研究，統一制度設計、標準制定、價格核定，參照當前業以常態執行的供電、供水、供氣機制，全域成立國有的園林、綠化、衛生、保潔、安保、基建、維修等專業公司具體服務小區，市、區、街道、社群根據服務內容層級，制定全市統一的差異化價格標準體系，動態調整不同小區、不同月度的服務價格，開展專業化治理和管理，市、街道、社群依託居民參與的大資料平臺指導、管理、評估服務質量，業主進入政府開發、全域應用的網路平臺評價小區物業管理水平，每月打分，作為物業管理質量排名依據，這種管理比單一的物業公司更科學、更公正。政府現在對社群工作人員的管理要求很高，他們的服務精神比素質良莠不齊的物業公司人員強百倍。

這樣長期執行，持續優化，黨政機關依託管理和科研力量，搭建社群治理和小區管理的網路大資料平臺，並將社會治理的方方面面嵌入其中，領導力得以加強，有利於全市社會治理體系的構建和治理能力的現代化，補齊這次疫情暴露出的治理短板;將服務企業置於全社會監管之下，全市業主而不是某個小區的業主依託政府構建的大資料平臺參與供電、供水、供氣、園林、綠化、衛生、保潔、安保、基建、維修等專業公司具體服務的過程性評價，將這些專業公司的服務置於Sunny下，必然會大大提高小區管理水平和社會治理水平，大幅度降低物業費！

市場化的充分競爭也正需要黨和政府管理。事實上，小區的公共管理之所以問題很多，資金使用漏洞大，業主很不滿意，正是業主無法充分監督評價物業、政府監管缺位、物業公司膽大妄為導致的。政府引導國有供電、供水、供氣、園林、綠化、衛生、保潔、安保、基建、維修等專業公司具體服務於全市各小區，專案、人員、工種分類更精細，管理更集約，評價更科學，能夠確保計劃制訂、人員調配、過程管理和結果評價的高度融合，能夠提供充分的競爭、管理、治理環境，能確保人員效益最大化，成本投入最小化，從而大幅度降低物業費，充分體現服務業主的宗旨，這是以賺錢為目的的物業企業難以做到的。

中國市場經濟體制兼顧效率與公平，民企重在效率，國企秉持公平。把物業管理納入黨和政府現代治理體系，頂層設計，專家參與，國有化執行，大資料管理，全民監督評價，是經濟高速發展後人民依法合理平等享受紅利的重要方式，也是黨和政府現代治理體系建設的必由之路，更是國企體現公平、讓全民享有改革開放紅利的重要體現，不是低水平的公有制和大鍋飯。事實上，這種機制下的治理結構改革也會依據小區的類別和服務水平的不同體現差異化，更融入了市民全員參與的大資料平臺精準的評價，一定能行穩致遠。同時，現代企業制度下的國企人才濟濟，也早己不是大鍋飯的代名詞，大鍋飯的國企也活不到今天，活到今天的是精華。

我相信，這次疫情之後，黨委政府一定會重新做好頂層設計，取消物業管理公司、由政府主導全域成立國有的維修、基建、衛生、綠化、園林專業公司開展專業化治理和管理是大概率事件，讓小區管理成為黨委、人大、政府、政協和群團組織、專業團隊共同關注的問題，成為促進治理體系和治理能力建設的重要抓手，以提高效能和信度，節約社會資源，大大提高小區管理水平，拔除物業公司這個毒瘤，進而大幅度降低業主物業持有成本至合理的層次，提升人民的幸福感、獲得感！

其實物業制度是國家為了減少行政資源，降低財政負擔而採取的舉措，但結果是大部分老百姓不配合，原因有：

一、對於高檔小區收入高的業主，他們不在乎物業費多少，只要服務好就行，所以一般矛盾較少；

二、對於中低檔小區，業主收入不高，本來生活壓力就大，捉襟見肘，還要每月交不菲的物業費，肯定接受不了，所以矛盾重重，糾紛不斷。

其實如果基於社會穩定的考慮，建議在每個達到一定規模的小區建立小區居委會管理小區事物，建立一個專管物業服務的物業辦公室，僱傭社會專業人士進行衛生、保安、消防、電梯維護、水電氣維護等工作，全部採用非盈利財務公開制度，把所有費用按建築面積分攤，因為是無盈利性，所以會大大降低業主負擔。

物業辦公室收取的停車費、廣告費除去管理費用外也按標準分給業主。其實這一塊額度很大，有的小區甚至可以抵消物業費。

水電氣費用和物業費合併收取，居委會有根據費用繳納情況斷水斷電的權力，這樣可以避免欠費，影響物業持續有效地工作！

物業管理涉及千家萬戶，應該是社群、街道等基層組織的重要職能，也是聯絡群眾、服務群眾的重要內容，絕不應該簡單地推向市場。現在的模式，物業公司就是個怪胎，說物業管理吧，可它只是個企業，沒有任何執法權力，業主違規圈佔綠地、亂停亂放、噪音擾民等等

建議先從那些小物業公司開始取締，由社群居委會接管。一步步慢慢逐步規範。確實有些物業公司已經往黑社會發展，僱傭有案底的社會閒散人員充當保安，實則為打手。對於不服從管理的業主進行恐嚇毆打，新聞裡物業公司和業主之間的糾紛愈演愈烈，什麼堵鎖芯潑糞毆打業主的惡性事件已經超出了物業管理的範圍。



小區的消防安全也是小區管理的一大難點：消防設施裝置最難管理，消防安全系統就沒有好用的，物業公司為了利益最大化，根本就沒有消防系統日常維保，造成消防系統很快就壞掉了，修就要啟用維修基金，沒有維修基金，那就永遠壞著，業主的生活就永遠沒有保障。

物業在對業主的服務中會出現各種各樣的問題，但不管出現什麼問題，物業費必須交，這是業主的義務，也是法律規定的。業主服務不到位，你可以向物業提出，也可以向有關部門反應。好多人回憶以前沒有物業的時候，街道管理，不用掏一分錢，是的，是一個美好的回憶，但現實是根本行不通。想要好的服務，又不想掏錢，可能嗎？



諸多的事實證明物業公司的存在，對業主的弊，遠遠大於利。對業主已造成了一定的精神傷害和物質的損失。給社會也造成了不穩定因素的產生。表現在多起物業服務人員打傷業主和眾多業主與物業公司的混亂夥拼的場面，給社會帶來非常壞的負面反向。

在這裡我想說的是，取消物業不是根本，解決矛盾問題才是根源，如果說大家和睦相處，有沒有物業都一樣，我想又不是業主跟物業生下來就有天大的矛盾，問題是可以解決，關鍵是要找對方法。

物業就是個怪胎物種，如果是開發商自己管理也還說的過去，社會上成立的物業司，全部是私營企業，為了掙錢而掙錢。可想而知它能管理好嗎？招一些老弱病殘，給點工資能吃上飯，這樣一些人能幹什麼？也沒幾個會幹活的，本來需要十人它招五個可想而知能幹多少活能省多少錢，物業公司的弊端太多了。老百姓的物業費。全部進入某一個人手裡。所以物業和業主矛盾重重。所以物業公司必須去掉。物業費要公平合理。

物業應該由街道所取代。所收的物業費由國家來管理。由街道成立專業維修公司，街道招聘維修專業人員（交五險一金）包括保安人員（可用少部分退休人員）。保潔員也可以用身體健康的退休人員。由街道派國家幹部來管理，不管是維修，衛生，保安對老百姓都有好處，對社會治安更有好處。給業主維修可以不收費，只拿材料費（也可自買由維修工按裝，）國家統一管理，一條龍服務。老百姓放心，幸福感強，去掉地頭蛇，老百姓沒有怨恨。這個賬很清楚。老百姓出物業費。國家給管理。剩下的資金還能用於老百姓。何為而不樂呢？

藉助電子智慧管理系統。1:刷臉及指紋+解鎖的電子門禁。2:外來人員也要刷臉➕指紋解鎖可以進入小區。3:所有的外賣和快遞都要經過小區門口設定安檢系統才可以通過。4:小區備有24小時服務的機器人，負責把你的快遞和外賣從安檢機上取下來送給你，業主你需要在機器人的電子識別系統進行刷臉+指紋記錄，識別後方可把你的外賣或者是快遞從機器人接過來。5:每天定時你要把你家的分類好了的垃圾放在指定的容器裡。由機器人進行樓梯樓道的打掃，任何家庭不得在樓道里亂放東西。否則就會被機器人從你的手機銀行里扣出必須人工打掃的費用。這種費用是比較貴的，（這些人工是由小區裡的業主中的志願者來擔任的）6:小區裡入住的所有業主都要遵守統一制定的業主行為規範。有不規範的行為就會被巡航的電子機器人提出提醒，警告，罰款。比如遛狗不栓繩、亂扔菸頭、電梯裡任何不文明行為。等等。7:所有的這些都是有限度的。當一個各種違規行為累計到一定的數值他就要被限制進入小區。他的一切門禁系統都將被鎖死。他必須要經過小區業主誡勉談話會，認識自己的錯誤。提高了認識。做出保證。並伴隨相應的罰款。才可以重新啟動。8:所有小區入住業主都要簽署小區行為規範協議，並如實的嚴格遵守。這樣物業管理就都是電子化，程式化，規範化，系統化。標準化用的人就非常少了。一般就是日常唯護。

業主自治的可行牲分析？

現在網上聲討、取消物業的聲浪一浪高過一浪，特別是出現業主向物業公司下跪事件發酵後，取消物業達到到極點，似有關公立馬橫刀過五關斬六將之勢。同時業主自治也順勢被業主認為取消物業後的靈丹妙藥提上議事日程。那麼物業小區實行業主自治到底可行不可行？咱們一塊分析一下：

一是何為自治？自治是一個政治術語，分廣義和狹義之分。廣義是指政治經濟司法文化民族在特定地域自行治理；狹義的指自己管理自己。針對物業小區來說，我建議用物業業主自管比較合適。若提業主自治有點大了，會助長一部分無政府主義者的異想天開，比如，我們業主自治了為什麼還管我們？不利於黨和政府的領導及方針政策貫徹執行。我建議不如提"業主自管服務"或"小區自管"比較合適，避開敏感等問題，不給無政府主義之人畄有空間。

二是業主自治（自管）是否可行？可以肯定的說，在一定區域內，在一定數量人群，在有相同文化和信仰的情況下，自治（自管）是可行的。而物業小區條件基本符合上述特徵，即有樓房封閉的區域，有一定數量的人群，有相同的文化和信仰。當然自治（自管）也給業主自我提出更高的要求，首先這個區域內的人群是團結的，有一個自治（自管）的同一目標；其次區域群體內有精英存在，也就是說有組織領導的人才，業主愛戴的領袖級人物；其三群體絕大部分有自覺遵守自治（自管）制度、規約的基礎素養。三個條件滿足了，物業小區自治（自管）基夲成成功一半。

三是物業小區自治（自管）的不利因素。首先物業小區業主來自五湖四海，有城市街道的，有農村鄉村的，有夲地的，有外市外省的，而且多民族、多階層、多文化素養。所以對物業管理服務的理解和訴求絕對不一樣。比如，物業公司管理服務不好，有業主反對和不滿，難道業主自治（自管）管理服務不好還會表揚嗎？其次是業主自治（自管）也需要選出推舉自治（自管）組織領導人才。但誰都知道小區業主是一盤散沙，相互不服氣不認同比比皆是，一個連業主委員會都選不出來的小區，你能選出一個精英的業主自治（自管）組織和領袖級人物嗎？其三是由於業主階層混雜，文化素養偏低，缺乏自我約束和遵紀守法的理念，物業公司管理服務時不交費、不遵守院規民約，難道物業小區實行自治（自管）後，第二天立即都能成為遵紀守法的模範公民嗎？其四是業主自治（自管）遇到風險怎麼辦。業主自治（自管）既不是公司又不是法人，但也會在管理服務中不甚給業主造成損傷損害，像幾千幾萬幾十萬元的賠償你怎麼賠？若讓自治組織者拿合適嗎？若業主均攤行得通嗎？其五物業公司趕走了，業主自治失敗了咋辦？很可能成業主你方唱罷我登場的試驗檯和動亂的無人管理小區；其六目前業主自治（自管）只在網上、部分網友嚷嚷，上層官方一直沒表態，物業小區業主自治（自管）至少還看不到一點光明；其七業主自治（自管）沒有依法可依政策依據，這也是官方一直沒表態的主要原因，很多業主只知道嚷嚷，卻忽視法律和政策的支援。試想你再好的主義、建議，無夲之木，沒人承認和實施。再說物業公司是按照《物業管理條例》管理服務的，業主自治按啥？若按物業管理條例去做，你能比物業公司做得更好嗎？但有網友說業主自治（自管）可參照村民自治，可咱們說了不算，還須官方表態。

當然也有網友說網上有物業小區自治，而且管理服務不錯。本人也看了，把物業小區的物業管理服務恢復到看門護院管理家屬院的方式，那不叫物業管理服務的升值保值物業業主自治模式。

取消物業公司是件不可能的事，物業公司是經工商註冊，具有法人資格的實體經濟。撤銷物業公司誰來撤，根據是什麼？交給社群管理，社群怎麼管，社群不是行政單位，社群按照國家有關規定，是由居民選舉產生的，自我管理，自我教育的群眾組織。社群有什麼權利取消一個法人資格的物業公司？讓一個群眾組織來管理物業公司豈不笑話。有的還提出由派出所派人管理，真是異想天開。唯一能讓現有的物業公司走人，只有業主委員會通過業主大會同意。走一個物業公司，還要不要在聘請新的物業公司，不聘請小區內的水電暖，維護維修，治安管理，衛生清理，綠化保養等由誰來管？小區業主自己管，不給錢誰管，別忘了現在是社會主義初級階段，少一分也沒人幹。沒有物業公司的管理，再好的小區半年後就會成為平民窟。物業公司是提升小區質量的關鍵，也是小區房屋升值的保證。說的白一點，想取消物業人，大多是不想交物業費的人，但還想享受物業的服務，想的太美了，世界沒有免費的午餐。

全國鬧取消物業已很久，有很多的小區趕走了物業，想業主自治，但是這麼多年來從未有過成功的範例，反而對小區的生態環境造成了嚴重的破壞，讓小區業主苦不堪言，而原先叫喊自治的人影子都沒了，最終還是政府幫助聘請物業進駐，才讓小區恢復了正常，所以，這只是一些人為省物業費而出的歪主意，

說取消物業的都是些不靠譜的人，一個小區保安，門衛，清潔，環境，水，電，氣等各種事，都要人員來協條，沒物業那個來做這些工作，別人為你服務你又不想回應抱酬的人，才會說什麼取消物業。我是你就是說出一朵花我也要相信物業的人。其實人人都知道，所謂提昌取消物業成立物管委員會，就是少數幾人想要從中獲利，想吃錢

真懷疑此時此刻還有人在噴取消物業的陳詞濫調。近段時間的封閉沒有物業公司的堅守，你家的成員去做？你有那個能力？