你們小區應該成立業主委員會，由業主委員會來監督物業公司，如果不滿意物業公司的服務，可由業主委員會出面換掉物業公司，自己重新招聘物業公司，這樣物業公司就不敢亂來了。

物業管理收費必須在管理合約中有明確約定的，在物業管理處的顯著位置的牆上也有明確規定對物業收費的標準及科目公示。他們先以二裝押金(個別地區還有不準收此費用的規定)的方式收入，再自說自話的以轉為後期物業管理費的理由佔有。是嚴重違規的！此舉也有違誠信經營的最根本原則。

題主真是鑽進牛角尖了。

其一，沒有分清開發商和物業公司的職能和職責。

其二、開發商跟中介簽訂的合同，禁止轉租，而題主就是轉租的承接方，是屬於對立面的。題主根本沒有考慮到，禁止轉租其實也是維護轉租者的利益。因為轉租者多是又給原租戶多交了房租的。再說了，如果題主轉租後不想經營了，又再次轉租出去，那不是越扯越複雜嗎？那作為原房主來說，他的利益體現在哪裡呢？或者說他的經營理念體現在哪裡呢？有的經營位置，房東為了生意興隆，客商雲集，經營穩定，會限制房租，避免層層轉租後提高了經營成本，最後反而讓這個位置很好的商鋪失敗。轉租者其實就是盤剝者。為了降低成本，題主為什麼不直接找開發商談租房事宜呢？這樣可以避開中間轉租者，而且相信租金不會比轉租者那裡高吧。

其三，常言說，同行是冤家。物業作為管理者，為了保護經營者的利益，對一些經營行為進行必要的限制，這本來也是保護經營者利益的行為，本人認為是一家非常負責任的物業企業，怎麼題主反而認為其是限制了自己呢。

從題主的描述看，物業對經營戶基本是隻允許該區域內經營某類生意的是獨家經營權，這不是非常好的事嗎？說明物業有綜合考慮、整體運營的指導思想。而題主根本不瞭解這些，只憑自己的感覺投資做生意，試想，如果物業沒有這種規定，不提醒題主，當你裝修完成，進貨開始營業的時候，又發現在你前後左右都是做同樣生意的鋪面，那你認為是好事還是壞事呢？題主連周邊、相鄰隔壁是經營什麼都不知道，也就是說不進行簡單的市場調查，就想憑著自我感覺去做某類生意，我覺得這真的不是有經驗、成熟的的生意人，要成功很難。

上述問題帶有一定的普遍性，這種約定XX商業街XX購物中心只能有一家咖啡店，只能有一家蛋糕店，只能有一家菸酒專賣店等等的合同約定比較常見，下面從以下幾個方面入手：

一是合同具有相對性，合同的效力只能及於合同簽訂的雙方，原則上不能約定其他人的權利和義務。也就是說，我們經營一家菸酒專賣店，與房地產約定相應的承租協議合同，那麼這個合同也就只能約束房地產商和我們自己，突然有物業告訴你，這裡已經有一家經營菸酒專賣店，你不能經營，這個要求是沒有法律依據的，物業在提供服務時，其是與商鋪底商所有者房地產商進行約定，其雙方的合同約定，只能規制其雙方的權利義務關係，顯然不能對你進行禁業禁止的義務性規定。

二是承上述例子物業如果想要對你經營店鋪的行業進行規制，應當基於其相關處分權能，也就是需要判斷物業是否具有管理許可權和職責。合同可以約定的範圍很廣，法無規定即自由，只要不違背公序良俗，法律強制性規定即可。如果房地產商將其具有的職能概括性轉讓給物業，由物業承擔起相應職能，那麼物業就可以對此進行管理，但是這種無正當理由的獨佔經營的合同約定往往不會得到法院的支援，一個店鋪的經營範圍是由工商行政管理部門進行約定，工商行政管理部門或者政府規劃，沒有對經營範圍進行限制，那麼這種約定往往可能違背不正當競爭法。

綜上，建議及時確認上述合同是否排他獨佔，是否具有相關許可權，是否具有法律規章授權，是否違背公平競爭。

你們小區應該成立業主委員會，由業主委員會來監督物業公司，如果不滿意物業公司的服務，可由業主委員會出面換掉物業公司，自己重新招聘物業公司，這樣物業公司就不敢亂來了。

物業管理收費必須在管理合約中有明確約定的，在物業管理處的顯著位置的牆上也有明確規定對物業收費的標準及科目公示。他們先以二裝押金(個別地區還有不準收此費用的規定)的方式收入，再自說自話的以轉為後期物業管理費的理由佔有。是嚴重違規的！此舉也有違誠信經營的最根本原則。

題主真是鑽進牛角尖了。

其一，沒有分清開發商和物業公司的職能和職責。

其二、開發商跟中介簽訂的合同，禁止轉租，而題主就是轉租的承接方，是屬於對立面的。題主根本沒有考慮到，禁止轉租其實也是維護轉租者的利益。因為轉租者多是又給原租戶多交了房租的。再說了，如果題主轉租後不想經營了，又再次轉租出去，那不是越扯越複雜嗎？那作為原房主來說，他的利益體現在哪裡呢？或者說他的經營理念體現在哪裡呢？有的經營位置，房東為了生意興隆，客商雲集，經營穩定，會限制房租，避免層層轉租後提高了經營成本，最後反而讓這個位置很好的商鋪失敗。轉租者其實就是盤剝者。為了降低成本，題主為什麼不直接找開發商談租房事宜呢？這樣可以避開中間轉租者，而且相信租金不會比轉租者那裡高吧。

其三，常言說，同行是冤家。物業作為管理者，為了保護經營者的利益，對一些經營行為進行必要的限制，這本來也是保護經營者利益的行為，本人認為是一家非常負責任的物業企業，怎麼題主反而認為其是限制了自己呢。

從題主的描述看，物業對經營戶基本是隻允許該區域內經營某類生意的是獨家經營權，這不是非常好的事嗎？說明物業有綜合考慮、整體運營的指導思想。而題主根本不瞭解這些，只憑自己的感覺投資做生意，試想，如果物業沒有這種規定，不提醒題主，當你裝修完成，進貨開始營業的時候，又發現在你前後左右都是做同樣生意的鋪面，那你認為是好事還是壞事呢？題主連周邊、相鄰隔壁是經營什麼都不知道，也就是說不進行簡單的市場調查，就想憑著自我感覺去做某類生意，我覺得這真的不是有經驗、成熟的的生意人，要成功很難。

上述問題帶有一定的普遍性，這種約定XX商業街XX購物中心只能有一家咖啡店，只能有一家蛋糕店，只能有一家菸酒專賣店等等的合同約定比較常見，下面從以下幾個方面入手：

一是合同具有相對性，合同的效力只能及於合同簽訂的雙方，原則上不能約定其他人的權利和義務。也就是說，我們經營一家菸酒專賣店，與房地產約定相應的承租協議合同，那麼這個合同也就只能約束房地產商和我們自己，突然有物業告訴你，這裡已經有一家經營菸酒專賣店，你不能經營，這個要求是沒有法律依據的，物業在提供服務時，其是與商鋪底商所有者房地產商進行約定，其雙方的合同約定，只能規制其雙方的權利義務關係，顯然不能對你進行禁業禁止的義務性規定。

二是承上述例子物業如果想要對你經營店鋪的行業進行規制，應當基於其相關處分權能，也就是需要判斷物業是否具有管理許可權和職責。合同可以約定的範圍很廣，法無規定即自由，只要不違背公序良俗，法律強制性規定即可。如果房地產商將其具有的職能概括性轉讓給物業，由物業承擔起相應職能，那麼物業就可以對此進行管理，但是這種無正當理由的獨佔經營的合同約定往往不會得到法院的支援，一個店鋪的經營範圍是由工商行政管理部門進行約定，工商行政管理部門或者政府規劃，沒有對經營範圍進行限制，那麼這種約定往往可能違背不正當競爭法。

綜上，建議及時確認上述合同是否排他獨佔，是否具有相關許可權，是否具有法律規章授權，是否違背公平競爭。