在中國，房貸可能是最為特殊的貸款，因為房貸採用按揭方式，每月必須繳納足額固定或非固定款項，而一般貸款採用的是到期還本的方式，這就產生一個問題，金額相等的一筆貸款，房貸的時間成本是不是要比一般貸款大得多？
比如：
小白借小黑1200元人民幣，約定一年後還款（2018年4月15日－2019年4月14日）如果分期還款（類似於月供）的方式，小白是這樣還的：
1月、2月、3月……12月：100元、100元、100元……100元（月還款100元）；
如果一次性還本付息，那麼小白會在2019年4月14日還款1200元人民幣。
比較一下，你也會發現了，如果小白一次性還本付息，那麼後面2、3、4……12月可以用本應月供的錢來進行投資啊，現在貨幣基金的收益率是4%左右，你來算算把這筆錢用來投資可以產生多少收益？（算過一遍你可能會有一聲驚呼，哇！）
目前5年期以上銀行貸款利率是4.9%，貸款100萬，20年，我們採用兩種方式貸款：
第一種是普通貸款，到期一次性還本付息100萬×（1+4.9%）^20＝260.32萬；
第二種是按揭貸款，採用等額本息方式，月還款額6544.44元。
4.9%是年利率，第一種普通貸款採用的是複利計算本身無可非議，而按揭貸款是採用年利率下的按月還款方式，那麼這樣4.9%的按揭貸款利率是不是低估了呢？
其實並不是這樣的，房貸的還款方式分為兩種：等額本金和等額本息，兩種還款方式的年利率其實都已經將時間成本考慮在內。
說到這裡可能大家都頭暈了，我們該怎麼去理解？
等額本息還款公式：
等額本金還款方式：
我們可以發現，無論是等額本金還是等額本息，兩種還款方式都採用的是月利率計算（月利率=年利率÷12），這就告訴我們等額本金、等額本息下的房貸利率已經把時間房貸成本計算在內。
如果不信，我們來計算下吧！
第一種是普通貸款，到期一次性還本付息100萬×（1+4.9%）^20＝260.32萬。
第二種是按揭貸款，採用等額本息方式
可以看出20年的等額本息按揭還款，累計還款金額是157.06萬左右，而採用普通貸款到期一次性還本付息是260.32萬，有沒有發現普通貸款金額比按揭貸款的還要高，這當中的差額其實就是月供的時間成本。
所以按月還款方式為主的房貸利率並沒有被低估，目前商業貸款的基準利率是4.9%，如果你在一二線城市利率可能會有上浮，如果在三四線城市則可能享受到優惠利率，距離2014年6.96%的高點還有空間。
我在2017年3月29日《真相：20年的房貸，其實你只用還12年！》一文當中計算過：由於通貨膨脹，20年間貶值了1000%，換句說2016年的11塊錢只相當於1996年的1塊錢。
20年的房貸，用商業貸款其實你真正還款時間才15年左右，但是實際上目前許多人採用的是公積金貸款，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公積金貸款其實你真正還款時間才12、13年左右！
對於買房的人來說，能夠貸款買房的儘量貸款，因為通貨膨脹會消化你的負擔。
在中國，房貸可能是最為特殊的貸款，因為房貸採用按揭方式，每月必須繳納足額固定或非固定款項，而一般貸款採用的是到期還本的方式，這就產生一個問題，金額相等的一筆貸款，房貸的時間成本是不是要比一般貸款大得多？
比如：
小白借小黑1200元人民幣，約定一年後還款（2018年4月15日－2019年4月14日）如果分期還款（類似於月供）的方式，小白是這樣還的：
1月、2月、3月……12月：100元、100元、100元……100元（月還款100元）；
如果一次性還本付息，那麼小白會在2019年4月14日還款1200元人民幣。
比較一下，你也會發現了，如果小白一次性還本付息，那麼後面2、3、4……12月可以用本應月供的錢來進行投資啊，現在貨幣基金的收益率是4%左右，你來算算把這筆錢用來投資可以產生多少收益？（算過一遍你可能會有一聲驚呼，哇！）
目前5年期以上銀行貸款利率是4.9%，貸款100萬，20年，我們採用兩種方式貸款：
第一種是普通貸款，到期一次性還本付息100萬×（1+4.9%）^20＝260.32萬；
第二種是按揭貸款，採用等額本息方式，月還款額6544.44元。
4.9%是年利率，第一種普通貸款採用的是複利計算本身無可非議，而按揭貸款是採用年利率下的按月還款方式，那麼這樣4.9%的按揭貸款利率是不是低估了呢？
其實並不是這樣的，房貸的還款方式分為兩種：等額本金和等額本息，兩種還款方式的年利率其實都已經將時間成本考慮在內。
說到這裡可能大家都頭暈了，我們該怎麼去理解？
等額本息還款公式：
等額本金還款方式：
我們可以發現，無論是等額本金還是等額本息，兩種還款方式都採用的是月利率計算（月利率=年利率÷12），這就告訴我們等額本金、等額本息下的房貸利率已經把時間房貸成本計算在內。
如果不信，我們來計算下吧！
第一種是普通貸款，到期一次性還本付息100萬×（1+4.9%）^20＝260.32萬。
第二種是按揭貸款，採用等額本息方式
可以看出20年的等額本息按揭還款，累計還款金額是157.06萬左右，而採用普通貸款到期一次性還本付息是260.32萬，有沒有發現普通貸款金額比按揭貸款的還要高，這當中的差額其實就是月供的時間成本。
所以按月還款方式為主的房貸利率並沒有被低估，目前商業貸款的基準利率是4.9%，如果你在一二線城市利率可能會有上浮，如果在三四線城市則可能享受到優惠利率，距離2014年6.96%的高點還有空間。
我在2017年3月29日《真相：20年的房貸，其實你只用還12年！》一文當中計算過：由於通貨膨脹，20年間貶值了1000%，換句說2016年的11塊錢只相當於1996年的1塊錢。
20年的房貸，用商業貸款其實你真正還款時間才15年左右，但是實際上目前許多人採用的是公積金貸款，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公積金貸款其實你真正還款時間才12、13年左右！
對於買房的人來說，能夠貸款買房的儘量貸款，因為通貨膨脹會消化你的負擔。