根據央行安排，按揭貸款開始存量改革，也就是轉換成LPR加點方式，購房者有兩種選擇，一種是固定利率，另一種是浮動利率，但是加點點數一經確定，就不能更改。　　選擇固定利率還是浮動利率，要看自己對未來利率的走勢的判斷，如果判斷未來LPR利率是上漲的，就選擇固定利率，如果是判斷LPR利率是下行的，就選擇浮動利率，利率變動對月供影響是很大的，比如LPR下行25個基點，貸款100萬，每個月貸款相差多少呢。貸款利率5.5% ，貸款總額1000000.00元，還款月數360月，每月還款5677.89元，總支付利息1044040.40元，本息合計2044040.40元，貸款利率5.25%，貸款總額1000000.00元，還款月數360月，每月還款5522.04元，總支付利息987933.33元，本息合計1987933.33元，每個月相差155.85元，總計相差56106元，也不是一個小數目的。　　

按照目前形勢，央行還是刻意引導資金利率下行的，五年期LPR利率下調幅度可能會小於1年期LPR利率下調幅度，但是不能阻擋五年期LPR利率下調，從短期看，採用浮動利率會比固定利率更加合算，但長期看，沒有辦法預測未來利率走勢。

存量房貸正式改為，掛鉤LPR浮動了。

要不要轉？

以及，怎麼轉呢？

一

關於房貸為什麼要改成掛鉤LPR，以及LPR是個啥。

這裡不再多說啦。

就說眼前的——

央行要求所有銀行，在3月1日-8月31日之間，把所有的存量房貸都改掉。

需要大家重新籤個協議合同。

時間緊，任務重。

具體怎麼個改法呢？

有兩種——

第一個選擇是，把現在的利息改為「掛鉤LPR浮動」。

以前房貸，是跟央行基準利率掛鉤的。修改之後，就改成和LPR掛鉤了。

LPR是一個市場基準利率，每個月公佈一次。

LPR以後變高，你的房貸利息也會跟著高；

LPR走低，你的房貸利息也會跟著低；

從趨勢來看，LPR現在是在持續走低的——

從國外發達國家，比如美日歐的經驗來看，隨著我們經濟的發展、成熟。

市場利率是會越來越低的。

甚至可能變成0利率或者負利率。

所以如果中國經濟沒問題，LPR在未來的很多年裡，大概率也會慢慢的越來越低。

從這個角度看，把房貸改成「掛鉤LPR浮動」是有好處的。

月供成本會跟著降。

所以我本人的選擇是，第一時間就改成了掛鉤LPR。

但也有人說——

我們未來的經濟，一定會跟美日歐一樣的走勢麼？

萬一我們以後物價飛漲、惡性通脹了呢？利息不斷抬高呢？

emm...確實，雖然未來降息是大趨勢、大概率，但概率並不是100%。

也有加息的可能。

畢竟房貸一簽就是20年、30年，那麼長的時間，誰說的準呢。

如果你很擔心這種情況，銀行還提供了另一個選項——

改為固定利率。

現在的利息是多少，以後還是多少。

就永遠都不會變了。

如果你對現在的利息已經非常非常滿意，不打算再有變動，可以這麼選。

但請大家注意：

不管是改為LPR浮動利率，還是固定利率，機會都只有一次。

協議簽完，就不能再改口啦。

二

說完了怎麼改，再說說具體操作吧。

固定利率不用說了，直接選擇：改為固定利率，就行。

那改成LPR浮動利率呢？

首先，銀行會根據你現在的利率，確定一個「加點數值」

具體怎麼算我詳細寫過，但其實你不用太操心。

銀行會自動幫你算好。

每個人的「加點」都不太一樣，和你現在的房貸有關。

現在你的房貸低，加點就低；現在你的房貸高，加點就高。

比如我，我的房貸原來打85折吧大概是。

加點就比較低，是負的——

加點確定好後，銀行會讓你選擇一個重定價日

你可以選擇——

1、要麼是你放款日對應的同一天

2、要麼選每年的1月1日。

重定價日的意義是，每年的這一天，你的房貸利率都會重新計算一次。

跟著最新的LPR走。

我的建議是——重定價日越早越好。

比如我，放款日是2017年5月5日，那我可以選5月5日為重定價日。

那我下一個重定價日就是：

2020年5月5日。

當天的LPR如果和現在一樣是4.75%，我的房貸利率就會變成：

4.75%+我的加點=4.75%+(-0.635%）=4.115%

比我現在的4.165%還要低，對我有好處。

每個月的月供能省下一頓外賣了。

如果5月LPR再降，那就更好了，省更多...

再下一次調整，就是2021年5月5日，再再下一次，就是2022年5月5日。

以此類推。

還有一種選擇是，每年的1月1日為重定價日。

那下一個重定價日就是，2021年的1月1日開始調整；下下個2022年1月1日。

以此類推。

我本人呢，是希望越早掛鉤LPR越好，所以我選了放款日。

什麼是固定利率？

固定利率指的是在一定期限內，利率保持不變。固定利率期限一般為1-5年。

這意味著在這一期限內，房貸貸款的利率不會隨市場利率變化而改變，無論RBA宣佈加息或者是降息都不會對其產生影響。因此還款人每月還款金額不變。

固定利率期限結束後，房屋貸款利率自動變為屆時的銀行浮動利率。

固定利率的優勢

優勢一：可以預測支出

可以清楚地知道每月的還款額，便於借款人安排未來幾年的資金運用，也無需銀行加息對自己房屋成本帶來的影響。

優勢二：利率鎖定減少風險

利率不隨物價或其他因素變化而調整，在合同期內都保持不變。

固定利率的劣勢

劣勢一：無法享受降息帶來的優惠

由於固定利率固定了資金使用成本，無需擔心利率上調所帶來的影響，但當利率下調的時候，借款人又被鎖定在了一個較高的利率水平上，白白多付利息。

劣勢二：限制提前還款的額度

通常固定利率的房貸產品不允許額外提前還款或者允許額外還款的額度較少，否則需要支付罰金。

劣勢三：沒有對衝賬戶或隨時支取功能

固定利率房貸產品通常無法關聯對衝賬戶（offsetaccount）或使用隨時支取（Redraw）功能，對於手上有大額多餘資金的客戶來說，選擇固定利率的產品就不能將多餘資金放進對衝賬戶來遞減利息花費。

劣勢四：缺乏靈活性

如果在固定期內借款人需要對房屋貸款做出任何變更，比如更改產品、轉銀行、提前還清貸款、增加貸款額或者變賣房產等，一般需要支付高額的解約金。

什麼是浮動利率？

如果不鎖定利率，則可以選擇浮動利率。

顧名思義，是指在借貸期限內利率隨物價或其他因素變化相應調整的利率。

借款人的每月的還款額會隨著利率的變化而變化。

浮動利率的優勢

優勢一：可以提前還款

通常浮動利率產品允許借款人提前還款，在降低利息花費的時候同時儘早還清貸款，且沒有任何其他費用。

這裡有一個還貸小竅門：因為利息是以天來計算的，如果在目前經濟允許的情況下，可以提前多還一些，這樣既可以減少利息又可以縮短還款時間。

優勢二：享受更多功能

浮動利率產品一般會附帶一些有吸引力的功能，比如Redraw功能，或者更加靈活可節省利息的對衝賬戶。

優勢三：靈活性強

對於浮動利率的房貸產品，在將來如果考慮轉貸或者更換更優惠的產品時，可以更容易終止合同且支付更少的解約費。

浮動利率的劣勢

劣勢一：利息花費和還款額的不確定性

由於浮動利率一直不斷變化，借款人無法清楚的計算每月的利息花費，難以制定財務支出計劃。

劣勢二：潛在的還款壓力

借款人在有機會享受利率下調的惠利同時，也承擔著漲息的風險。一旦利率上升，意味著借款人將要還更多的錢，無形中增加了家庭財務壓力。

如何選擇呢？

可能很多人對比固定利率和浮動利率的優劣勢之後，還是對於選擇哪一種利率難以做出決定。

總體而言，如果現金利率處於較低位，但是很有可能會上升時，將利率鎖定在低位是一個較好的選擇；

反之，如果現金利率處於高位，但很多可能面臨降息，那麼建議可以考慮浮動利率。這樣一來，當現金利率下降時，您的貸款利率也就跟著下降了。

然而，沒人能夠百分之百確定，以後經濟形勢會如何，現金利率會如何變化。更重要的是，每個人的情況都不一樣，具體如何選擇，還需根據自身的需求，以及家庭財務預算，來選擇適合自己的房貸產品。

銀行貸款是浮動利率好還是固定利率好

浮動利率好還是固定利率好

首先還是重申我一貫的觀點，任何產品沒有最好只有最適合，要根據個人情況而定。

簡單的說，大家都知道，浮動利率貸款的好處是靈活，可以自由提前還款而通常沒有罰金，所以對今後幾年現金流入比較充沛、存款節餘較多的客戶比較合適，而且又可以100％OFFSET，減少利息支出。缺點則是利率不確定，一旦加息，就會增加還款金額。

反之，固定利率貸款就適合今後若干年內預算相對偏緊的客戶，因為利率固定，不用擔心因為利率上升而增加還款壓力，而影響生活水平。同時也有方便家庭開支的預算。那缺點就是提前還款受限制，和一旦利率下跌後無法享受到所帶來的還款減少。

銀行還提供一個選擇就是可以將貸款拆成一部分浮動、一部分固定，這樣客戶就可以享受到兩邊的有點，又可以鎖定一部分利率變動風險。不失為一個好選擇。

最後一點就是選擇固定利率或部分固定利率可能會增加費用。也就是說如果選擇部分浮動、部分固定可能會增加開戶費和今後的帳戶費。另外很重要的一點是，大家要注意，銀行簽約時的合同利率不一定是你最後的貸款利率！你的實際貸款利率是以settlement那天貸款發放時利率為準的，這樣問題就來了。如果你選浮動利率到也罷了，本來貸款利率就是變動的，即使你在加息前settle，加息後你也事跟著 加的。但固定利率就有個運氣問題了，假如你今天和銀行簽約5年固定利率貸款7.25%,3個月後settlement，如果那天（或之前）銀行將5年固定利率加到7.45%,你的利率就是7.45%而不是7.25%,這下不是虧了嗎！而且你要知道，浮動利率的升降時跟著聯邦銀行走的，雖然不能預測，但是有時間規律的，也就是每次聯邦銀行開會才有可能調整，而固定利率是各家銀行自己制定和調整的，完全無規律可循。所以如果你真的覺得這個固定利率很誘人，你就要額外支付一筆lock in fee來鎖定這個利率（westpac這個費用是貸款的0.15%)，不然你就只有祈禱settlement之前銀行不要加息了。你看這樣不是又多個傷腦筋的事了！

所以，既然又要多交費又要費思量，乾脆就選浮動利率吧。

建議你根據自己的實際情況決定

LPR

貸款基礎利率(LPR)是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。LPR是多家銀行報價共同產生，去掉最高價和最低價後的平均值。LPR代替的是人民銀行公佈的基準利率。所不同的是基準利率由政府金融監管機構宣佈，帶有政府色彩；LPR是由報價的多家銀行決定的，帶有濃厚的市場色彩，雖然需要在一定的規則下產生。

也就是說選擇浮動利率，與LPR掛鉤，就是選擇了市場行為。要承擔市場風險，可能盈利、也可能虧損。

選擇浮動利率

就房貸而言，還款壓力最大的時候的剛開始還貸款的前五年。而從經十年的歷史看，中國的利率是在下行的；加上今年初疫情這隻“黑天鵝”的出現，政府需要擴大市場的流動性，降息是必然的舉動。考慮到世界範圍內經濟經濟衰退的可能，今後五年，利率下行的概率遠遠大於上行的概率。所以建議剛開始還貸的朋友選擇浮動利率。

選擇固定利率

如果每個月的還款額很小，或者在您的月收入中的比重很小，建議選擇固定利率。因為為了市場的穩定，政府不可能讓利率大幅度波動，而小幅波動能給您帶來的金錢困擾較小。如果此時選擇浮動利率，反而得時常注意還款金額的變化，先用您寶貴的精力。得不償失！

總之，不著急選擇，先把自身情況捋一捋，根據自身情況作出的決定才是最好的！

房貸利率選固定還是浮動？先說明，這問題與房貸和商業貸都有關係。

1、轉不轉:按人行規定，符合條件的必須轉換(主要是2019年底前已籤合同的浮動利率個人商業貸款，不含公積金房貸)。

2、啥時轉:今天、明天，這月、下月都一樣，8月底截止前轉換就行，轉換的基準均為2019年12月20日LPR值4.8%。

3、如何轉:你的這筆貸款在貸款時間內綜合加權利率若上升，選固定利率(以後還款一直不變)，若下降，選浮動(還款每年/週期有變化)。估計未來利率下降概率超成60%，你自己認為呢？

4、如果你的還款期限只有五年以內，建議你選固定利率，一來方便，二來近三五年不會下降。

5、浮動利率簡介:當前執行3.43%，即為4.8%-1.37%，若以後升到7%，則執行5.63%=7%-1.37%；若以後降到3%，則執行1.63%=3%-1.37%。而固應利率，則一直執行3.43%=4.8%-1.37%，直到還完款。

6、詳細檔案請參閱中中國人民銀行公告(2019)第30號，非房貸由雙方協商。還有選擇權設定(只有一次)、定價週期(年初或貸款對應日)。

希望我們都有三個，五個，十個，三十個這樣的轉換機會！！！象廣州400棟樓租樓小姐姐至少得拿幾天時間來轉換(自己買的樓肯定不是全部全款)，多好的事！都不划算

在存量房貸定價轉換時，購房者面臨兩個選擇：第一，選擇固定利率。也就是說，房貸利率與當前利率水平保持不變，以後不管LPR利率怎麼變化，購房者房貸利率保持不變。第二，選擇浮動利率。這意味著，房貸利率將根據LPR變動而變化。

中中國人民銀行日前公告稱，將於2020年3月至8月期間，進行存量浮動利率貸款定價基準轉換，其中與大家錢包息息相關的就是房貸利率了。

公告中最關鍵的變化就是，將以前房貸盯住的貸款基準利率，轉換成貸款市場報價利率（LPR）。。以前，說到房貸利率時，一般說“基準利率打幾折或上浮多少”；改革以後，再提起房貸利率，就是“LPR利率下浮或上浮多少”了。

實際上，從2019年10月8日以後，新發放的個人房貸已經以最近一個月相應期限的LPR為定價基準了。也就是說，新發放的個人房貸是在5年期LPR利率的基礎上加點形成的。

在新增個人房貸定價轉換完成後，自2020年3月份開始，存量房貸利率也要進行定價轉換。這一變化對已經貸款購房的個人會有什麼影響？

首先要明確的是，此次貸款定價轉換的物件是存量商業個人房貸，不包括公積金個人住房貸款。

購房者更關心的是，轉換後房貸利率是高了還是低了？“房貸利率將保持穩定。” 交通銀行金融研究中心高階研究員陳冀表示。央行規定，轉換時點利率水平保持不變，也就是說，2020年存量房貸利率換算之後，跟以前一樣保持不變。

舉例來說，如果此前的房貸利率為基準利率上浮10%，基準利率此前為4.9%，上浮10%後，房貸利率為5.39%。那麼，2020年3月份開始轉換後，購房者2020年的房貸利率仍是5.39%這一水平不變，只是計算公式發生了變化。新的房貸利率為LPR增加或者減少一定幅度。在存量房貸定價轉換時，購房者面臨兩個選擇：第一，選擇固定利率。也就是說，房貸利率與當前利率水平保持不變，以後不管LPR利率怎麼變化，購房者房貸利率保持不變。比如，以前房貸利率為基準利率上浮10%，那麼選擇固定利率後，到期前購房者房貸利率水平維持5.39%不變。

第二，選擇浮動利率。這意味著，房貸利率將根據LPR變動而變化。假設重新定價週期為1年，此前房貸利率為基準利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR為4.8%，那麼，加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年，房貸水平不變。從2021年開始，購房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此後每年以此類推。

還有人問，如果買房早，當時房貸還打折，那該如何計算？假設以前房貸為基準利率上打七折，即房貸利率為3.43%。2020年，購房者房貸利率仍為3.43%，加點幅度應為負的1.37個百分點（3.43%-4.8%=-1.37%），也就是說，未來房貸利率計算公式變為了LPR-1.37%。

兩種方式，該如何選擇？民生銀行首席研究員溫彬認為，儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降的背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處於上升週期，則房貸利率也會隨之走高，但如果此前選擇的是固定利率，則房貸成本不變。東方金誠首席巨集觀分析師王青認為，2019年8月份以來的LPR報價顯示，主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價僅下調5個基點，明顯低於主要針對企業貸款的1年期LPR報價的下調幅度。王青認為，2020年這一差異化降息模式有望保持。不過總體上看，未來5年期以上LPR報價也將出現小幅下行。

固定利率

固定利率指的是現在執行的房貸利率為多少，未來房貸期限內都將按照這個利率執行。

1、優點

固定利率的優點是不用再關注貸款利率，就算未來lpr出現較大幅度的上漲，房貸月供不會出現任何變化。

2、缺點

從長遠來看，lpr貸款利率繼續下行的機率較大。如果lpr貸款利率降了，固定利率是享受不到降息福利的。

浮動利率

浮動利率指的是現在每月20日都會公佈新的lpr，每個月都可能不同，可能上漲，可能下降，lpr是由18家商業銀行報價形成的。

1、優點

如果lpr下降，購房者的月供會相應地減少。如果lpr出現較大幅度的下降，剛好購房者貸款金額又很多，月供可能減少幾十元、幾百元。

2、缺點

雖然很多專家和銀行都表示未來lpr會下降，但是這很難說清楚。lpr不可能一直下降，隨著市場的變化，lpr會每月波動，會降，也會漲。如果剩餘貸款年限較短，可能享受不到lpr下降的福利，反而會因為lpr上漲，導致月供增加。

選固定利率還是浮動利率？

對於選固定利率還是浮動利率，大家都有不同的意見。我說說我的觀點，可能和其他人有所差異，大家按照自己的判斷選擇即可。

參考其他發達國家的貸款利率和中國近20年的貸款利率，中國未來貸款利率仍有較大的下行空間，但是這個週期會比較長。所以我覺得剩餘貸款年限較長的可以選擇浮動利率，未來貸款利率下行時，能享受到降息的福利。

剩餘貸款年限較短的可以選擇固定利率，因為貸款利息已經很少，沒必要去操心以後的lpr。短期lpr不會出現較大幅度的波動，而且會是上下浮動的，有可能第一年降，第二年漲，後年又漲，第三年又漲，第四年降。lpr降了，月供減少了，會讓人高興。lpr漲了，月供增加了，則會讓人心裡不太舒服。所以沒必要去操這個心。

一、肯定是改成可變房貸利率更好，中國的GDP增幅一直在降，LPR會不停地降，向美國看齊，先看到3%左右吧。

二、假如您現在的房貸利率是5.39%，轉為可變房貸利率後，您的房貸利率5.39%=5年期以上LPR4.8%+基數0.59%（59bp）。此房貸利率公式永遠不變，基數0.59%（59bp）永遠不變。5年期以上LPR可變。此處的LPR利率是2019年底的LPR利率，為什麼不是最新的LPR利率見下一條。

三、選擇不同的重定價日有什麼影響？

在轉換的過程中有一個重要的時間節點，就是重定價日。

重定價日：是指重新按照最新的定價基準（轉換前為貸款基準利率，轉換後為LPR）計算貸款執行利率的時間。

目前重定價日有兩種選擇：1、每年1月1日；2、每年與貸款發放日對應的日期。

選擇不同的重定價日，會有什麼樣的差別：

1、選擇重定價日為每年的1月1日，只有一種結果：

按照央行的規定，在2020年3月1日至8月31日之間的任意時點，辦理房貸利率的轉換手續，則2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起房貸利率才會發生變化，到時將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此後年份以此類推。

2、選擇重定價日為每年貸款發放的對應日，有兩種結果：

（1）在3月1日-8月31日之間辦理轉換手續，如果辦理時間點在重定價日之前，那麼從今年的重定價日起房貸利率就會發生變化，這可能是享受優惠較多的一種情況，因為最新的LPR利率是4.65%。

（2）在3月1日-8月31日之間辦理轉換手續，如果辦理時間點在重定價日之後，那麼就要等到明年的重定價日起房貸利率才會發生變化，這可能是享受優惠較少的一種情況。

LPR後面的利率定價機制以及最終市場加成機制背後其實是有豐富的內涵的，首先LPR隨行就市一年一定價，這樣銀行不會受困於央行的基準利率有錢賺不到或者貼息給投機分子。

另一方面也打破了剛兌的基石，剛兌是雙刃的，一個是被動剛兌一個是鐵定收益，對意圖無風險套利的玩家是非常不利的，打破剛兌是雙邊打破，不僅僅指收益率兌付，第三就是讓央行甩鍋，央行沒辦法用一根利率準繩指引不同風險好惡的經濟行為，LPR解放了央行。

為什麼一定要解放央行呢？因為央行對的是總的盤子，不是一個簡單的房地產，畢竟大家還是要吃飯的，還是要搞經濟的，所以說使用LPR以後，未來的LPR怎麼走，那個是隨行就市的問題，但有一點是必須要說清楚的，它就是跟國家的標準利率就割裂開了，國家的標準利率是針對大盤子，長期來看應該會呈現出類似於美國那種聯邦基金利率的超長期的下行走勢，但這一切與LPR是無關的，也就是說整個經濟的大盤子要與房地產進行脫鉤，有可能國家的基準利率是往下降的，但是由於炒作市場的盛行，LPR反而往上漲，為什麼呢？因為這玩意是隨行就市的，基準利率往上漲並不會對LPR帶來一個伴隨性的效果，所以說未來是什麼走法，你要願意炒的話可以給你加兩倍，你炒上天的話甚至給你加十倍，都是有可能的，風險和收益並存嘛？所以你揩不到國家利率的油水。

房地產與經濟的大盤子脫鉤以後，今年又是全面小康，小康完成以後還要幹嘛呢？那肯定還是要搞經濟的，所以實體經濟還是要搞，央行這個時候已經不需要再擔憂對房地產的任何刺激問題，它可以放開手腳去降息，所以說央行一定要去搞LPR，對個人來講主要看你的折扣，如果你的折扣高倍數的話你可以和LPR掛鉤，如果一開始你的折扣比較低你沒有必要去轉換，你本來就很便宜，LPR它不一定跟著以後的基準利率下降的，因為LPR是銀行間市場一個在定價的一個利率跟央行本來就脫鉤了，不一定說呈現出網上所分析的這麼一個下降的效果，說白了各自不同的折扣率決定了是否選擇去掛鉤LPR，總的來說95折以下沒有必要。

現在關鍵的是對以後市場化利率的走向的判斷問題，目前市場大多數人會認為LPR會下降，但是要知道房地產貸款一般都是20--30年的，不能看一開始的好處，一開始是有好處，那10年後呢？20年後呢？對吧。